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俄罗斯房地产市场现状

李金波孙书林

《俄罗斯中亚东欧市场》2007年第11期

当前，俄罗斯房屋价格飞涨，投资俄罗斯房地产业成为国内外投资商关注的焦点。

一俄罗斯房地产业的现状

(一)房屋价格快速上涨，房地产业成为投资热点

据俄罗斯房地产咨询公司——不动产市场指数分析中心公布的一项调查结

果显示，截至2005年9月，俄罗斯首都莫斯科市区内的房屋均价为每平方米2019美元，与纽约房地产市场价格不相上下。该中心的房地产市场分析师指出，莫斯科房地产市场价格异常火暴的现象还将持续一段时间。目前，在俄罗斯不

仅莫斯科的房价上涨迅速，各联邦主体主要城市的房价也在迅速攀升。俄罗斯房地产业专家认为，莫斯科房价上涨的主要原因是石油工业拉动俄罗斯经济快

速增长，居民收入不断提高，对房屋的需求量自然变大。另外，俄房地产业正

经历着市场经济改革，国家不再拨款盖房子，房地产业需要在市场上赢利才能

生存，因此，开发商们都会按市场需求来定房价。还有一个原因就是建材价格

的增长影响了住房价格。随着俄罗斯各地房价的快速上涨，俄罗斯房地产业已

成为投资的热点。

(二)投资机制尚未形成，房地产开发仍处于初级阶段

俄联邦工业和能源部建设和住房及公用事业司住房政策处官员认为，俄罗

斯至今尚未形成吸引投资住房建设的市场机制，这是国内近一段时期不断蔓延

的官僚主义以及与住房有关的其他问题没有得到很好解决造成的，如提高住房

需求的支付能力问题。为了提高居民获得住房的总量和改善居住条件，俄国家

杜马制定了27个发展住房市场的一揽子方案，其中一部分已经获得通过。由于缺乏投资住房的市场机制，俄罗斯的房地产开发仍处于初级发展阶段，房地产

的投资环境和运行机制尚需进一步培育。

(三)住房需求量巨大，但缺少足够的开发资金

近一年来，俄住房需求量增加了26％。虽然俄一级市场的住房平均价格

比建房成本高出1倍以上，但仍有很多俄罗斯人在排队等待住房。据统计，目

前俄有60％～70％的居民希望改善居住条件，若按目前的住房建设速度，这些居民绝大部分要等10～15年才能买到房子，只有0．7％的人的住房需求在近

一年内能得到满足。当前，俄罗斯各联邦主体的各主要城市对居民住房的需求

量非常大。据俄罗斯远东联邦区总统全权代表新闻秘书宣称，俄远东地区的住

房需求很大。远东地区现有住房总面积为1．314亿平方米，破损率超过

60％，有30．1万人居住在740万平方米的旧房中，等待获得住房的家庭有19．5万户。为发展房地产市场，俄远东有5个地区参加了不动产住房抵押贷

款联邦体系。但这一体系并未成为保障居民获得住房的基本机制，目前远东地区只有7 600人向地区不动产抵押贷款部门申请了住房贷款。抑制房地产市场发展的原因主要是首期付款额过高和不动产抵押贷款利率过高、缺乏不动产抵押有价证券市场以及缺乏住房建设竞争等。

近几年来，俄罗斯经济每年以6％左右的速度增长，有购买力的阶层对新

建住房的需求旺盛，俄罗斯房地产市场正进入活跃期，但房地产商却缺少足够的开发资金。以海参崴市为例，海参崴市现有住房15万套，登记居民约75万人。购房潜在客户主要是企业主、政府机关工作人员和大中型企业的中级以上管理人员。

目前，海参崴市新建住房的市场容量每年约为2000套，随着俄罗斯国家贷款计划和抵押贷款方案的实施以及金融方面强有力的支持，这一需求数字还会增加。据调查，目前在海参崴市搞房地产开发建设的俄罗斯公司有19家，共有71处在建工程，这些正在建设的住房每平方米售价大部分都在700—900美元。房屋结构多为砖混，只有少量剪力墙结构、框剪结构的在建房屋。海参崴市的房地产市场前景看好，但缺乏建设资金，建房周期也较长，建设速度较慢。目前，俄房地产公司主要靠银行高息短期贷款来解决部分流动资金问题，靠吸引小投资者人股筹集建房资金。如果有资金雄厚的外国投资商进入俄房地产市场，那么，俄房地产市场将会得到快速发展。

(四)俄各联邦主体虽然积极采取措施解决居民住房问题，但收效甚微

近几年，俄罗斯各联邦主体为解决居民住房问题，积极采取措施。例如，西伯利亚伊尔库茨克州政府和市政府共同组建了一个建设委员会，前不久该委员会发布了该市的城建现状及近期的建设规划。建设委员会称，伊尔库茨克市目前有竞争力的建筑用地共计154．8公顷，所建住房和办公楼总建筑面积为142万平方米。2005年伊尔库茨克市居民对新建住房的需求量为32万平方米，而2005年实际的住房竣工面积约为16万平方米，只能满足居民需求量的一半左右。截至2005年，伊尔库茨克市危房数量共250幢，其中38幢须要拆除，其余的须进行修复和加固，约8 000个家庭的2．05万人仍住在危旧房屋内。据建设委员会估算，上述危房内居民的搬迁费用约为24．61亿卢布(约合8600万美元)。2006年1-2月，建设委员会将招标出售伊尔库茨克市的5块地皮，

计划建设高度为2—16层的住房和办公楼，总建筑面积为17．63万平方米。上述地皮上现住居民有1 640人，有260座建筑物，其中186幢属于危房。中标者首先要完成工程的搬迁、改造和建设工程管线网络、编制设计文件和修复纪念性建筑物等工作，所需费用约占整个工程投资的18％—20％。5块地皮的搬迁和公用设施费用约为9．644亿卢布(约合3 380万美元)。

按建设委员会的估算，将来新建房屋的价格为每平方米2万—2．2万卢布(约合700～770美元)。除伊尔库茨克州以外，其他联邦主体也采取了一些鼓励房地产开发的措施，制定房地产规划，加速培育房地产市场，但收效不大。从总体上看，俄罗斯的房地产市场开发仍处于起步阶段，缺乏完善配套的市场运作体系。

二中俄房地产业合作潜力及其发展前景

近年来，中国的房地产业和建筑业发展很快，有实力的房地产企业完全有能力、有实力开拓俄罗斯房地产市场。目前，中国部分房地产企业已进入俄罗斯房地产市场，与当地企业开展房地产合作，积累了一些经验，为中国开展对俄房地产业合作打下了坚实的基础。

(一)中国房地产企业走进俄罗斯市场，为中俄房地产合作搭建平台

自2000年以来，黑龙江省部分房地产开发企业已经尝试“走出去”，开拓俄罗斯市场。

到目前已累计开发俄房地产140多万平方米，投资近3亿美元。如牡丹江联发公司2001年与俄海参崴市斯别克公司合资成立了东亚有限公司，2002年

在海参崴市达维大街40号开发建设一栋面积为8 400平方米的住宅楼，当年交工，中方实现利润260万元人民币；2003年与俄方共同出资在海参崴市一道河区联盟大街建设一栋面积为2．4万平方米的综合楼，2004年交付使用；2004

年在海参崴市扎哈罗娃大街又开发建设一栋面积为3．2万平方米的综合楼，并与俄方确定了2005年总面积为5万平方米左右的开发项目。黑河华富、华兴等公司在俄布拉戈维申斯克市累计开发建筑面积100多万平方米。黑龙江省华诚国际经济技术合作公司主要在俄赤塔州搞开发建设，2003年开始市场调研并在当年开发建设了建筑面积为2万平方米的综合楼；2004年继续扩大投资，在2005年回笼资金形成效益。黑龙江省建工集团已经与俄堪察加半岛签订合作开发项目，近期将进行项目的前期工作。以上企业不仅在俄罗斯站住了脚跟，扩大了市场，也树立了中国房地产企业的良好形象，为今后更多的中国企业进入俄罗斯房地产市场打下了基础。

(二)中俄房地产合作形式多种多样，房地产市场的“蛋糕”不断做大

黑龙江省把开拓俄罗斯远东地区建筑和房地产市场作为企业“走出去”的近期目标，并将中长期目标定位为向俄罗斯欧洲部分的城市发展，尤其是向莫斯科、圣彼得堡等俄罗斯有影响的大城市延伸。

黑龙江省建设厅、建设银行黑龙江省分行、黑龙江省外汇管理局等部门提出，应该支持有实力的民营企业组成开发、设计、施工、建材供应联合体到俄罗斯进行开发建设，发挥民营企业适应能力强的优势，与俄采取多种合作方式：一是在俄罗斯建立独资的房地产开发公司，取得相应的开发资质、总承包人资质，选派高级管理人员，聘用当地工程技术人员，组织国内的劳务队伍，与有土地建房权的当地公司进行项目合作，以合同形式约定各方的资金投入与收益分配。二是建立合资公司，利用伙伴公司的土地和部分资金进行开发。三是购买当地建筑和发包人公司的股份，利用他们的建筑和房地产资质及土地，以控股公司或参股公司的形式进行开发。

黑龙江省建设厅在俄设立黑龙江省房地产产业协会和黑龙江省建筑业联合会俄罗斯远东分会。通过协会将在俄施工和从事房地产开发的中国企业组织起