我国房价过高成因和调整对策

资需求旺盛 ，致使商 品房供不应
求； 从开发成本角度分析 ， 高度市 场化的“ 招拍挂” 土地供应政策 、 繁 杂的税费提高 了开发成本 ， 抑制 了 部分开发商 的拿地冲动 ； 从政策角
边房价 ； 利益集团及境 内外投资群 体哄抬房价 ， 调控政策温和加上部
种强烈依赖性 ， 致使住房供给对价
角 度 看 ，住 房 已成 为社 会 矛 盾 激 化、 各方 利 益 冲突 的焦点 问题 。
一
重不 足 。 随着城 市化 进程 和住 房制
给来实现供给和需求平衡。 其次是
住房供给不仅需要土地 ， 而且不同 地段的土地存在着较大的差异性 ，
由于土 地不 能移 动 ， 土地 差异 也就 难 以消除 ， 结果 就会 出现这样 一种
度改革发展 ， 我国住房供应结构失 衡， 住房供应 高度 市场化 ， 障性 保 住房建设与供给严重不足 。 尽管近 些年住房政策不断调整完善 ， 城市 住房供应层次与住房保 障手段仍 然单一 ， 尚未做到住房供给与保障
的全 民覆 盖 。 面对 高房 价 、 收 入 低
情况 ，即使是一模一样的房型， 如 果建在不同地段上 ， 住房产品也存
３ 商品房供应量少。 、 商品房供 应量少的原因比较复杂。 从供求关 系看 ，主要有保 障性住房供应不 足， 土地及城市资源有限 ， 开发商
大 量 囤积土 地 、内部 自购 住房 、 捂
要 由市场供求关系 、 住房被放大的 资本属性与人们心理预期等 因素 决定。 随着城市化进程发展， 城市居 民婚嫁 、 改善 、 回迁等住房刚性需求 进入高峰期 ， 而我国住房供应体系 尚不完善 ， 住房保障法律缺失 ； 房地
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度分析 ， 商品房供应 的“ 不限外” 政 策， 被无限放大的投资 品属性和地 价涨则房价必涨预期 ， 致投资购房 比例远超国际警戒线 的 １％； ５ 从市
使农村剩余劳动力源源不断地流向 城市。这些长期生活工作在城市拥 有农民身份的人，迟早会融人所居 住的城市之中。为了能在城市安家
政策性租赁房将定位于廉租房与经 济适用房标准之问。其关键问题在
于： 第一 ， 政策性 租赁房是 否能够覆 盖 大 部 分 最低 收入 与低 收入 问 的 “ 夹心层 ” 家庭 。政策性 租赁住房覆 盖人群 的收入标准 ，理论上应该是
出效应 。随着房价的不断上涨 ， 消 费者支 出的挤 出效应也越来 越突
在 较大 的差异 性 。
、
房价过高的主要原因
购 房过 热 的原 因 比较 复杂 ， 主
的基本 国情 ，保障性住房供应不 足 、 障对象覆盖 面狭窄 ， 保 大量城 市中低收人家庭 被推 向商品房市 场， 催生了不在保 障之列又无力购 房的庞大“ 夹心层” 群体。
２ 土地 需求 的不 平衡性 。 先 、 首
要拿 出家庭 全部 积蓄 ， 透支 了未 还
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场角度看 ， 保障房和商 品房开发建
设全部推给开发商 ， 其他建房形式
都受 政策 禁 止与 限制 ， 发商 寡 头 开 垄 断必然 会 推高房 价 。
４ 、住房 供 应体 系未覆 盖庞 大
落户 ， 他们无论是租房还是买房 ， 无
论是买新房还是买旧房都将对住房 市场形成一个 ｌ 京 人的需求。这种农 村剩余劳动力流向城市形成的住房
需求 ，对未来房价 造成 的长期影 响
的“ 夹心层 ” 群体 。 针对 城市 的部 分
特别值得引起我们 的关注。
来的几十年。 过高的房价需要普通 消费者 ｌ—２ 年甚至更长时间才 ０ ０
“ 夹心层” 群体 ， 管理层初步设计了 政策性租赁房。作为保障性住房的 新品种，政策性租赁房备受社会关
金 融安 全和 社会稳 定 。
３ 抑制 了其他正常消费。 、 消费 需求不仅是经济增长 的重要动力 之一 ， 而且可 以在一定程度上平衡 由投资波动所引起 的震荡。 在购房 过热的背景下 ， 普通工薪族基本上 都是靠大 比例信贷资金购房。 为了 住房这个基本生存需要 ， 他们不仅
随着城市化及房地产 市场的 持续快 速发展 ，我 国住房供求失 衡， 出现了区域性投机购房过热现
象 ，房价 涨 幅远超 居 民收入 增 幅 。 尤 其是 近几 年 ， 分城 市 房价 连 续 部
分地 区地方政府不作 为致使房价
逆 调控 而 上涨 ， 价屡 调 屡涨 坚定 房 了“ 国房 价 必涨 ” 中 的心理 预期 ， 导 致 投资投机 需求不 断膨胀 。
注。 按照政府 主管部 门的公 开表述 ，
二、 ｔ ｔ 房ｔｈ 高的危害 ｔ
１导致经济发展不均衡 。 、 高价 房导致房地产市场过热。 房地产是 国民经济支柱产业 ，对 Ｇ Ｐ Ｄ 增长
的 贡 献 在几 大重 要 行 业 中 占居 首
能偿付一套住房的按揭贷款 ， 这也
就 意 味着 在 此 期 间 的 其他 支 出 只 能 尽量 压缩 ， 成 了 明显 的消费 挤 形
出 ， 必将 压制 未来 若 干年 的消 费 这 能力 ， 使社 会 利润 过度 集 中于房 地 产领 域 ， 碍 扩 大 内需 ， 响 国 民 阻 影 经济 的均衡 发展 。 ４严 重危及 民生。房 地产 的资 、 本属性早在 资本主义初期 就 已经显
１ 、保 障 性住 房 建设 与供 给严
格上 涨反应 不 够敏 感 ， 住房 的供 给
弹性 较小。当住房市场需求增加 时， 如果开发商得 不到土地 ， 住房
供 给 也就不 能 增加 ， 房市 场往 往 住
只能提高房价 ， 而不是通过增加供
快 速飙升 ，房价 高 、 “ 住房难” 成为 最大的民生问题和社会问题 。 在连 续几年 的全 国“ 两会 ” ， 上 住房问题 都是社会关注度最 高的民生热 点 之一。 从和谐社会与可持续发展的
产高 度市 场化 ， 土地 “ 拍挂 ” 应 招 供 模 式 致 使 地 价 不 断 上 涨并 推 高 周
盘惜售等原因。 加上刚性需求与投
是住 房供 给受 土地供给的影 响非
常大 ， 而土地资源是稀缺的 ， 供 其
给往往 不 能 随需求 的增加 而增 加 ， 短 期 内更是 如此 。 房对 土地 的这 住