我国不动产善意取得制度的研究

我国不动产善意取得制度的研究
[捅要]善意取得制度是我国新颁布的《物权法》所确定的一项重要物权变更制度，《物权法》第106条对善意取得制度做出了明确的规定并将该制度的使用范围扩大至不动产和其他物权，这是善意取得制度理论的一次重大突破，有着极其深厚的理论内涵和深远的现实意义。

本文对我国不动产善意取得制度的界定、重要意义、“善意”的判断标准等方面做了阐述。

[关键词]物权；善意取得；不动产
2006年中国颁布了《中华人民共和国物权法》(以下简称为“《物权法》”)，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权(如质权、留置权、抵押权、用益物权)，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。

但是，关于善意取得制度的许多问题还没有定论，仍有研究的余地。

本文将采比较法的视角，着重对不动产善意取得制度进行比较，以期对我善意取得制度的理论研究与司法实践有所启示。

一、善意取得制度概念的界定
学者们普遍认为，近现代各国民法善意取得制度来源于日尔曼法中“以手护手”之制度。

所谓“以手护手”，是指如果将自己的动产交付于他人，那么仅能向相对人请求返还。

如果该相对人将动产让予给第三人，则只能向相对人请求损害赔偿，但无论如何不能向第三人请求返还。

事实上，善意取得制度是对所有权追及力的限制，涉及到民法所有权保护及交易安全的衡量与价值问题。

肯认善意取得人的权利，便意味着剥夺了所有权人向无权处分人请求返还原物的权利，所有人因此将蒙受损失。

但另一方面，第三人出于公然、善意甚至有偿获得标的物。

法律对其利益若不予以保护，则将危及交易安全。

解决这个矛盾的惟一方式是在二者利益之间寻求平衡点。

在交易日益频繁的现代社会，尤其是18世纪以来，善意取得制度的重要性逐渐地被人们所接受。

善意取得制度逐渐地在法律上得到了确认。

尤其到19世纪的初期(1804年)《法国民法典》作为一个标志，原原本本地接受了日尔曼法的占有制度及观念，以此来构造自己的善意取得制度。

在《法国民法典》第2279条和第2280条所规定的“即时取得”制度就是善意取得制度。

《德国民法典》一直延续日尔曼法的一些观念和原则，因此在德国民事法律当中在很早的时候已建立了相对完善的善意取得制度。

现行的《日本民法典》第192条也规定：“平稳而公然地占有动产者，如须善意且无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。

”据此可看到日本民法关于善意取得制度的基本立场。

在《瑞士民法典》中，也将善意取得制度规定在第20章动产所有权取得方法当中，其
基本规定是第714条第2项，即以善意将动产转移为自己所有并受占有规定保护的，即使该动产的让予人无此转让权，善意占有人仍取得该动产的所有权。

善意取得制度的确认，表明法律总体上采取了牺牲财产所有权的静的安全而保护财产交易的动的安全的立场。

善意取得的具体涵义是指，财产的权利人在财产被他人无权处分的情况下，只能向侵犯其权利的相对人要求返还或赔偿，而不能向第三人要求返还，不知情的第三人对于财产的受让占有，其有转移所有权的效力。

其实，善意取得也就是把原所有权追及效力的锁链切断，使得善意第三人从无权处分人处取得财产所有权。

二、确立不动产善意取得制度的重要意义
从德国民法典、瑞士民法典的规定来看，许多国家在立法上是认可不动产善意取得的，从瑞士民法典第973条的规定来看，不动产的善意取得既包括了所有权也包括了所有权以外的其他权利，这里所指的“其他权利”应当包括不动产抵押权在内。

1988年最高人民法院制定的《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条对共同共有的善意取得作出了规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

”共同共有的财产既包括动产也包括不动产，我国以司法解释确认了不动产的善意取得。

我国最新颁布施行的《物权法》首次以法律的形式明确规定了有关不动产的善意取得制度。

将善意取得制度适用于不动产交易领域，可最大限度地保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展。

(一)有利于保护交易安全，更好的实现物权法的立法价值
《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，有利于完善我国的民事立法，有利于维护不动产交易安全，鼓励商品交易，而且对指导人民法院审判实践有重要意义。

现实中的民事纠纷往往涉及不动产交易中的善意取得，但因立法中这项制度的缺失，常使得此类纠纷解决棘手。

因此，此项制度的建立必将指导人民法院的审判。

也有利于真正解决纠纷，体现法律保护的原本意义。

(二)符合物权法的基本原则，更好地为中国实际情况服务
我国有关不动产之实际情况是，尽管土地管理法、房地法以及私有房屋登记
管理办法中均规定土地及房产这些不动产应当登记，但是我国土地所有权、使用权以及房屋所有权、抵押权等大量存在未登记的情况，尤其是广大的农村，村民们极少将自己的房屋进行产权登记，农村的土地所有权、国家土地所有权也极少登记，这些未登记的不动产实务中照样认可其产权，其交易、流转照样进行，并没有因其未加登记而有所影响，出现了纠纷后，实务中仍可以基于知情人了解的情况、当事人手中的契约、建房时支出的费用条据、村与村之间土地天然形成的界线、“土地改革”或“三包四固定”划定的界线、农村集体组织上交公粮的耕地亩数等材料来解决纠纷。

虽然依据这样的材料解决起来颇为费时费力，且有时也有很大的分歧，但广大的农村就是在此情况下肯认产权，定分止争的。

长期以来形成的这一习惯性作法，可以说是积重难返，要想在短时间内全部摒弃，改为非作登记不得有产权，非作登记交易不得生效，显然是做不到，也不太现实。

所以，在我国物权法确立善意取得之制度(其中含抵押权之善意取得制度)是有着现实的意义的“。

(三)有利于实现公平价值，符合法律追求的目标
从公平角度看，无权处分人得以处分他人的不动产而设置抵押权，在许多时候，不动产所有权人是有一定责任的，比如所有权人未办理不动产登记、履行不动产登记手续，取得法定的公示公信力；所有权人将不动产登记到了他人的名下，虽然真实的所有权人与登记簿上的所有权之间有约定，但该种约定债权人不知悉或不应知悉；所有权人委托他人办理产权登记，对将产权登记到谁的名下，所有权人抑或受托人?缺乏明确的约定，当受托人为图省事或者其他原因而将不动产产权登记到自己名下时，均会导致无权处分不动产而对方并不知悉的情况。

在此种情况下，所有权人应当对自己有责任的行为承担不利结果，而不能让债权人在不知悉、不应知悉、无任何过失的情况下去承担不动产抵押权不成立的不利后果，否则，对债权人而言就太不公平了。

三、不动产善意取得制度中“善意”的判断标准
善意取得制度的核心在于保护受让人的合理信赖，“交易安全是法律对物权变动全过程实施控制的指导性原理”。

因此不动产善意取得制度的核心要件就是确认受让人在获得财产时在主观上是处于何种状态一善意或恶意。

我国《物权法》第106条规定，“受让人受让该不动产时是善意的”，才能够适用善意取得。

但是，如何理解受让不动产时主体善意状态的判断标准，学界尚缺乏一致的看法。

笔者认为，对于“善意”的判断标准应当从主观方面和客观方面分析。

(一)主观方面
主观标准即从行为人(第三人)的主观认知来衡量。

也就是以行为人之生理、心理及智力状况为基础具体判断能否知道某种情形。

在善意取得制度中善意之主观标准即是从行为人之生理、心理及智力状况方面具体判断其是否能够知道出让人的权利存在瑕疵。

知情而为即具恶意，不知则为善意。

王利明教授主持的草案建议稿第75条规定了善意的判断标准，即“受让人在受让动产时不知让与人无处分权且无重大过失，为善意。

因此。

在判断受让人主观上是否是善意，包括两种情况：不知和非因重大过失而不知。

根据《物权法》第106条规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，我们可以看出动产和不动产善意取得中“善意”的判断标准是不一样的，就动产而言，“受让”是指动产占有的移转；就不动产而言，“受让”是指不动产登记的变更。

因此不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中，因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产”。

也就是说，一方面只要第三人信赖了登记，就是推定其是善意的，除非其明知登记错误，而无需像动产买受人善意的判断那样，考虑交易的环境等因素，也无需采一般人的判断标准去判断善意与否。

另一方面。

第三人必须实施了查阅登记簿的积极行为，对登记薄上记载的权利状况产生了合理信赖。

如果第三人怠于查阅，则推定其不构成善意。

(二)客观标准
根据《物权法》第106条规定，当事人之间在变动不动产所有权时，必须以合理的价格转让，否则不得适用善意取得。

也就是说以不正当的低价取得不动产所有权的受让人可以推定其主观上是恶意的。

即是否以合理价格转让应当是不动产善意取得中“善意”判断的客观标准。

国外立法中也有类似规定，如1964年苏联民法典第152条规定：“如果财产是无偿地从没有出让该财产权利的人那里取得的，则所有人在任何情况下都有权要求返还财产。

”德国民法典第816条也有类似的规定。

但是问题的关键在于，应当如何理解“合理的价格”?通说认为，所谓合理，应当根据市场价格来判断，一般应当理解为交易双方当事人可以接受的价格，这种价格与市场价格相差不远。

由于《物权法》对“合理”采取一种比较模糊的表述，这即给法官办案带来了一定的麻烦，同时可能会造成司法上的腐败，不利于司法公正。

笔者认为，针对这一缺陷，我国应当建立相应的价格评估机制，成立一批独立于司法机关之外而具备相应资质条件的价格评估机构，进入价格司法鉴定的评判市场。

四、小结
在市场经济发展日臻完善的社会背景下，不动产的交易日益频繁，对交易安全的要求也越来越高。

《物权法》第106条将善意取得制度适用于不动产满足了实际需求，可以说是我国民事立法进步的重要表现。

笔者通过本文对我国不动产善意取得制度提出一些自己的看法，有些方面考虑得还不是很全面甚至有欠妥当，有些还没有形成完整的体系，在这里提出来，只是希望能起到—个抛砖引玉的作用，期待能有更多更好的建议提出。