山东临朐项目市调报告建议2013.07.22new

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Ⅰ区域背景及项目概况
山东临朐县概况
区域位置：临朐县位于山东省中部，潍坊市西南 部，沂山北麓，弥河上游。东与潍坊昌乐县、安 丘市毗连，南与临沂沂水县、淄博沂源县接壤， 西界淄博市，北邻潍坊青州市。沂山(海拔1032米) 为临朐最高的山峰，山东省第五高峰。
维坊市区域 临朐县在山 东省的位置
辖区范围：辖8个镇、2个街道(含1个高新产业园) ，345个行政村。 人口面积：总面积1831平方公里，全县87.3%为丘陵，12.8%为平原。全县总人口87.7万人， 县城人口约20万人。 区域交通：1条高速：青临(青州-临沂)高速于2013年初全线贯通，设临朐、沂山两个出口， 连接长深高速。4条省道：分别为S223省道、S233省道、S227省道、S327省道。 支柱产业：①工业产业：铝及不锈钢加工、轻工、纺织服装、机械电子、冶金化工、建材 加工。②农业支柱产业：奶牛、黑山羊、黄烟、大棚水果等。③“奇石、书画、雕塑、红 木工艺”为四大文化产业。
四、项目业态定位结论
五、项目产品规划设计 六、项目投资收益分析
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Ⅱ针对性业态可行性调研及分析
临朐县农贸市场分布图
樱桃交易市场
西坦农贸市场 临朐县 人民政府 城南街农贸市场
东郡农贸市场
龙泉农贸市场
卢家庄农贸批发市场 临朐农资市场
项目所处 位置
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Ⅱ针对性业态可行性调研及分析
城南街农贸市场
市场规模 共96户。 地址 临朐县城南街 露天摊位 + 太阳伞，最初始的“地摊式”农贸市场， 经营形态 摆摊于道路两侧。 ●蔬菜： 38 户，占 39.58% ；●果品： 21 户，占 21.87% ； 业态品类 ●肉蛋鱼： 9 户，占 9.37% ；●干杂： 13 户，占 13.54% ； ●熟食：4户，占4.16%； ●其他：11户，占11.45%； 租 / 售 状 租金：流动商户租金： 15 元 / 天 / 摊位；固定商户租金： 况 10元/天/摊位；
4、临朐县主要农产品资源为粮食、水果、奶牛、羊及家畜业，销售渠道主要 通过寿光市场，或直接引进知名企业如伊利落户，带动当地农产品产业升级。
5、有两个地块供选择，1号地块位于县城南环路、临近汽车站，周边商业基础 较好；2号地块处于南二环路，周边无配套，位置及潜力较差。
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目录 一、区域背景及项目概况 二、针对性业态可行性调研及分析 三、房地产调研及分析
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Ⅰ区域背景及项目概况
临朐县商业网点发展规划
县城商业格局为：“一主、二次、一带、四区”。 “一主”：即县级商业中心。 “二次”：即东城商业次中心、龙泉商业次中心。 “一带”：即弥河两岸景观文化商业设施带。 “四区”：即四个居住区级商业中心。
临朐人民政府
项目所处位置
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Ⅰ区域背景及项目概况
临朐项目所处区位介绍
北 地块介绍： 1号地块与2号地块位仅一路 （方山路，还未建）之隔。地块北 面连接县城区；东边为铝材物流园； 南边为汽车物流园，西边是乡村。
1号地块
西
东
2号地块
南
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Ⅰ区域背景及项目概况
临朐项目1号地块平面图
1号地块介绍： 1号地块共288亩，正处于南环 路、S227省道、未来方山路、盘龙 路中间，呈正方形。地块中间有几 座民宅需拆迁，基本为净地。地块 西侧有一学校。 1号地块
15.70% 21.20% 17.60% 5.30% : 35.9
水产
2.4
1Baidu Nhomakorabea.70%
1、临朐县经济总量低、人均可支配收入及消费支出 少，经济发展水平较低。 2、临朐县财政收入较少，由于是贫困县，很大部分财政来自国家和维坊市的返还补助。 3、临朐县在粮食、水果、奶牛、羊及家畜业的产地资源优势相对明显。
Ⅰ区域背景及项目概况
本章小结：
1、临朐县为山城县，全县87.3%为丘陵、分布在南部，12.8%为平原、分布在 北部，县城内有4条国道，1条高速，南部交通渠道相对单一。 2、临朐县总人口87.7万人，县城人口约20万人，县城面积约40平方公里。临朐 县城区小、外来人口少，是典型的四级市场，县域消费能力有限。 3、临朐县是维坊市唯一一个国家级贫困县，经济发展水平落后，产业档次 低、竞争力弱，受周边县市如青州、寿光的经济影响较大。
关键词：“产地属性”还是“销地属性”？
产地属性为主，或是销地属性为主，将决定了未来项目农产品批 发市场的规模设计、产品设计及配套功能设计。
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目录
一
区域背景及项目概况 针对性业态可行性调研及分析 房地产调研及分析 项目业态定位结论
二 三
四
五
六
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项目产品规划设计
项目投资收益分析
目录 一、区域背景及项目概况 二、针对性业态可行性调研及分析 三、房地产调研及分析
2号地块
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Ⅰ区域背景及项目概况
临朐项目2号地块现况
(地块东侧物流园实景)
东侧为江北物流园
2号地块
地块西侧实景
东南角为昌德物流园，占地1500亩 地块西南角为供电站 地块东北角实景
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Ⅰ区域背景及项目概况
临朐项目2号地块 (地块南侧为汽车物流园)
2号地块
一汽大众4S店
富民商贸城
上海大众4S店
二手车市场 23
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Ⅰ区域背景及项目概况
临朐县在维坊市域内的经济排名及影响力 临朐县在潍坊市的经济地位
名称 市区 寿光市 618.1 13.96% 诸城市 581.6 11.63% 青州市 449.1 11.50% 高密市 445.8 13.94% 昌邑市 298 12.92% 安丘市 221.2 12.23% 昌乐县 214.6 11.89% 临朐县 181.4 10.90% GDP总量 1002.63 GDP增速 10.60%
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Ⅰ区域背景及项目概况
临朐项目1号地块现况
(地块东部实景)
东泰路一侧实景
1号地块
东侧为当地最大民企华建 集团总部，占地460亩
地块实景 19 地块中间有1条小路
Ⅰ区域背景及项目概况
临朐项目1号地块现况
(地块北部实景)
家具货物批发城 义乌国际小商品批发城 北京现代4S店 旺佳商贸城
通力五金机电商城
临 朐 县 城 市 道 路 交 通 规 划
临朐人民政府
项目所处位置
●城市货运交通规划 过境交通线路包括：南环路、北环路、东外环路、西环路；出入市货运交通线路包 括：东红路、潍九路、南环路、北环路、东外环路、西环路；城市内货运交通线路包括： 骈邑路、站前路、兴隆路、兴隆东路、沂山西路、沂山东路、秦池路。 规划临朐县货运枢 纽4处，一个物流园区、三个货物流通中心。规划配置标准货车为9000~11000辆。
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Ⅰ区域背景及项目概况
临朐县经济简述
全县粮食播种面积98.5万亩，增长1.7%。其中：小麦46.7万亩，总产15.1万吨，增长4.8%； 玉米46.4万亩，总产17.8万吨，增长0.4%。 全县果园面积18.8万亩，水果产量21.4万吨，增长9.2%。 序号 项目 总量(元) 1 GDP总量 181.4亿元 2 人均GDP 20683 城镇居民人均可支 3 18503 配收入 城镇居民人均消费 4 11073 支出 5 社会消零总额 94.1亿元 6 财政总收入 14.1亿元 7 城乡居民储蓄余额 160.9亿元 8 农林牧渔业总产值 29.6亿元 9 三大产业比例 16.3 : 47.8 同比增长率±% 10.90% 10.80% 12.50% 12.00% 2012年临朐县畜牧业产量情况 主要农产品 总产量(万只) 同比增长率±% 奶牛 生猪 家禽 羊 肉鸭 肉蛋奶 4.85 52.8 7598.1 26.1 1.1 43.19 0.83% 5.20% -5.40% -5.80% 12.00% 约5.71%
维坊市各区县GDP总量排名
1200 1000 800 600 400 200 0
临朐县GDP
临朐县隶属于维坊市，处于西 南部，与淄博市、临沂市接壤。 临朐县是维坊市唯一一个国家 级贫困县。 临朐县的经济整体比较好落后， 根据2012年维坊市下辖各市县经济 排名情况如图所示，排在倒数第一。 也进一步反映出临朐县社会经济欠 发达，对周边城市的区域辐射弱。
雨润农产品山东临朐项目
市调报告建议
雨润农产品物流集团•前期开发部
2013年07月22日
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前 言
本次调研，是根据控股集团投资中心的要求，结合山东 临朐是重要的水果、蔬菜产生基地及现有农产品批发市 场现况，针对285亩地块项目发展可行性进行前期研判。
调研时间：2013年7月22日－7月27日 调研方法：实地调研、深度访谈、二手资料 调研人员：金静敏
四、项目业态定位结论
五、项目产品规划设计 六、项目投资收益分析
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Ⅰ区域背景及项目概况
前期基本情况 1、2013年5月，雨润投股集团与山东维坊市临朐县政府签署了合作协议， 项目选址位于临朐县城陈家上庄，占地285亩，商住比例为5：5。 2、本次调研主要是针对285亩地块，通过对项目所在区域农产品批发市 场、关联产业及房地产进行针对性业态调研分析，提出可行性研判。 3、临朐县对该项目的要求：尽快建设，并运营雨润农产品物流市场。 4、集团投资中心要求：根据市场需求，判定农产品物流市场是否可行。
1号地块
南环路正对面的汽车站 20
Ⅰ区域背景及项目概况
临朐项目2号地块平面图
2号地块介绍： 1号地块共357亩，正处于未来 方山路与南二环路之间，地块中间 未来兴建一条青山路。地块北高南 低、落差约10米，地块为净地。地 块西南角为临朐县供电站，高压线 110KV紧邻地块，高压线与地块呈 平行状态。
经实地调研，临朐县项目所处的地块 位置没有最终确定，有2个地块供选择：1 号地块，面积288亩，位于临朐县南环路与 东泰路交汇处；2号地块，分成两块地，总 面积357亩，位于南二环路与东泰路(S227 省道)交汇处。
北
288亩
1号地块
东
临朐县 人民政府
162亩
西
2号地块
195亩
临朐县地图
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南
Ⅰ区域背景及项目概况
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Ⅰ区域背景及项目概况
临朐县城乡统筹发展规划
新的临朐县城总体规划发展方向为：“东 进西拓，北控南延”。县城规划区人口发展到 40万人，面积扩展到46平方公里。 城市总体布局结构为：“一带双城、四个 中心”。城市建设发展目标为：“具有高质量 生态环境、高标准生活环境的现代化山水园林 城市”。 “一带”：即弥河景观带。以弥河、朐山、 粟山为依托，在城市中心建设大型的城市开放 空间，形成城市景观带和生态长廊，集中体现 山水园林城市特色。 “双城”：即弥河以西的老城区和弥河以 东的新城区。两城区以弥河为界，形成东、西 两城。 “四个中心”：即行政中心、商业中心、 教育中心、文化中心。
本次调研得到了控股集团投资中心领导的大力支持，并受到农产品集团 前期开发部姜总、刘总及投资中心张总、黄总的直接指导，特此感谢！ 由于时间紧、任务重，关于该项目业态定位调研一些细节等问题，仍需 进一步跟进调研，指导后续项目开发有序推进！
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核心问题提炼：
山东临朐项目的区位属性、经济属性决定其市场 属性如何定义？ 山东临朐农产品、泛食品关联产业等发展现状及 发展前景能够支撑起多大的市场体量？ 山东临朐项目优劣势分析，发展策略？以及项目 的市场机会、发展定位、产品设想及经济测算？
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项目所处位置
Ⅰ区域背景及项目概况
●城市道路网络规划 规划临朐道路系 统形成“一环两轴两 网”的路网结构。 “一环”即由东外 环路、南外环路、西 外环路、北外环路四 条环线路形成的城市 外环；“两轴”主要 指东西向的兴隆路和 南北向的骈邑路；“ 两网”指由弥河将整 个城市划分为两个组 团，道路各自成网 状。
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临朐县与周边城市区位关系
寿光市
青州市
昌乐县
维坊市
项目所处位置
临朐县
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Ⅰ区域背景及项目概况
临朐县域内的主要交通分布
6.3Km 6.7Km 临朐县人民政府
项目所处位置
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临朐县青临高速 进出口实景
青临高速是临朐县内唯一一条高速，于2012年 12月31日试通车，在临朐境内设临朐县城、沂 山镇2个进出口，临朐县也由此实现高速“零” 的突破。
城南街农贸市场沿街摊位实景一
城南街农贸市场沿街摊位实景二
城南街农贸市场沿街摊位实景三 27
Ⅱ针对性业态可行性调研及分析
城南街农贸市场
城南街农贸市场十字路口实景一
城南街农贸市场十字路口实景二 城南街农贸市场十字路口实景三
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Ⅱ针对性业态可行性调研及分析
东郡农贸市场(铁路市场)
市场规模 共144户。 地址 临朐县山旺路 经营形态 露天摊位+ 太阳伞，摆摊于道路两侧。 ●蔬菜：71户，占49.30%；●果品：34户，占23.61%； 业态品类 ●肉蛋：24户，占16.66%；●水产：7户，占4.86%； ●熟食：3户，占2.08%； ●其他：5户，占3.47%； 租金：无租金，该市场即将搬到卢家庄农贸批发市场。 租/售状 访谈周边居民了解到，卢家庄农贸批发市场无场地租 况 金，按车大小收费，大车：100-200 元，小车：30-50 元。