当前形势下的房地产开发面临风险及应对
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2、销售模Hale Waihona Puke Baidu转变中的风险
在日益复杂的市场环境下，快销快售快回现成为众多房企的亲睐的销售模式。向快速销售模式转变的过程中 风险是在所难免的
5
应对风险—时机
国内外宏观经济环境
➢经济复苏阶段——经济复苏仍不稳定、资产价格泡沫风险 美国：经济复苏前景仍不明朗，以宽松货币政策促使美元贬值，试图刺激经济恢复。 欧盟：欧债危机、紧缩性财政政策。 中国：复苏后经济面临“软着陆”、实体经济面对严重产能过剩、政府主导的投资因信贷风险难以持续、暂 时性高通胀及人民币升值压力带来资产价格泡沫的风险。
➢项目定位的选择（住宅项目） 注重产品创新、开发差异化并实用性强的产品； 满足大量刚性需求的中小户型； 走高端产品路线，开发高品质、具有独特优势的高端项目； 针对特殊市场定位的产品，如老年公寓。
8
应对风险—操作
香港模式及美国模式
➢香港模式——全产业链操作 国内知名房地产开发商很大一部分自南部沿海一带起家，最早受香港开发模式影响较大，因此国内以香港开 发模式为主流，即将融资、拿地、开发、销售等环节一并进行全产业链操作。
当前形势下的房地产开发 面临风险及应对
2010年10月
Tospur ·Consulting
高利润率往往伴随着高风险，房地产行业也不例外，从今年4月中旬“国十 条”的新政到9月底“新国五条”的二次调控，在当前越来越复杂的环境下，政 策的不确定性只是房地产开发诸多风险中的一个，下面我们从咨询行业的角度 着重对房地产开发中的拿地、规划、及销售三个环节所面临的风险进行分析并 提出我们的应对策略
在投资开发各个具体环节“融资——拿地——开发建设——销售/或持有并运营管理”上，对应了“融资模 式——投资模式（拿地模式——开发建设模式——销售模式/运营管理模式）”，操作模式的多元化为应对经 济政策和开发经营风险提供了多种选择或组合的可能性。
➢融资模式——减少受信贷及货币政策影响的风险、拓宽融资渠道、减少融资压力 房地产调控下，对开发贷款的收紧直接影响到房地产开发投资资金来源；对个人购房贷款的收紧间接影响到 房企销售资金回笼；资金链紧张客观要求寻找多元化融资渠道和融资模式。 常见应对策略： 从传统以银行贷款为主的较单一渠道向股权融资、产业基金、信托、私募等多元化融资模式发展，以应对融 资环节的风险； 与投资机构合作成立融资平台，针对项目进行专项融资进行大规模项目开发； 少部分参与融资，减少融资环节参与度，融资职能部分分离。
➢区域市场发展阶段和成熟度 ➢区域市场目前发展重点和未来发展方向 ➢区域市场目前产品及客群特征、市场量价水平、未来市场容量及增长点 ➢区域市场主要及潜在竞争者、进入风险和对应策略
应对风险—时机
7
应对风险—项目
进入领域及市场定位
基于对宏观经济、行业政策环境、目标市场的分析，在对参与项目的时机和市场整体把握后，进一步对项目 类型和定位的选择是决定项目风险最直接的考虑因素。 ➢投资开发领域（项目类型）的选择 多产品线多物业类型开发； 加大商业物业和综合性物业开发； 适度参与保障性住房建设。
10
应对风险—操作
投资开发各环节操作模式
➢拿地及开发建设模式——应对土地价格上升的风险、减少获取土地及开发资金需求大的压力、分散开发风 险、发挥各主体的综合优势、形成战略合作关系、增强联合开发能力 常见应对策略： 多家房企联合拿地并共同开发建设； 与投资机构合作建立融资平台来募集资金进行共同开发； 房企和商业企业或投资机构联合投资拿地、由房企负责建设开发； 房企与当地政府合作、优先获得土地、进行片区开发； 有土地一级开发资质的房企进行土地一二级联动开发； 从单纯参与土地竞拍到参与综合评分招标； 通过获取部分股权、控股或兼并收购相关企业或项目公司来获取土地和参与开发； 不参与或少部分参与融资拿地、主要负责开发建设、进行“轻资产”的“代开发”；
2
拿地环节
拿地环节所面临的风险： 1、政策风险
在土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土 地政策执行力度等
2、融资风险
房企拿地之后就要在一定时间内缴纳巨额土地出让金，如何解决资金问题非常关键，目前主要的融资渠道是 银行贷款等，但随着国家对信贷的收紧及调控政策力度的加大，融资难度亦是加大
2、项目产品定位风险
产品由于城市发展的不同而有地区性的差异，因而各地区的产品也有所不同。同时由于各个城市的文化底蕴 不同，购买者可能会对不同地区的产品特色有着不同的需求。因此，在产品定位上要准确把握市场
4
销售环节
销售环节所面临的风险： 1、政策风险
销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段。国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方 式。而对这一销售方式的质疑由来已久，尽管暂时取消的可能性不大，但国家相继出台政策加强预售制度的 管理
6
行业环境政策风险
➢国内房地产调控政策严厉 ➢国内房地产行业结构调整 “洗牌”
企业自身发展阶段及战略规划
➢房企自身所处市场中的相对低位及发展阶段 ➢房企自身战略及策略规划
区域规划及经济支撑
➢区域发展规划和地方政策对市场选择的方向指导作用 ➢区域经济发展水平和结构特征对市场选择的支撑作用
区域市场结构和特征
➢美国模式——产业链专业分工操作 为了应对政策风险和开发经营风险，原先以香港开发模式为主流的国内开发商开始出现分化，部分房企转而 以美国模式为蓝本，探索新的业务增长点并且降低部分环节的风险，即将融资、拿地、开发、销售等基本职 能分离进行专业化操作，开发商转而仅做其中的一项。
9
应对风险—操作
投资开发各环节操作模式
3、市场风险
市场随着政策和购房者心理预期转变而转变，从拿地到销售要经历至少一年的时间，若市场在这一期间由上 行变为下行或僵持状态的话，房企将面临很大的市场风险
3
规划环节
项目规划环节所面临的风险： 1、项目所在地的城市基本面风险
房地产是城市经济的重要组成部分，是城市全面发展的基本载体条件和重要投资环境。因此房地产项目是立 于城市基本面之上的，一个城市的经济发展水平决定了项目的高度，而该城市的人均可支配收入水平决定了 项目的广度。在不同的发展水平的城市里，城市的基本面决定了房地产项目规划肯定是要因地制宜的
在日益复杂的市场环境下，快销快售快回现成为众多房企的亲睐的销售模式。向快速销售模式转变的过程中 风险是在所难免的
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应对风险—时机
国内外宏观经济环境
➢经济复苏阶段——经济复苏仍不稳定、资产价格泡沫风险 美国：经济复苏前景仍不明朗，以宽松货币政策促使美元贬值，试图刺激经济恢复。 欧盟：欧债危机、紧缩性财政政策。 中国：复苏后经济面临“软着陆”、实体经济面对严重产能过剩、政府主导的投资因信贷风险难以持续、暂 时性高通胀及人民币升值压力带来资产价格泡沫的风险。
➢项目定位的选择（住宅项目） 注重产品创新、开发差异化并实用性强的产品； 满足大量刚性需求的中小户型； 走高端产品路线，开发高品质、具有独特优势的高端项目； 针对特殊市场定位的产品，如老年公寓。
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应对风险—操作
香港模式及美国模式
➢香港模式——全产业链操作 国内知名房地产开发商很大一部分自南部沿海一带起家，最早受香港开发模式影响较大，因此国内以香港开 发模式为主流，即将融资、拿地、开发、销售等环节一并进行全产业链操作。
当前形势下的房地产开发 面临风险及应对
2010年10月
Tospur ·Consulting
高利润率往往伴随着高风险，房地产行业也不例外，从今年4月中旬“国十 条”的新政到9月底“新国五条”的二次调控，在当前越来越复杂的环境下，政 策的不确定性只是房地产开发诸多风险中的一个，下面我们从咨询行业的角度 着重对房地产开发中的拿地、规划、及销售三个环节所面临的风险进行分析并 提出我们的应对策略
在投资开发各个具体环节“融资——拿地——开发建设——销售/或持有并运营管理”上，对应了“融资模 式——投资模式（拿地模式——开发建设模式——销售模式/运营管理模式）”，操作模式的多元化为应对经 济政策和开发经营风险提供了多种选择或组合的可能性。
➢融资模式——减少受信贷及货币政策影响的风险、拓宽融资渠道、减少融资压力 房地产调控下，对开发贷款的收紧直接影响到房地产开发投资资金来源；对个人购房贷款的收紧间接影响到 房企销售资金回笼；资金链紧张客观要求寻找多元化融资渠道和融资模式。 常见应对策略： 从传统以银行贷款为主的较单一渠道向股权融资、产业基金、信托、私募等多元化融资模式发展，以应对融 资环节的风险； 与投资机构合作成立融资平台，针对项目进行专项融资进行大规模项目开发； 少部分参与融资，减少融资环节参与度，融资职能部分分离。
➢区域市场发展阶段和成熟度 ➢区域市场目前发展重点和未来发展方向 ➢区域市场目前产品及客群特征、市场量价水平、未来市场容量及增长点 ➢区域市场主要及潜在竞争者、进入风险和对应策略
应对风险—时机
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应对风险—项目
进入领域及市场定位
基于对宏观经济、行业政策环境、目标市场的分析，在对参与项目的时机和市场整体把握后，进一步对项目 类型和定位的选择是决定项目风险最直接的考虑因素。 ➢投资开发领域（项目类型）的选择 多产品线多物业类型开发； 加大商业物业和综合性物业开发； 适度参与保障性住房建设。
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应对风险—操作
投资开发各环节操作模式
➢拿地及开发建设模式——应对土地价格上升的风险、减少获取土地及开发资金需求大的压力、分散开发风 险、发挥各主体的综合优势、形成战略合作关系、增强联合开发能力 常见应对策略： 多家房企联合拿地并共同开发建设； 与投资机构合作建立融资平台来募集资金进行共同开发； 房企和商业企业或投资机构联合投资拿地、由房企负责建设开发； 房企与当地政府合作、优先获得土地、进行片区开发； 有土地一级开发资质的房企进行土地一二级联动开发； 从单纯参与土地竞拍到参与综合评分招标； 通过获取部分股权、控股或兼并收购相关企业或项目公司来获取土地和参与开发； 不参与或少部分参与融资拿地、主要负责开发建设、进行“轻资产”的“代开发”；
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拿地环节
拿地环节所面临的风险： 1、政策风险
在土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土 地政策执行力度等
2、融资风险
房企拿地之后就要在一定时间内缴纳巨额土地出让金，如何解决资金问题非常关键，目前主要的融资渠道是 银行贷款等，但随着国家对信贷的收紧及调控政策力度的加大，融资难度亦是加大
2、项目产品定位风险
产品由于城市发展的不同而有地区性的差异，因而各地区的产品也有所不同。同时由于各个城市的文化底蕴 不同，购买者可能会对不同地区的产品特色有着不同的需求。因此，在产品定位上要准确把握市场
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销售环节
销售环节所面临的风险： 1、政策风险
销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段。国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方 式。而对这一销售方式的质疑由来已久，尽管暂时取消的可能性不大，但国家相继出台政策加强预售制度的 管理
6
行业环境政策风险
➢国内房地产调控政策严厉 ➢国内房地产行业结构调整 “洗牌”
企业自身发展阶段及战略规划
➢房企自身所处市场中的相对低位及发展阶段 ➢房企自身战略及策略规划
区域规划及经济支撑
➢区域发展规划和地方政策对市场选择的方向指导作用 ➢区域经济发展水平和结构特征对市场选择的支撑作用
区域市场结构和特征
➢美国模式——产业链专业分工操作 为了应对政策风险和开发经营风险，原先以香港开发模式为主流的国内开发商开始出现分化，部分房企转而 以美国模式为蓝本，探索新的业务增长点并且降低部分环节的风险，即将融资、拿地、开发、销售等基本职 能分离进行专业化操作，开发商转而仅做其中的一项。
9
应对风险—操作
投资开发各环节操作模式
3、市场风险
市场随着政策和购房者心理预期转变而转变，从拿地到销售要经历至少一年的时间，若市场在这一期间由上 行变为下行或僵持状态的话，房企将面临很大的市场风险
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规划环节
项目规划环节所面临的风险： 1、项目所在地的城市基本面风险
房地产是城市经济的重要组成部分，是城市全面发展的基本载体条件和重要投资环境。因此房地产项目是立 于城市基本面之上的，一个城市的经济发展水平决定了项目的高度，而该城市的人均可支配收入水平决定了 项目的广度。在不同的发展水平的城市里，城市的基本面决定了房地产项目规划肯定是要因地制宜的