大连市房地产市场分析报告

2006年大连市房地产市场分析

2006年的大连市房地产市场更加规范、理性，明显的打上了“政策”的烙印，依据今年商品房开发、销售有关数据，戴德梁行对2006年度大连市房地产市场发展状况加以分析总结，试图寻找出影响楼市的主要因素，并对2007年的大连市房地产市场加以展望。

一、整体发展此主题相关图片如下：

2、政策调控力度较大

2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。从６月１日起，如住房不能同时满足以上３个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4％的契税，而普通住房（含二手房）的契税标准为1.5％。

6月16日大连市公布了《关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元

以上或公建100万元以上。6月24日还公布了《关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。

上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。

分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是：增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。

今年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。

2006年中央政府出台的主要房地产调控措施

序号文件名称发布日期

1 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 2006-3-6

2 国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见 2006-5-17

3 国务院办公厅转发建设部等部门

关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 2006-5-24

4 关于调整房地产营业税有关政策的通知 2006-6-16

5 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 2006-7-6

6 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 2006-7-6

7 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 2006-7-11

8 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 2006-7-18

9 房地产交易秩序专项整治工作方案 2006-8-28

10 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 2006-8-31

11 国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 2006-9-1

2006年大连市出台的主要房地产调控措施

序号政策名称发布时间

1 大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知 2006-4-29

2 大连市人民政府关于进一步加强房地产市场调控稳定住

房价格的通知 2006-6-2

3 大连市关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法 2006-6-13

3、土地供应增加，中低价位住宅项目比重增大

从土地成交情况来看，截止到12月份，2006年共成交土地52块，用地面积363.57万平方米，预计在未来1-2年内形成新供应建筑面积约600万平方米。其中住宅项目用地约330万平方米，规划建筑面积530万平方米。此主题相关图片如下：

从下表可以看出，中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区由于地处城市外围，可供开发土地较多，加上一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘井子区土地供应量充足，可以预见，未来甘井子区将继续成为房地产开发的热点。

区域土地成交块数用地面积（万㎡）形成建筑面积（万㎡）

中山区 11 22.98 75.81

西岗区 7 34.55 43.49

沙河口区 14 38.87 103.2

甘井子区 17 260.32 361.98

高新园区 3 6.85 17.13

合计 52 363.57 601.62

2006年成交土地各区域比例分布（占地面积）此主题相关图片如下：

4、大连房地产的发展吸引了诸多海内外地产商及投资基金的关注

2006年以来，国际知名投行或投资基金已逐步将投资重点转移至二线城市，大连作为二线城市中的佼佼者，其快速发展的城市经济和较佳的投资环境已经吸引了诸多国际财团的关注，今年随着招商引资的不断深入，一些外埠的大型资本逐步进入大连投资置地，如华润置地先后斥资在星海湾、天津街以及开发区南部滨海新区收购土地和项目，沿海绿色家园集团在星海湾置地开发，瑞安集团联手亿达、摩根大通接手希望大厦，新世界集团购买奔德大厦，并更名为新世界大厦。香港九龙仓时代广场项目、裕景中心项目在沉寂多年后正式开始进入实施阶段。另有具备国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场，2006年4月16日，摩根斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产的第二大股东，其通过直接投资和买入物业的方式，以1.2亿美元获得了正源近25%的股份。2006年11月17日，外资背景的旭日投资公司成功摘牌得到大连开发区中北大厦的开发权。众多国际性房地产资金也对大连房地产市场表现出浓厚兴趣。

二、住宅市场

1、住宅价格涨幅明显

2006年上半年，大连房价的增长速度较快。这轮上涨首先是由城市中心区的楼盘引发的，随着城市中心区房价迅速攀升，消费者将目光投向大连市区周边范围，如城市北部的泉水区域、城市西部的石门新区、红旗镇等，带动了周边区域的房价水涨船高，又推动了城市中心区房价和市区住宅整体均价的提升。