土地估价实务中价值类型确定之论文

土地估价实务中价值类型确定之探讨【摘要】对应于不同评估目的，土地使用权有着不同的价值表现，但《城镇土地估价规程》并未提出土地价值类型概念和对土地价值类型作出规范性释义。本文结合案例分析，借鉴国际估价标准，就如何针对不同评估目的确定待估宗地的价值类型进行了探讨。

【关键词】土地估价；价值类型

估价实务中所指价值类型是估价结果的不同价值属性。针对不同评估目的和交易条件，同一宗土地使用权往往有着不同的价值表现，其评估值不仅在性质上有别，在数量上也可能存在较大差异。因此，评估时必须正确分析，合理确定待估宗地的价值类型。

一、土地价值类型的划分

土地价值类型可有多种划分方法，如果把地价看作社会经济活动的一种客观结果，按照估价目的对地价进行分类是最合理、实用的。

中国土地估价师协会2012年3月印发的《土地估价报告评审规则》中，《专家评审表》对“地价定义”的评等要点是“土地使用权性质、年期、估价期日、实际与设定开发程度、用途、容积率等；其他需要定义事项”，未明确将价值类型纳入评等要点。即便是国家标准的行业技术规范《城镇土地估价规程》（gb/t 18508-2001），也仅在3.2条款“土地价格内涵”中释义“本规程所指土地价格，是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值

总和。”“根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。”

实际上，随着社会经济活动的日益复杂化，根据土地估价目的，地价还可细分为以下类型：（1）交易价格，包括出让价、转让价、土地租金、作价出资（入股）地价等；（2）征收地价，包括补偿价、成本价、收购价等；（3）课税涉及的地价；（4）担保涉及的地价；（5）审计涉及的地价；（6）土地投资价值；（7）公示性地价，包括基准地价、标定地价、市场指导价、与地价相关的补偿标准等。前5类土地估价多以市场价值为基础，由于《规程》未作出土地价值类型释义，土地估价报告中通常将评估结果笼统定义为市场价格，估价师因此屡被质疑为何同一宗地分别以出让、抵押、课税为评估目的时得到的结果大相径庭。

今年5月公布的国标《房地产估价规范》（征求意见稿）将估价目的细分为14种，并分别给出了各种目的下房地产评估的价值类型、价格构成、评估方法等具体指引。借鉴《rics估价标准》，其第3章规定“会员必须确认适合于将要报告的每一个估价的价值基准。”并认可了市场价值、市场租金、投资价值、公允价值4种价值基准。其中认为公允价值代表了在一项资产交易的特定双方之间合理同意的价格，该价格可能是反映了所涉及各方的所有权的特定优势（或劣势）的价格，并非一般市场价格。这一概念在我国不动产估价技术的国家标准中都没有提及。

二、如何正确选择土地价值类型

经济活动的复杂性决定了市场的复杂性和多样化，土地价值类型的选择要有利于实现估价目的，并满足待估宗地相关的交易条件，包括市场条件、估价的假设前提、法律法规或合同限制条件等。待估宗地价值的实现对市场条件和土地的开发、使用等无特别限制和要求时，一般应当选择市场价值作为估价结果的价值类型；为特定投资者提供咨询性土地估价服务时，应选择适于该投资者需求的特定估价资料和技术参数，以投资价值作为估价结果的价值类型；以课税为目的估价时，应当根据相关法律、法规选择估价结果的价值类型，一般以市场价值为基础；为政府的不同管理目的进行公示性地价评估时，需充分考虑行政部门的政策导向，体现政治、经济管理意图。

三、实证分析

1.土地估价案例背景

政府大力扶持汽车产业发展，在某开发区规划了大片汽车项目工业用地。在统一开发、协议出让的汽车项目工业用地中，有2宗相邻的土地使用权分别属于c公司和d公司，两公司投入厂区建设不久，为了更有效地开发利用土地资源，拟以c公司的1万多平方米土地与d公司的约3万平方米土地进行置换，为此委托土地估价机构对两地块进行估价。需注意的是，政府为引进汽车项目提供了优惠政策，与用地方签署有《**项目用地合作协议》，c、d两公司通过协议出让方式分别取得“汽车项目工业用地，用以发展汽车工业”，出让合同中明确记载了出让地价的具体构成和土地权利限制。

2. 分析选择价值类型

土地估价师在评估过程中产生了两种意见。观点一认为评估委托书载明评估目的是为委托方进行土地置换提供市场价格参考，但这个市场是特殊的市场。根据项目用地合作协议，过百万平方米的用地范围内，每宗地都将以统一的优惠价格出让，并在出让合同中限定宗地用途为汽车项目工业用地。显然待估宗地的使用权利受到了很大限制，这一限制条件对地价的影响应如何科学地量化，目前还缺乏有力的依据和合理的计算方法。汽车项目用地范围内尚无其他交易案例，故不宜采用市场比较法。而出让合同清晰地说明了土地出让价格总额的具体构成，显示出让价已是完整地价，适宜使用成本逼近法。观点二认为，待估宗地出让时享受了地价优惠政策，现在土地置换实为二级市场的转让行为，汽车项目工业用地范围以外的其他工业用地交易价格才真正反映了宗地所在区域的工业用地市场价格，以原出让价为基础来估价将导致政府税收损失，所以应首选市场比较法。

两种观点似在争论估价方法的选择问题，实则反映出双方对估价目的和价值类型判断的分歧。观点二重视土地的市场价值，将目光聚焦到交易纳税上，表现出估价师的社会责任心，但其估价思路偏离了本次评估目的。用地优惠政策是政府为促进开发区产业发展，使引进的项目顺利动工、企业迅速发展而制定的，并签署了项目用地协议，c、d公司分别于评估基准日前几个月签订土地出让合同，双方参照出让价格进行土地置换合情合理，符合《国际估价标

准》对于公允价值的定义。即本案例评估结果的价值类型应确定为公允价值，它有别于一般的市场价格。

假如估价目的是为土地置换纳税提供土地价格参考，则估价师应谨慎采用观点一的思路。税收涉及的地价有不同的确定方式，无论是纳税人自我申报、由征税机构按标准确定或是由评估确定，都要以市场水平为基础。

四、反思和建议

我国城镇土地属国家所有，各级土地行政管理部门代表国家行使土地所有者权利，地方政府制定的地价优惠政策只要不违反法律、法规、国家有关规定，就可以作为评估依据。而对于作为依据的政策、文件，估价师必须正确解读，做到具体问题具体分析，对已知、未知情况、特殊处理方式及其原因必须在报告中充分披露。

本案例典型地反映了同一宗地在不同评估目的下对应两种不同的价值类型。由于《城镇土地估价规程》尚未对各种价值类型作出定义，土地估价师参考国际估价标准在技术上的创新性应用容易受到质疑，建议《城镇土地估价规程》修改时增加有关价值类型的选择和应用指引。

参考文献

[1]城镇土地估价规程（gb/t 18508-2001）.

[2]邹晓云.土地估价基础.北京：地质出版社，2010.

[3]rics估价标准（第6版），2009.

[4]中国资产评估协会.资产评估价值类型指导意见，2007.