邻里中心商业——模式

邻里商业中心——（商业）模式

一、邻里商业中心的概述

1.邻里中心的概念

“邻里中心”这个最早引入新加坡的社区服务概念，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。在美国、新加坡、我国苏州地区、南京、北京等都出现了不同类型的邻里型购物中心。

社区商业业态是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态。

邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利。从此邻里中心便成了一种赢利的无形商品，进而被纳入到企业化、专业化的运作之中。任何想使用“邻里中心”商标的开发企业或社区，都要付费。

相关资料：

新加坡

新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。

第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店

第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心；

第三类，每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。

邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。

邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。

新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。

例如，新加坡的邻里中心(Home by Home)，根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体

育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营与管理。

就商业方面，设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1～2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。

新加坡的社区商业配置12个基本行业和业态业种，如菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业和业态业种，如服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。

2.邻里中心的特点

1、规模适中——为社区或片区服务。

2、人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和。

3、集中化——建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式。

4、休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能。

5、有凝聚力——围合空间聚集人气、商气，使其不易分散和分流。

3.“邻里中心”的定位

邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%，区内其他地方不建路面店、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。

邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。在新加坡，邻里中心的选址是均匀分布的，和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，邻里中心大多都是创建在商业气氛还不够浓厚的新社区，依靠邻里中心的聚集效应，人气从无到有，商业氛围越来越浓，其要点是要“统一规划、有序发展”。定位上不能仅仅将配套服务集中在一起，更加重要的是，通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌效应，例如，在社区生活的年轻人，周末可以选择到邻里中心吃到便捷的西式快餐，又能在中国移动营业厅缴费，还有健身馆、美容院、鲜花店、便民药店等服务配套，即使没有特别的目的性消费，也会时常来邻里中心逛逛，从而带动人气。

4．“邻里中心”的业态配比

邻里中心的理念，在国内被引入的有苏州工业园区，北京易事达广场等，从本质上说，邻里中心仍然是一个集成化的商业中心，但和大型ShoppingMall、超市以及商业街又有所

不同，其功能定位上，需要以服务业为主导(占80%)，其中又有40%~50%为餐饮部分，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。同时，“邻里中心”又需要定位12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜市场、社区门诊）；并设置了推荐功能，如中介服务（法律、保险、旅游、家教、家政、房产）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等等。

作为一种社区商业运作模式，它集合了诸多的生活服务设施于一体，是一个综合性的区域市场。其主要特征（优势）是：集中化和集约化，建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式，改变了传统社区服务业“小而散”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式，而将这些商铺集中到住宅区中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区内外的居民提供了更大的便利

5．邻里中心商业形态优势

与传统沿街底商相比，邻里中心在社区商业形态上有着非常明显的优势。

租金优势：租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准，以湖东邻里中心为例，它的一楼租金一般在100~120元/m2/月，而同地段的沿街底商只有80~90元/m2/月，邻里中心商铺的价值远远大于沿街底商。

主力店优势：邻里生鲜、邻里超市可以算的上是邻里中心里小型的主力店，虽然其租金不高，但是起到很好的吸引人流的作用，而沿街底商因为都是散铺，没有人群的聚集效果。主力店的存在也是邻里中心作为集中商业存在的必要条件。

合理的业态布局：邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致是5:3:2，符合商业体业态的黄金比例，在功能布局上合理并且完善；而沿街底商在业态上一般没有同一的规划，其经营的效果也会偏差。

统一经营管理的优势：统一经营管理一方面创造了品牌，带来了可复制化的模式，另一方面也大大降低了物业管理成本。这是“社区的商业”所不能完成的任务，“服务于社区的商业”才能完成的任务。

6.“邻里中心”的开发及管理模式

邻里中心的开发中，同样要用到很多商业地产的开发模式，可以将部分的写字楼或酒店式公寓产品产权出售，另外针对商业部分，可选择全部持有出租或带租约出售等等，以保证前期现金流的稳定，另外，邻里中心要打造的更多是连锁及品牌效应，同时更加利于招商的