资产评估师考试-房地产交易知识点

3.禁止转让的房地产
（1）以出让方式取得土地使用权 但不符合转让条 件的； （2）司法机关和行政机关依法裁定，决定 查 封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）依法 收回土地使用权的； （4）共有房地产，未经其他共有人书面同意 的； （5）权属 有争议的； （6）未依法 登记领取权属证书的； （7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情 形。
3.抵押房产评估
设定房地产抵押时，抵押房地产的价值 可以由 抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评 估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。
4.抵押房产保险
抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押 人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。 抵押房地产投保的，抵押人 应当将保险单移送 抵押权人保管。在抵押期间， 抵押权人为保险 赔偿的第一受益人。
的房地产； （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意
义的其他建筑物； （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形
式限制的房地产； （6）依法不得抵押的其他房地产。
【例题·多选题】下列房地产中，不得抵押的有（ ）。 A.共有的房地产 B.人民法院查封的房地产 C.出租的房地产 D.设有地役权的房地产 E.尚未注销异议登记的房地产
【例题·单选题】陈某预买一套建筑面积为100㎡的 商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处 理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95 ㎡。如陈某选择购房，则应付房款（ ）万元。
A.90 B.91 C.93 D.95 『正确答案』C 『答案解析』本题考核商品房买卖合同。本题中双 方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。
（6）以有经营期的企业的房产抵押。有经营期限的企业以其所有 的房地产设定抵押的， 所担保债务的履行期限不应当超过该企业 的经营期限。 （7）以有土地使用期的房产抵押。以具有土地使用年限的房 地产设定抵押的，所担保债务的履行期限 不得超过土地使用权出 让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 （8）以共有房产抵押。以共有的房地产抵押的，抵押人应当 事先征得其他共有人的书面同意。 （9）以预购房产贷款抵押。预购商品房贷款抵押的，商品房 开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （10）以出租房产抵押。以已出租的房地产抵押的，抵押人 应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租 赁合同继续有效。
2.转让条件
以出让方式取得土地使用权的，应当符合下列条件： （1）按照出让合同约定 已经支付全部土地使用权出
让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建
设工程的，应 完成开发投资总额的25%以上；属于成片 开发土地的，完成 市政基础设施、公用设施的建设，达 到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让 房地产时房屋已经建成的，还应当 持有房屋所有权证书。
产权登记面积 小于合同约定面积时，面积误差比绝 对值在 3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企 业返还买受人，绝对值超出3%的部分的房价款由房地产 开发企业双倍返还买受人。
【例题·单选题】某房地产开发企业预售一套建筑面积100㎡的商 品住宅，单价为1万元/㎡。购房合同对面积误差未作约定。经实 测房屋建筑面积为105㎡，买受人实际应付购房款（ ）万元。 A.100 B.101 C.103 D.105 『正确答案』C 『答案解析』本题考核商品房买卖合同。按套内建筑面积计价， 面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退 房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内 的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担， 产权归买受人。
核Leabharlann Baidu房地产权属证书。
（二）商品房预售
1.商品房预售条件： （1） 已交付全部土地使用权出让金，取得土
地使用权证书； （2）持有 建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建
设的资金达到工程建设 总投资的25%以上，并已经 确定施工进度和竣工交付日期。
2.房地产开发企业进行商品房预售，应当向房 地产管理部门申请预售许可， 取得商品房预售许可 证。房地产开发企业进行商品房预售，应当向承购 人 出示商品房预售许可证。
【例题·多选题】根据《城市房地产转让管理规定》，下 列房地产中，不得转让的有（ ）。 A.已抵押的 B.已查封的 C.未取得房屋权属证书的 D.权属有争议的 E.未取得土地使用权证书的 『正确答案』BCDE 『答案解析』本题考核房地产转让的条件。已查封的、 未取得房屋权属证书的、权属有争议的以及未取得土地 使用权证书的房地产不得转让。
张某实付房价款 ＝100×1－（100×1×3%＋100×1×2%×2） ＝93万元。
3.商品房交付
房地产开发企业应当 按照合同约定，将符合交 付使用条件的商品房按期交付给买受人。 房地产开发企业在向用户交付销售的新建 商品住宅时，必须同时提供 《住宅质量保证书》 和《住宅使用说明书》。保修期从房地产开发 企业 将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计 算。
『正确答案』ABDE 『答案解析』本题考核房地产转让。房地产开发企 业在预售商品房时，应当符合的条件有：（1）已 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售 的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设 总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交 付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门 办理预售登记，取得商品房预售许可证明。因此选 项ABDE正确。
房地产交易
二、房地产交易
（一）房地产转让 1.转让形式： 买卖、赠与或者其他合法方
式，其他合法方式主要包括：（1）以房地产 作价入股、与他人成立企业法人；（2）一方 提供 土地使用权，另一方或者多方提供资金， 合资、合作开发经营房地产；（3）因企业 被 收购、兼并或合并；（4）以 房地产抵债的； （5）法律、法规规定的其他情形。
（1）计算面积误差比。 面积误差比 ＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100% ＝[（95－100）/100]×100% ＝－5%。 （2）陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定
面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的 房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的 房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
（三）商品房现售
1.商品房现售条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有 企业
法人营业执照和房地产开发企业 资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有 建设工程规划许可证和施工许可证； （4） 已通过竣工验收； （5） 拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设
【例题·单选题】抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期 间，保险赔偿的第一受益人是（ ）。 A.抵押人 B.继承人 C.担保人 D.抵押权人 『正确答案』D 『答案解析』本题考核房地产抵押的一般规定。抵押当 事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地 产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵 押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵 押权人为保险赔偿的第一受益人。
合同未做约定的，按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在 3%以内（含3%）的，
据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值 超出3%时，买受人有权 退
房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积 时，面积误差比在 3%以内（含3%）部分的房价款由买 受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发 企业承 担，产权归买受人。
『正确答案』BE 『答案解析』本题考核房地产抵押的一般规定。选项A， 共有房地产可以抵押，必须经共有人书面同意；选项C、 D，出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押， 只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。
2.房地产抵押权设定的特殊规 定
（1）以优惠房设置抵押。以享受国家优惠政策购买的房地产抵押 的， 其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。 （2）以国有单位房产抵押。国有企业、事业单位法人以国家 授予其经营管理的房地产抵押的， 应当符合国有资产管理的有关 规定。 （3）以集体企业房产抵押。以集体所有制企业的房地产抵押 的， 必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级 主管机关备案。 （4）以“三资企业”房产抵押。以中外合资企业、合作经营 企业和外商独资企业的房地产抵押的， 必须经董事会通过，但企 业章程另有规定的除外。 （5）以公司房产抵押。以有限责任公司、股份有限公司的房 地产抵押的， 必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有 规定的除外。
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考核商品房现售。《商品房销售管理
办法》（原建设部令第88号）规定，商品房现售应当符 合的条件中，不包括“取得商品房销售许可证”。
2.商品房销售价格。
商品房销售价格由当事人 协商议定，国家另有规 定的除外。 商品房销售可以 按套（单元）计价，也可以按 套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积 由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内 建筑面积部分为 独立产权，分摊的共有建筑面积部 分为 共有产权。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人 应当在 合同中载明合同约定面积与产权登记面积发 生误差的处理方式。
（四）商品房买卖合同 商品房销售时，房地产开发企业和买受人
应当订立书面商品房买卖合同。出卖人未取得 商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房 预售合同， 应当认定无效，但是在起诉前取得 商品房预售许可证明的，可以认定有效。
（五）房地产抵押制度
1.不得设定抵押的房地产： （1）权属 有争议的房地产； （2）用于教育、医疗、市政等 公共福利事业
4.转让程序
（1）转让当事人签订书面转让合同； （2）合同签订后90日内向房地产所在地的房
地产管理部门提出申请，并申报成交价格； （3）房地产管理部门7日内作出是否受理申请
的书面答复； （4）房地产管理部门核实申报的成交价格，
并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； （5）转让当事人按照规定缴纳有关税费； （6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，
施 具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施 具 备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7） 物业管理方案已经落实。
【例题·多选题】商品房现房销售应具备的条件有（ ）。 A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 B.持有建设工程规划许可证 C.已通过竣工验收 D.物业管理方案已落实 E.取得商品房销售许可证
【例题·多选题】根据《城市房地产管理法》的规定， 房地产开发企业在预售商品房时，应当符合的条件 有（ ）。 A.已交付全部土地使用权出让金 B.取得土地使用权证书 C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的 资金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定 施工进度和竣工交付日期 D.持有建设工程规划许可证 E.向县级以上人民政府房地产管理部门办理预 售登记，取得商品房预售许可证明
以划拨方式取得土地使用权的， 报有批准权的人民 政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合可以 不办理土地使用权出让手续的规定情形外， 应当由受让 方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土 地使用权出让金。
房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土 地使用权 同时转让。
【例题·多选题】转让以出让方式取得的土地使用权的条件，正确 的有（ ）。 A.房屋建设工程完成开发投资总额的20%以上 B.已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 C.属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地 条件 D.房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书 E.持有建设工程规划许可证 『正确答案』BCD 『答案解析』本题考核房地产交易管理。A中应该是完成投资开发 总额的25%以上，E是预售的条件。因此选项BCD正确。