商业综合体项目营销策略(终稿).pptx
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意思是，谁能把握市场，洞察经济变化，谁就可以运筹帷幄。
第一
部分
大旺高新区及项目概况
大旺基本简介
大旺地处肇庆、四会、佛山、山水四市之间，成环围状态
肇庆高新区地处珠三角核心区，位于广州和肇庆的正中心， 形成半小时经济圈。高新区321国道、三茂铁路二广高速、珠外环 高速主干道穿园而过，交通便利。
大旺高新区棣属肇庆管辖，占地面积98平方米公里，已开发面积 28平方米公里，待开发70平方米公里。
副教授认为：
我国建材市场大致可分为三种主流的业态方式。
建材市场的
三种主流业态方式
一是大量存在于全国城 市中的招商制（摊位制） 建材市场。
二是在沿海城市和大都 市发展的建材装潢材料
超市。
三是遍布城乡的建材 商店、门市部。
约占全国建材装饰材料零售、占所在城市销售额的5％至18％左右 批发的60％至70％左右
2003年国务院批准农改超试点城市------福州！
农改超理念：
环境优美 安全便捷 货品齐全 服务优质 快速便捷 明码实价 功能完善 导向清晰 检疫卫生
农改超历程：
全国2001年-2008年数据显示 好
一般
差 01
02
03
04
05
06
07
08
第一代农贸市场
经营环境恶劣，交易无序， 完全出在务管理状态
南
西
北 东
第二
部分
项目状况及商圈解析
>>价值筹码：
价值 筹码
地处横栏镇茂辉工业区 物业建造完成将成区域核心地标 总面积约为30000平方米 6层 该区域已属横栏镇核心商业圈 综合配套服务功能完善 开发商实力雄厚，专业团队操盘
>>价值体现：
第一商圈
横栏镇5KM范围核心商圈
第二商圈
横栏镇15KM范围（下辖各村、工业园）核心商圈
>>价值体现：
家居建材 市场
经营形式
主要集中大旺主干道两旁零星街铺，管理差不能满 足当地消费者综合型需求
目前为分散经营，均为自有物业或租赁物业为主，品牌 少，建材质量一般
供需关系
人口增加速度快，房地产项目多，目前市场状况无法满足商 圈范围内的正常需求，形成供需失衡状况
于胜华 中国建材工业经济研究会物流暨市场专业委员会副理事长
志成项目定位、规划、推广策略
2010年5月 同心携手 共创伟业
首先，非常感谢贵方为同心伟业提供 这次战略合作的机会！
Th
思路决定出路
“思路决定出路”，对于本案沟通，同心伟业·中国认为：
重视企业开发理念，重视战略定位， 重视项目操盘方向，定义产品价值！
在商业的世界里，有一条可以借鉴的至理名言：
先知先觉者，是领导； 后知后觉者，是追随者； 不知不觉者，最终是淘汰者。
目前，发达国家９５％的建材零 售通过连锁超市的渠道，而目前国 内水平，最高的上海这一比例只有 ２０％。预计未来３至５年，上海、 北京、广州等中心城市，建材连锁店的
销售额将占到５０％至８０％。
木地板展示 瓷砖展示
五金展示 门窗展示
灯饰展示 布艺展示
墙纸展示 化工展示
楼梯展示 办公家具展示
wk.baidu.com
艺术玻璃展示 地毯、夹板展示
第三商圈
横栏镇50KM范围（古镇、小榄）次商圈
第三
部分
项目定位
项目业态定位：
志成商业广场
商业步行街 + 农贸专业市场 + 餐饮休闲配套 + 商务酒店
家居建材市场
中国目前已成为全球增长最快 的建材生产大国和消费大国。
资料显示，未来十年，中国建材 工业发展速度将高于国民经济发展 速度３％－４％，到２０１０年， 建材工业产值预计达到一万多亿元 人民币。
二、超市 信佳购物广场 波记购物广场
三、 本市场无现代综合专业市场 我们应该做什么定位？商家应该做什么行业投资，我们应该吸引什么
类型商家入驻我们的市场？
四、本案定位是结合市场的供需关系，符合市场运行规律！
为什么不引进大型超市？
1、项目所处位置，目前超市入驻的可能性较小，
2、在我们对项目的定位中农贸市场是项目业态组合的一个部分，从而可以代替 短期无大型超市配套的不足！
第二代农贸市场
由于人们生活水平不断提 高，结合国家政策的出台， 在第一代市场的基础上有所 提高，多半市场交易场所集 中在路旁或临时搭建的建筑 物内
第三代--农改超市场
在大力推行农改超--第三代 农贸市场的同时，人们更加 关注不仅仅只是买菜买肉， 对环境的要求和合对生活 质量的要求也越来越高
第三代--农改超市场
3、本定位方案只限于五年内。如在实际运行中，本案五年后还能长期产生效 益则巩固！
4、以上三方面实际原因，同心伟业认为一步到位可能导致定位失
败的同时，亏损的几率很高！本定位方案只限于五年内。5年内跟随大 旺城区的偏移和区域发展趋势，与时俱进做相应调整！
大叔、大妈放心 购买别怕小偷， 有我呢！！！
第三代--农改超 市场越具人性化， 这就是改良后的 人们期待的也最 为关心的场所
谁敢骗我？ 谁能骗 我？？
农药检 测
公平公 正
娱乐休闲项目
餐饮、休闲配套项目
特色餐饮
综合市场定位理由：
市场现状 一、专业农贸市场 近10万人口，已有两个农贸市场，根本目前人流动向位置具及先天优势 ，根据现阶段市场现状已能满足当地需求。
大旺现居住人口12万人，年人均收入8000---12000元. 已开发面积均属工业使用，如爱龙机电、骏鸿实业、现代SK、 亚洲铝业等80多家企业已安家落户。总产值可达1000多亿。
大旺开发区
项目基本简介
已开发区域 本项目位置
项目地处未来大旺开发区正中心位置，目前尚处城区旺地南面较偏区域
物业已建造，坐西朝东，物业规划合理且建造质量优良
占销售额的2％左右
摊位制经营本质上是一种商业房地产的经营，因而其扩张 较建材超市要容易得多.
目前摊位制市场已经开始进行提升和转变业态的尝试， 部分摊位制建材市场甚至出现了专卖店和精品店等业态。 中国建筑材料工业协会会长张人为表示，经过十多年的发 展，我国建材市场已经进入了一个调整、整合、转型的历 史时期。
建材行业的发展呼吁大型集约型建材市场的建成。 建材行业的最大化利润，也只能在集约型建材市场中得以实现。
农改超专业市场
农改超：农贸市场超市化
时任国家副总理李岚清2001年12月在福州视察对农改 超这一新型业态做重要批示：并阐述农贸市场超市化 对发展社会主义新农村的重要意义！
2002年农改超试点企业永辉公司担以重任，并在2002年5月成立了第 一间农改超试点店。至今已成功开启40多家。
第一
部分
大旺高新区及项目概况
大旺基本简介
大旺地处肇庆、四会、佛山、山水四市之间，成环围状态
肇庆高新区地处珠三角核心区，位于广州和肇庆的正中心， 形成半小时经济圈。高新区321国道、三茂铁路二广高速、珠外环 高速主干道穿园而过，交通便利。
大旺高新区棣属肇庆管辖，占地面积98平方米公里，已开发面积 28平方米公里，待开发70平方米公里。
副教授认为：
我国建材市场大致可分为三种主流的业态方式。
建材市场的
三种主流业态方式
一是大量存在于全国城 市中的招商制（摊位制） 建材市场。
二是在沿海城市和大都 市发展的建材装潢材料
超市。
三是遍布城乡的建材 商店、门市部。
约占全国建材装饰材料零售、占所在城市销售额的5％至18％左右 批发的60％至70％左右
2003年国务院批准农改超试点城市------福州！
农改超理念：
环境优美 安全便捷 货品齐全 服务优质 快速便捷 明码实价 功能完善 导向清晰 检疫卫生
农改超历程：
全国2001年-2008年数据显示 好
一般
差 01
02
03
04
05
06
07
08
第一代农贸市场
经营环境恶劣，交易无序， 完全出在务管理状态
南
西
北 东
第二
部分
项目状况及商圈解析
>>价值筹码：
价值 筹码
地处横栏镇茂辉工业区 物业建造完成将成区域核心地标 总面积约为30000平方米 6层 该区域已属横栏镇核心商业圈 综合配套服务功能完善 开发商实力雄厚，专业团队操盘
>>价值体现：
第一商圈
横栏镇5KM范围核心商圈
第二商圈
横栏镇15KM范围（下辖各村、工业园）核心商圈
>>价值体现：
家居建材 市场
经营形式
主要集中大旺主干道两旁零星街铺，管理差不能满 足当地消费者综合型需求
目前为分散经营，均为自有物业或租赁物业为主，品牌 少，建材质量一般
供需关系
人口增加速度快，房地产项目多，目前市场状况无法满足商 圈范围内的正常需求，形成供需失衡状况
于胜华 中国建材工业经济研究会物流暨市场专业委员会副理事长
志成项目定位、规划、推广策略
2010年5月 同心携手 共创伟业
首先，非常感谢贵方为同心伟业提供 这次战略合作的机会！
Th
思路决定出路
“思路决定出路”，对于本案沟通，同心伟业·中国认为：
重视企业开发理念，重视战略定位， 重视项目操盘方向，定义产品价值！
在商业的世界里，有一条可以借鉴的至理名言：
先知先觉者，是领导； 后知后觉者，是追随者； 不知不觉者，最终是淘汰者。
目前，发达国家９５％的建材零 售通过连锁超市的渠道，而目前国 内水平，最高的上海这一比例只有 ２０％。预计未来３至５年，上海、 北京、广州等中心城市，建材连锁店的
销售额将占到５０％至８０％。
木地板展示 瓷砖展示
五金展示 门窗展示
灯饰展示 布艺展示
墙纸展示 化工展示
楼梯展示 办公家具展示
wk.baidu.com
艺术玻璃展示 地毯、夹板展示
第三商圈
横栏镇50KM范围（古镇、小榄）次商圈
第三
部分
项目定位
项目业态定位：
志成商业广场
商业步行街 + 农贸专业市场 + 餐饮休闲配套 + 商务酒店
家居建材市场
中国目前已成为全球增长最快 的建材生产大国和消费大国。
资料显示，未来十年，中国建材 工业发展速度将高于国民经济发展 速度３％－４％，到２０１０年， 建材工业产值预计达到一万多亿元 人民币。
二、超市 信佳购物广场 波记购物广场
三、 本市场无现代综合专业市场 我们应该做什么定位？商家应该做什么行业投资，我们应该吸引什么
类型商家入驻我们的市场？
四、本案定位是结合市场的供需关系，符合市场运行规律！
为什么不引进大型超市？
1、项目所处位置，目前超市入驻的可能性较小，
2、在我们对项目的定位中农贸市场是项目业态组合的一个部分，从而可以代替 短期无大型超市配套的不足！
第二代农贸市场
由于人们生活水平不断提 高，结合国家政策的出台， 在第一代市场的基础上有所 提高，多半市场交易场所集 中在路旁或临时搭建的建筑 物内
第三代--农改超市场
在大力推行农改超--第三代 农贸市场的同时，人们更加 关注不仅仅只是买菜买肉， 对环境的要求和合对生活 质量的要求也越来越高
第三代--农改超市场
3、本定位方案只限于五年内。如在实际运行中，本案五年后还能长期产生效 益则巩固！
4、以上三方面实际原因，同心伟业认为一步到位可能导致定位失
败的同时，亏损的几率很高！本定位方案只限于五年内。5年内跟随大 旺城区的偏移和区域发展趋势，与时俱进做相应调整！
大叔、大妈放心 购买别怕小偷， 有我呢！！！
第三代--农改超 市场越具人性化， 这就是改良后的 人们期待的也最 为关心的场所
谁敢骗我？ 谁能骗 我？？
农药检 测
公平公 正
娱乐休闲项目
餐饮、休闲配套项目
特色餐饮
综合市场定位理由：
市场现状 一、专业农贸市场 近10万人口，已有两个农贸市场，根本目前人流动向位置具及先天优势 ，根据现阶段市场现状已能满足当地需求。
大旺现居住人口12万人，年人均收入8000---12000元. 已开发面积均属工业使用，如爱龙机电、骏鸿实业、现代SK、 亚洲铝业等80多家企业已安家落户。总产值可达1000多亿。
大旺开发区
项目基本简介
已开发区域 本项目位置
项目地处未来大旺开发区正中心位置，目前尚处城区旺地南面较偏区域
物业已建造，坐西朝东，物业规划合理且建造质量优良
占销售额的2％左右
摊位制经营本质上是一种商业房地产的经营，因而其扩张 较建材超市要容易得多.
目前摊位制市场已经开始进行提升和转变业态的尝试， 部分摊位制建材市场甚至出现了专卖店和精品店等业态。 中国建筑材料工业协会会长张人为表示，经过十多年的发 展，我国建材市场已经进入了一个调整、整合、转型的历 史时期。
建材行业的发展呼吁大型集约型建材市场的建成。 建材行业的最大化利润，也只能在集约型建材市场中得以实现。
农改超专业市场
农改超：农贸市场超市化
时任国家副总理李岚清2001年12月在福州视察对农改 超这一新型业态做重要批示：并阐述农贸市场超市化 对发展社会主义新农村的重要意义！
2002年农改超试点企业永辉公司担以重任，并在2002年5月成立了第 一间农改超试点店。至今已成功开启40多家。