浅议房地产企业投资项目的内部审计—采购环节
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独立性是内部审计的前提条件，即参 与内部审计的人员要独立于整个管理过 程 中所有的管理职能，不得参与到组织各 相关的经营活动中来。
2. 形式上的审计，缺乏附加价值
现在房地产企业内部财务审计多侧 重于审查或监督财务数据的合法性与真 实性等方面，多采用详查法，内部审计的 主要职责并非对公司的管理进行分析、评 价 并 提 出 相 应 的 建 议，而 是 针 对 事 后 的 “查错”，审计的对象也多是会计报表、凭 证以及其它的资料等等。
6. 对物资采购绩效的审计考核
内部审计应督促相关部门建立合同 执行管理的各个环节的考核制度，并加强 审计检查与考核，审查是否把合同规定的 采购任务和各项相关工作转化成分解 指 标和责任，明确规定出工作的数量和质量 标准，分解、落实到各有关部门和个人，结 合经济效益进行考核，以尽量避免合同风 险的发生。
这种审计模式所带来的问题日益突 出 ：比如控制过度对企业程序的正常运作 有负面影响 ；加大了沟通的难度 ；内部审 计人员所从事的工作无附加价值 ；控制的 固定性、滞后性对企业的发展有一定的限 制 ；无谓的增加应付审计的无效控制 ；此 外，因为控制的变更与企业的经营快速改 变不适应，前者远远滞后于后者，使得与 目前风险无关的控制审计失去其原本的 意义。其实，企业内部所出现的错误、舞弊
2. 要构建和谐的审计环境
争取相关部门的配合是审计能否顺 利 进 行 的 关 键。各 职 能 部 门 是 最 知 情 部 门，对 施 工 中 需 要 的 材 料 问 题 应 该 最 清 楚，所以争取他们的配合能起到事半功倍 的效果。
3. 充分利用现代科学技术进行审计
利用网络资源和计算机软件进行辅 助审计。如工程结算量软件、excel 等。
【参考文献】 [1] 张平 . 房地产投资项目可行性研
究 [D]. 天津大学，2008 [2] 丁伟 .JXGC 房地产投资项目融资
计划书 [D]. 华南理工大学，2009 [3] 何超琴 . 房地产投资项目策划方
案的灰色决策 [D]. 西北工业大学， 2007 [4] 徐源 . 济南市中建文化城房地产 投资项目的经济评价分析 [D]. 上海 大学，2008 [5] 韩 德 宝，马 丽 . 房 地 产 企 业 投 资 项目风险因素分析及对策研究 [J]. 中 国 乡 镇 企 业 会 计，2009，（10）： 123-124 【作者简介】 吴 灵 均，广 东 工 业 大 学 管 理 学 院 MBA 研究生。
三、提高房地产企业内部审计的途径 1. 加强培训审计人员财务和工程两
方面的专业素质
房地产企业的采购涉及工程专业，审 计难度大，技术较强，所以要求工程审计 人员必须一岗多能。对于工程审计人员， 持证上岗是必要的，还要加强并重视岗位 培训和后期学习。
内部审计人员要具有一定的专业水 准和业务素质，努力提高审计的质量，使 内部审计真正起到内部控制作用，在采购 环节中发现的重大问题，要及时反应给相 关部门，及时改进管理中的漏洞。
笔资金进行严格审核，避免因私人关系或 为捞取好处而多次给同一厂家付款的不 良行为。
5. 材料价格的调整
在施工过程中。内部审计人员还要充 分关注市场材料价格的变化。应参与特殊 材料的选购工作。为这类变更签证把关。 对建筑材料价差的调整。如因某种工程所 使用的建筑材料的实际购买价格，超出投 标报价时确定的风险系数或工程所在地 发 布 的 市 场 信 息 价 格 ±n % 以 上 者。按 照合同约定的条款。进行材料差的调整支 付。
184 经济 生活 文摘
浅议房地产企业投资项目的内部审计—采购环节
作者： 作者单位： 刊名：
英文刊名： 年，卷(期)：
吴灵均 广东工业大学管理学院 广东广州 510520
经济生活文摘(下半月) Economic Life Digest 2012(10)
参考文献(5条) 1.张平 房地产投资项目可行性研究 2008 2.丁伟 JXGC 房地产投资项目融资计划书 2009 3.何超琴 房地产投资项目策划方案的灰色决策 2007 4.徐源 济南市中建文化城房地产投资项目的经济评价分析 2008 5.韩德宝;马丽 房地产企业投资项目风险因素分析及对策研究 2009(10)
2. Biblioteka Baidu采购计划的审计
审查企业采购部门物料需求 ；物资采 购计划的编制依据是否科学 ；调查是否存 在预测偏离实际的情况 ；计划目标与实现 目标是否一致 ；采购数量、采购目标、采购 时间、运输计划、使用计划、质量计划是否 有保证措施。
3. 对采购招标与供应商的审计
该阶段造价咨询机构的主要工作内 容有 ：拟订施工及设备材料采购合同，保 证其合理、合法合同形式 ；审查重要合同 条款（付款方式、合同双方风险的分担，特 别是主要建筑材料及设备供应方式及价 格的确定、合同质量等级、合同工期、工程 计量程序和方法、工程变更和索赔的处理 等）是否有利于降低风险、控制造价、发挥 投资效益 ；重点审核合同中关于工程价款 调整的范围、程序、计算依据和设计变更、 现场签证、材料价格的签发和确认方面的 条款，结算方式，避免因合同签订的漏洞 造成索赔现象的发生。
【关键词】 房地产企业，内部审计，物资采购
一、房地产企业采购环节内部审计的 存在的问题
1. 内部审计独立性不够
现在大部分房地产企业的管理结构 还相对不够完善，很多企业的经营权、所 有权还未真正分离，公司的董事长与总经 理的职权未分离，这对于企业的决策会产 生直接的影响。房地产企业要基于宏观战 略的角度打造一支属于自己的职业经理 人队伍，加强对经营的培训、教育，再按照 各经营者成熟的程度慢慢移交经营权，从 而实现经营权、所有权的真正分离。而企 业内部审计要基于这种完善的公司管理 架构，才能进一步实现其独立性。
财税前沿
Finance Tax
浅议房地产企业投资项目的
内部审计—采购环节
吴灵均 广东工业大学管理学院 广东广州 510520
基金项目 ：广东工业大学学生课外学 术科技立项 ；广东工业大学学生社会 科学研究课题与广东工业大学大学 生创新创业训练项目联合支持。 【文章摘要】
随着房地产行业的高速发展，市 场激烈的竞争，导致材料采购向买方 市场发展，企业投资项目中的采购环 节成为舞弊风险的高发区。房地产企 业的物资采购是企业管理的重点、难 点、也 是 热 点。本 文 从 内 部 审 计 角 度 出发，探讨如何才能使监督既节省人 力、物力、财力、灵活、高效，又能真正 起到监督作用，使企业的物资采购实 现 阳 光 下 操 作，避 免 低 质、高 价 的 非 正常采购行为的发生。
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_jxshwz-x201210149.aspx
4. 采购付款的审计
由于企业相互欠款沉淀、流动资金不 足等原因，采购资金使用与分配始终困扰 采购工作的正常运作，给各方人员带来了 不同压力。为合理使用资金，制约作采购 计划盲目性，针对这一要害环节，从 2005 年开始，在偿还部分陈年旧账的前提下， 物资部一改过去按采购量与工厂安排资 金的比例分配采购资金，变为按工厂修车 实际消耗量与工厂安排的资金的比例分 配采购资金，对供货不足三个月的厂商不 予安排资金。同时对计划人员安排的每一
行为多数发生在经营管理过程中，所以内 部审计要拓宽领域，不能只侧重于财务审 计，要由传统的“事后查错”向服务于公司 内部的管理决策及提升效益转变，内部审 计的职业也要做进一步的拓展，从审查、 监督转变为评价、咨询。
二、房地产企业采购环节内部审计的 重点
1. 对整个采购过程、进行全方位的审 计
全过程的审计是指从计划、审批、询 价、招 标、签 约、验 收、核 算、付 款 和 领 用 等所有环节的监督。审计重点是对计划制 定、签订合同，质量验收和结账付款四个 关 键 控 制 点 的 审 计 监 督，以 防 止 舞 弊 行 为。全方位的审计是指内部审计、财务审 计、制度考核三管齐下，把审计监督贯穿 于采购活动的全过程，是确保采购规范和 控制质量风险的第二道防线。科学规范的 采购机制，不仅可以降低单位的物资采购 价格，提高物资采购质量，还可以保护采 购人员和避免外部矛盾。
2. 形式上的审计，缺乏附加价值
现在房地产企业内部财务审计多侧 重于审查或监督财务数据的合法性与真 实性等方面，多采用详查法，内部审计的 主要职责并非对公司的管理进行分析、评 价 并 提 出 相 应 的 建 议，而 是 针 对 事 后 的 “查错”，审计的对象也多是会计报表、凭 证以及其它的资料等等。
6. 对物资采购绩效的审计考核
内部审计应督促相关部门建立合同 执行管理的各个环节的考核制度，并加强 审计检查与考核，审查是否把合同规定的 采购任务和各项相关工作转化成分解 指 标和责任，明确规定出工作的数量和质量 标准，分解、落实到各有关部门和个人，结 合经济效益进行考核，以尽量避免合同风 险的发生。
这种审计模式所带来的问题日益突 出 ：比如控制过度对企业程序的正常运作 有负面影响 ；加大了沟通的难度 ；内部审 计人员所从事的工作无附加价值 ；控制的 固定性、滞后性对企业的发展有一定的限 制 ；无谓的增加应付审计的无效控制 ；此 外，因为控制的变更与企业的经营快速改 变不适应，前者远远滞后于后者，使得与 目前风险无关的控制审计失去其原本的 意义。其实，企业内部所出现的错误、舞弊
2. 要构建和谐的审计环境
争取相关部门的配合是审计能否顺 利 进 行 的 关 键。各 职 能 部 门 是 最 知 情 部 门，对 施 工 中 需 要 的 材 料 问 题 应 该 最 清 楚，所以争取他们的配合能起到事半功倍 的效果。
3. 充分利用现代科学技术进行审计
利用网络资源和计算机软件进行辅 助审计。如工程结算量软件、excel 等。
【参考文献】 [1] 张平 . 房地产投资项目可行性研
究 [D]. 天津大学，2008 [2] 丁伟 .JXGC 房地产投资项目融资
计划书 [D]. 华南理工大学，2009 [3] 何超琴 . 房地产投资项目策划方
案的灰色决策 [D]. 西北工业大学， 2007 [4] 徐源 . 济南市中建文化城房地产 投资项目的经济评价分析 [D]. 上海 大学，2008 [5] 韩 德 宝，马 丽 . 房 地 产 企 业 投 资 项目风险因素分析及对策研究 [J]. 中 国 乡 镇 企 业 会 计，2009，（10）： 123-124 【作者简介】 吴 灵 均，广 东 工 业 大 学 管 理 学 院 MBA 研究生。
三、提高房地产企业内部审计的途径 1. 加强培训审计人员财务和工程两
方面的专业素质
房地产企业的采购涉及工程专业，审 计难度大，技术较强，所以要求工程审计 人员必须一岗多能。对于工程审计人员， 持证上岗是必要的，还要加强并重视岗位 培训和后期学习。
内部审计人员要具有一定的专业水 准和业务素质，努力提高审计的质量，使 内部审计真正起到内部控制作用，在采购 环节中发现的重大问题，要及时反应给相 关部门，及时改进管理中的漏洞。
笔资金进行严格审核，避免因私人关系或 为捞取好处而多次给同一厂家付款的不 良行为。
5. 材料价格的调整
在施工过程中。内部审计人员还要充 分关注市场材料价格的变化。应参与特殊 材料的选购工作。为这类变更签证把关。 对建筑材料价差的调整。如因某种工程所 使用的建筑材料的实际购买价格，超出投 标报价时确定的风险系数或工程所在地 发 布 的 市 场 信 息 价 格 ±n % 以 上 者。按 照合同约定的条款。进行材料差的调整支 付。
184 经济 生活 文摘
浅议房地产企业投资项目的内部审计—采购环节
作者： 作者单位： 刊名：
英文刊名： 年，卷(期)：
吴灵均 广东工业大学管理学院 广东广州 510520
经济生活文摘(下半月) Economic Life Digest 2012(10)
参考文献(5条) 1.张平 房地产投资项目可行性研究 2008 2.丁伟 JXGC 房地产投资项目融资计划书 2009 3.何超琴 房地产投资项目策划方案的灰色决策 2007 4.徐源 济南市中建文化城房地产投资项目的经济评价分析 2008 5.韩德宝;马丽 房地产企业投资项目风险因素分析及对策研究 2009(10)
2. Biblioteka Baidu采购计划的审计
审查企业采购部门物料需求 ；物资采 购计划的编制依据是否科学 ；调查是否存 在预测偏离实际的情况 ；计划目标与实现 目标是否一致 ；采购数量、采购目标、采购 时间、运输计划、使用计划、质量计划是否 有保证措施。
3. 对采购招标与供应商的审计
该阶段造价咨询机构的主要工作内 容有 ：拟订施工及设备材料采购合同，保 证其合理、合法合同形式 ；审查重要合同 条款（付款方式、合同双方风险的分担，特 别是主要建筑材料及设备供应方式及价 格的确定、合同质量等级、合同工期、工程 计量程序和方法、工程变更和索赔的处理 等）是否有利于降低风险、控制造价、发挥 投资效益 ；重点审核合同中关于工程价款 调整的范围、程序、计算依据和设计变更、 现场签证、材料价格的签发和确认方面的 条款，结算方式，避免因合同签订的漏洞 造成索赔现象的发生。
【关键词】 房地产企业，内部审计，物资采购
一、房地产企业采购环节内部审计的 存在的问题
1. 内部审计独立性不够
现在大部分房地产企业的管理结构 还相对不够完善，很多企业的经营权、所 有权还未真正分离，公司的董事长与总经 理的职权未分离，这对于企业的决策会产 生直接的影响。房地产企业要基于宏观战 略的角度打造一支属于自己的职业经理 人队伍，加强对经营的培训、教育，再按照 各经营者成熟的程度慢慢移交经营权，从 而实现经营权、所有权的真正分离。而企 业内部审计要基于这种完善的公司管理 架构，才能进一步实现其独立性。
财税前沿
Finance Tax
浅议房地产企业投资项目的
内部审计—采购环节
吴灵均 广东工业大学管理学院 广东广州 510520
基金项目 ：广东工业大学学生课外学 术科技立项 ；广东工业大学学生社会 科学研究课题与广东工业大学大学 生创新创业训练项目联合支持。 【文章摘要】
随着房地产行业的高速发展，市 场激烈的竞争，导致材料采购向买方 市场发展，企业投资项目中的采购环 节成为舞弊风险的高发区。房地产企 业的物资采购是企业管理的重点、难 点、也 是 热 点。本 文 从 内 部 审 计 角 度 出发，探讨如何才能使监督既节省人 力、物力、财力、灵活、高效，又能真正 起到监督作用，使企业的物资采购实 现 阳 光 下 操 作，避 免 低 质、高 价 的 非 正常采购行为的发生。
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_jxshwz-x201210149.aspx
4. 采购付款的审计
由于企业相互欠款沉淀、流动资金不 足等原因，采购资金使用与分配始终困扰 采购工作的正常运作，给各方人员带来了 不同压力。为合理使用资金，制约作采购 计划盲目性，针对这一要害环节，从 2005 年开始，在偿还部分陈年旧账的前提下， 物资部一改过去按采购量与工厂安排资 金的比例分配采购资金，变为按工厂修车 实际消耗量与工厂安排的资金的比例分 配采购资金，对供货不足三个月的厂商不 予安排资金。同时对计划人员安排的每一
行为多数发生在经营管理过程中，所以内 部审计要拓宽领域，不能只侧重于财务审 计，要由传统的“事后查错”向服务于公司 内部的管理决策及提升效益转变，内部审 计的职业也要做进一步的拓展，从审查、 监督转变为评价、咨询。
二、房地产企业采购环节内部审计的 重点
1. 对整个采购过程、进行全方位的审 计
全过程的审计是指从计划、审批、询 价、招 标、签 约、验 收、核 算、付 款 和 领 用 等所有环节的监督。审计重点是对计划制 定、签订合同，质量验收和结账付款四个 关 键 控 制 点 的 审 计 监 督，以 防 止 舞 弊 行 为。全方位的审计是指内部审计、财务审 计、制度考核三管齐下，把审计监督贯穿 于采购活动的全过程，是确保采购规范和 控制质量风险的第二道防线。科学规范的 采购机制，不仅可以降低单位的物资采购 价格，提高物资采购质量，还可以保护采 购人员和避免外部矛盾。