南京写字楼市场简要分析

南京写字楼市场简要分析

南京写字楼市场简要分析作者：佚名

时间：2008-6-19

浏览量：

一、南京写字楼市场简析

整个南京市的写字楼项目大多分布于新街口、山西路、鼓楼以及中华路、白下路四个地区。其中有纯写字楼、商住楼以及部分宾馆中的商务用房。

据有关资料显示,在近年来南京上市的办公楼面积较大,写字楼市场竞争更加激烈。以南京市写字楼处于买方市场,各家开发商注定要为了争取有限的客源而展开激烈的市场竞争。

南京办公写字楼一览简表:

金轮大厦11苏宁环球大厦84金銮大厦

6天安国际商场12现代城堡22金山大厦

7黄浦广场13天时商业中心23新立基大厦

8投资大厦14南京国际金融中心24和平大厦

9长发信息大厦49民族大厦25中信大厦

6新华大厦46长乐大厦48金鹰汉中新城

36星汉大厦17益来国际广场27隆盛金融广场

38东正大厦87南京国际贸易中心61长江贸易大厦33中南大厦40华荣大厦62佳汇大厦

34长城大厦41金鹏大厦79苏宁大厦

67天安商厦42南京振兴国际大厦80弘业大厦

85洪武大厦44永丰国际商业大厦81华泰大厦

9文云大厦69华富大厦59富升大厦

20天环大厦53华威大厦77东宇大厦

50东沛大厦55金鹰国际商城78新澳国际商务中心

51阳光大厦58苏发大厦

此外,根据权威机构的调查,我们将南京写字楼市场的情况阐述如下:

一)、办公用房市场需求概况

目前,对现有办公用房不满意的比例较高,十分满意的仅占%,比较满意的占%,比较不满意的占%,十分不满意的占%,因此,对现有办公用房不满意的共占%。通过进一步的研究发现,对目前租用的办公用房不满意是促成其购买需求的原因之一,从这个角度考虑,南京商用楼的市场潜力是比较大的。

本次调查租用办公房的公司为258个,其中3年内有购买打算的为107个,比例为39%;已经购买办公房的公司为112个,3年内有购买打算的为4个,比例为3%。因此综合来看,3年内南京市有购买办公用房意向的公司比例为29%。这是一个极具诱惑力的数字。公司决定购买办公房的原因较多,除了上述原因外,主要的还有公司发展的需要。通过定性的分

析可以看出,发展的需要一是对办公空间的需求,一是发展后具有一定的实力,从利益上考虑,决定购买办公房。从市场营销来考虑,这应该成为未来市场的营销诉求点。

二)、购买需求分析

)、首选办公地点的分布从首选地点的分布来看,在无提示的状态下,选择新街口的比例最高,达%;珠江路、山西路紧随其后,其选择比例分别为%和%;然后是鼓楼,比例为%。其他对办公地点的选择则比较分散。

2)、办公楼类型的选择从对办公楼功能的选择上,可以明显看出,选择商住的比例明显高于纯写字楼。也就是说,选择办公室内有卫生间的公司为目前市场上的主流需求。对厨房的选择,重要性一般。

同时要求有卫生间的业主,认为将兼顾住和不兼顾的比例平分秋色。在我们的交叉统计中发现,选择兼顾住的群体中,需要厨房与不需要厨房的比例为51∶40,而不兼顾生活起居的群体中,需要厨房与不需要厨房的比例为21∶77。3.对办公面积的需求从面积的需求上看,建筑面积在150平方米以下的需求量占74%,50平方米以下的超小户型需求量所占比例为14%。因此,小户型是将来设计中不可或缺的,并应该是主

力户型。从定性的研究中得知,业主对户型的内部需求以开间为主,同时要求具备作为办公的间隔,主要以隔出两个房间为主。

三)、对办公用房的心理价位

 

南京写字楼市场简要分析作者：佚名

时间：2008-6-19

浏览量：;在对价格的选择上,低价位总是受欢迎的。价格的选择不仅与公司本身的实力极度相关,而且和写字楼所在的地点,写字楼的档次、配套设施、物业管理等等因素密切关联,因此,如果离开具体的楼盘来谈价格,其意义不大。从一般意义上而言,心理价位在5000元以下和5000-6999元之间的比例最大,并且随着价格的提高,其比例依次递减。有一点显而易见,价格直接关系到业主付出资金,由于中小公司的资金一般不会太充裕,因此,从各方面节约成本,从而相对降低价格,对销售来讲肯定是一种最有力的促进。

四)、对付款方式的选择

)、按揭比例和按揭年限调查显示,中小公司购买办公用房时愿意一次性付款的很少,这主要是由于中小公司的财力有限,一般不会有足够的资金。因此,有吸引力的付款方式就成为

写字楼营销中简单而有效的促销手段。从按揭比例来说,最有诱惑力的按揭比例并不是比例越高越受欢迎,基本呈正态分布,但是可以明显看出,4-5成、6-8成按揭年限最具诱惑力。

在按揭年限上,最具吸引力的按揭年限为6年以上,特别是6-10年和11-15年,其比例分别为%和%。2.首付款和月付款对于首付款的选择,因为公司的实力不同、资金的充裕程度有异,使得首付款和月付款的分布都比较分散,但是我们还是能够发现,首付款价位在10万元、20万元左右最为集中,月付款为3000元、5000元、10000元所占比例最高。

通过进一步的统计分析发现,愿意承担的月付款与现在租用办公房的月费用总额两者显着相关。租用的费用集中在3000-5000元之间,而选择月付款价位在此区间的比例高达44%。

五)、对车位的要求

目前南京市中小公司拥有汽车的比例为37%,但是无论是否有车,业主都对车位提出了较高的要求。近90%的业主需要车位,其中,需要一个车位的占57%,需要两个车位的占21%,需要三个以上车位的约占10%。在租用还是购买停车位的问题

上,由于成本、费用等原因,选择购买车位的比例还是小于选择租用车位的比例,租用的占%,购买的占%,有29个百分点的差距。购买车位的价格比较分散,但在5万元以下的很集中,原因在于选择5万元以下的公司中有一部分不清楚目前车位的价格行情,但同时也反映了对车位的需求和心理价位。租用车位的价格则更为分散。

另外,定性研究表明,一些业主认为车位投资的价值远远高于写字楼本身的投资价值,具有巨大的升值潜力。

六)、购房的其他需求

)、对电梯的需求电梯是许多业主置业时关注和头疼的问题,因此,电梯的好坏、够用与否,成为影响销售的一个因素。从定量调查的结果来看,4部或者6部电梯可以满足需求,但这些还要结合电梯的质量、高速与否,来确定数量。而货梯只需1部至2部即可。

2)、对配套的要求调查表明,智能化Ic卡、安全监控系统、宽带的INTERNET系统都成为智能化办公楼不可缺少的标准配置。被调查者中,认为非常需要和比较需要Ic卡、安全监控系统以及宽带INTERNET系统的比例分别为%、%和%。3.关于物业管理物业管理也是房地产开发商和业主都十分关心