房地产投资分析报告

关于余东房地产开发项目投资分析与财务计划报告

假设条件

（１)该项目拟三年建成

(2）报告中有关成本的明细参考余坤房产并稍微修改

投资估算

1。数据来源：

(1）土地费用合计：2２51２万元

(2）前期工程费合计:269.7万元

(3）建筑安装工程费用合计：14492万元

(4）基础设施配套合计：６26万元

（5）开发期税费估算合计：１47９.２万元

（6)不可预见费和管理费用合计:

(7）其他费用合计：４34。８万元

其他费用包括临时用地、临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费及工程保险费等。

估算取费：建安工程费*３%=14492*0。0３=４3４。8（万元）

估算项目总投资额:４76７9.5万元

（1)不含财务费用的总投资的估算(单位为万元)

根据前面表格条件:

土地成本２169９

土地开发成

本843 第一期第二期

建安成本1４４

９2 3598 １0８94

前期工程费269．7

管理费用１１37

不可预见费18９５

其他费用43４．８

开发期税费1479. 2

基础设施配

套626

建筑面积销售单价（万元）

工程项目１1946

２.８278０４０.7 销售面积：１０５954

工程项目２5079

７。5 78150 ０．65 销售收入:7０260

销售费用351３.02

所以不含财务费用的总投资为:463８

８。715

（２)确定各年银行贷款数额（单位：万元）

第一年投资：28540.２

其中：自有资金：220０0（其中，21699用于土地出让金,301万元用于其他) 银行贷款：6540.2

第二年投资:90１2 (全部来自于银行贷款)

第三年投资:8836．５（全部来自于销售收入)

（3）详列财务费用估算过程

在计算之前,分析一下本项目的计算期.建设期３年,本项目分两期建设，从第2年开始计；还款期2年，从销售期第2年开始计,销售期为４年

①建设期利息

第一年计息：26１．６1

第二年计息3８1。41

建设期利息合计为643．０2

前两年本金和利息和为：16１95

②还款期利息（等本偿还并支付利息)

第２、3年还本:80９7。6

第２年年末：还本付息：8097.6其中：本金为7776．1，利息为321．5

第３年付息：６47.８1

第3年年末还本付息为8７

４５。4 其中:本金为777６。1,利息为９69．3

③项目总投资的估算不含财务费用的总投资+财务费用:47６79．5

其中，开发成本：４1738.7 开发费用:５９4０。8(其中财务费用１290．８）

7.2投资估算结果

7。3资金使用及筹措表

税费利率表

资金使用筹措表(单位：万元)

8 经济评价8。1收入估算

售房收入表

８。２利润估算

项目损益表(单位：万元）

８.3清偿能力分析

长期借款还本付息估算表（单位:万元)

资金来源运用表（单位：万元）

9风险分析

９.1敏感性分析

敏感性分析表:基准收益率为1０%

敏感性分析图

从投资与售价对经济效益影响程度的比较可以看出，销售价格的影响程度比投资的影响程度大，因此,在项目管理中，不仅要重视成本控制，更要重视注意合理安排销售计划.

9．２临界点分析

项目全部投资内部收益率(所得税前）为19.５%，在预期可接受内部收益率为1９.７５%时，项目净现值为６0５7．08万元，项目投资回收期为５年.资本金内部收益率为39。2%，

商品房投资利润率＝利润总额/总投资×100％

= 1６432.４/47679。3×100％

= 34。5％

资本金净利润率=税后利润／资本金×１00%

=９358。２2/22000×１00%

= 4２.5％

综上，在销售税率取6%的情况下,当项目的投资增加到66６0４．6万元时或售房价格降到最低4７81。2元/㎡时,亦或售房面积到7649０．9㎡时,到达盈亏平衡点。