沈阳商业市场调研报告1

代表性商场：中兴大厦、百盛、欧亚联营、美美百货、万达广场、新世界百货一店、新世界百货二店、 新世界百货三店、伊势丹百货、华联商厦、时尚地下商业城、万达城中城、东舜百货（现已关闭）、新玛特 （暂未开业）、北约克购物广场（暂未开业）、中兴三期（暂未开业）、潮汇购物中心（暂未开业）。其中中兴 －沈阳商业大厦以零售业为主，是集餐饮、住宿、旅游房地产开发、证券为一体的大型商业企业，是太原街 商圈已开业的三大主力商场之一。香港新世界百货是沈阳目前产品的经营档次最高的商场，国际知名品牌最 集中之地，目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费。沈阳市联营公司是全国十大百货商店 贸易联合会成员之一，是国内一家融零售与批发，经营与服务，内贸与外贸，商住与营业一体的初具现代化 功能的大型国有“老字号”企业，是沈阳市传统消费的主要集中地。
商务写字间
七楼美食广场
百货、餐饮、商务 写字间
3-50 不等
20-50
70-300 不等 200-400 20-500 不等 100-300 不 等 20-100
3300
2000
300-2133 元/ 平/月
餐饮：2500－ 4500 元/铺 （产权式商 铺）
一楼 7.5 元/天 /平
3-4 楼 3.5-4.5 元/天/平
流行时尚 时尚清新 温和淑女 简约时尚 流行时尚 现代简约 现代简约
简洁 现代魅力 现代简约
简装 动感简约
1500 （5 层）
流行动感
3000 200 200 300 350 200 一栋 800 350 100 300 500 300 230 230 230 300
（5 层）
（2 层） （2 层） （2 层）
受太原南街持续多年的改造影响，太原北街的人气成了整条太原街人气的缩影。而在太原北街上，街路 东西两侧的人气偏差仍相当明显。 自伊势丹百货开业后，太原北街西侧终结了中兴一枝独秀的时代；而东 侧则是整个五洲商厦将华联、五洲购物中心、东舜百货连为一体。随着伊势丹、美美百货等重量级的百货商
场的进驻，使未来太原街商圈百货商场的竞争更加激烈。 太原街主要商业态涵括了百货、家电、通迅及家居类专营店、院线、超市、餐饮、健身娱乐、金融业（银
舒适、经典、动 线流畅、个性、 独有品牌居多
人流 一般， 有 固定消费群
60%
费群体
华联商场
综合性百货商场，中 低档，内设超市、餐 饮
中档、休闲
18 岁 -45 岁 消 费群体（当地消 费群体为主）
动感、时尚、休 闲
人流较多
欧亚联营
百货、服饰、中高档 知名百货商场，与太
中高档，传统 35 岁以上大 众 传统，环境拥挤 人流一般，有
沈阳商业 项目市场调研报告
沈阳商圈调查与分析
目前，沈阳地区的商业集团中有多达 7 家上市公司，统领着 10 余家大型百货公司，分别为内地 A 股上 市的中兴商业、商业城拥有的商业城和铁西百货、大商股份旗下的两家新玛特百货商场、欧亚集团于 2007 年新收购的沈阳联营公司；香港上市公司新世界百货所属的三家商场、Dickson 迪生创建于 2007 年在沈阳新 设的西武百货以及万达商业广场的 Parkson 百盛管理的百盛商场（该商场为百盛母公司 LION GP 全资拥有）。
太原街
兴华街 太原街
太原街
44,000 709,300
太原街
此次调研 全面兼顾了五大商 圈（太原街商圈 、中街商圈、北行 商圈、铁西商圈 、金廊商圈 ），尤其着 重 对租赁业态的租金、物业费水平进行了调研。
一、太原街商圈的商业状况分析： 1、太原街商圈的商业状况： 太原街商圈位于和平区中心地带，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，其整体定位是沈阳市最高端的商 业中心，是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区。区内商贾云集，客流不断，商圈服务半径辐射整个沈阳 市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标客户群是 25～50 岁的中高端消费群。日客流量能达到 35 万人，节假日日客流量能达到 50 万人。 太原街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业 态。主力业种为服装、饮食和各种快餐。分析认为：这些都是老百姓衣食住行的主要消费部分，这种经营分 布是太原街商圈多年市场发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物，具有其合理性。其经 营业种和目标客户群与中街商圈略有类似，其未来发展会对中街商圈产生一定的影响。
运动 工美运动
2
装 鹏达
阿迪达斯
富田体育
李宁
麦当劳（一）
吉野家
都市快车（一）
都市快车(二）
星巴克
米旗
3
餐 饮
李先生
兰桂坊
仙踪林
四季面条
陈渝元火锅
韩式烧烤
原味斋
面积 （平方米）
300 （2 层） 150 150 150 300 （2 层） 150 100 300 150 200 100 100
经营定位及装修美 陈形象
（2 层）
（2 层)
（2 层） (2 层）
（2 层） （2 层） （2 层）
流行动感 现代动感 通透时尚 动感简约 色彩明快动感 现代简约 现代简约 现代简约 时尚休闲主义 温馨明亮 简约装修 精装现代感 自然清新
简约 简约 韩式风格 中式餐饮
备注
1、2、3F 服装， 4F 工艺礼品，5F 古玩 主营三叶草运动
51,000
36,000 19,000
17,000
12,800
780,800
1.48 2.00 0.67 0.81 1.22
3.78
1.44 0.40
1.57
0.29
1.10
142,000 79,000 197,000 96,000 55,000
135,00
25,000 47,000
10,800
太原街 中街 中街 中街 太原街
太原街临街商铺租赁情况列表
太原北街 太原北街 太原南街 太原南街
中华路
商业形式 临街商铺 店中店商
铺 临街商铺
临时商亭
临街商铺
主要业态 服饰、餐饮
主力面积区间（平 方米）
40-100
租金 800—1000元/㎡·月
服饰、餐饮、药店、休闲 娱乐（咖啡厅、茶座等）
20-40 100-200
240-400元/㎡·月
租金押三付三
原超市外租金
物业费：2 万/ 年，
注：由于是 1998 年签的租赁合
同租金较低（12 年） 9楼
太原街商圈的临街商铺主要集中太原街及中华路，面积区间以 30-300 平方米为主，业态主要是以服饰、 餐饮和休闲娱乐（咖啡厅、茶座等）为主。太原街的商业地位决定其商铺租金价格，由于所处位置和经营业 态不同，不同地段的经营状况差别也比较大，一般独立门面临街商铺租金价格：太原北街在 400--550 元/㎡ /月，太原街南街在 300—420 元/㎡/月；而在太原街的店中店商铺租金在 200-400 元/㎡/月。由于物业产权 不统一，所以租金交付方式由各自业主决定，也比较随机。
等。
中高档，时尚、 18 岁-45 消费 动感、时尚、休
香港新世 界三部
综合性百货商场，中 高档，内设手机运动
流行
群体（当地消费 群体为主）
闲
会员制 ,人流 较多
城
餐饮、百货、服饰、
25 岁以上经 济
伊势丹百 货
综合性百货商店，初 次进入沈阳的品牌 占店内品牌构成的
中高档、休闲、 时尚
消 费 能 力较 强 白领群体（当地 及 周 边 地区 消
太原街商圈的租赁商铺主要分布在时尚地下商城、联营负一层、新世界三店负一层、中兴七层和百盛八 层等。经营业态以服装、饰品及餐饮、美容健身为主，租金水平普遍较高，处于沈阳市商铺租金的顶峰，集 中租赁型目前的经营状况好坏不一。“时尚地下商城”由于其位置正处太原街核心区域，贯穿太原街步行街， 一度出现一铺难求经营状况，因而其租金和转让费都出现了较大幅度上涨，成为前卫人群的首选购物场所。
所属 商圈
1
中兴
中高档
2
商业城
中档
3 兴隆大家庭 中 档
4
新玛特
中高档
5
联营
中档
6
新世界百货 南京街店
中高档
7 铁西百货 中 档
8
百盛
中档
9
新世界百货 太原街店
中档
10
新世界百货 中华路店
中档
合计
外资 内资 内资 内资 内资
外资
内资 外资
外资
外资
210,000 158,000 132,000 78,000 67,000
五洲购物广场商铺因其租金较高、管理混乱等诸多因素现已停业，但其五层餐饮业态因其价位低廉、品 种多样颇受太原街上班族（服务员）的欢迎，但是我们发现五洲餐饮也存在一些问题，例如由于排烟设施不 完善使得就餐环境比较差，因其他楼层已经停业导致管理较为复杂等（卫生、防疫、工商、税务均未办理）。
太原街主要集中型商铺情况列表
负一 3.9 元/天 /平
负一 6 元/天/ 平
25-30 元/天/ 平
1.6 元/天/平
租金 2.5 元/天 /平
合同期限 2 年； 租金 2 个月一
付；保证金 1000 元/㎡（可退） 合同期限 1 年； 租金半年一付； 洗碗费 1000 元/
月 租金中包括物 业费，合同年限 3 年，租金押三
付三 合作年限：5 年， 租金：押三付三 合作年限 3 年，
行、证券）、文化教育类等多个业态业种。
太原街主要百货类商场情况
项目名称
经营业态及特色
经营理念及定 主要目标顾客 装修及美陈形象
位
群体分布
定位情况
客流情况
中兴－沈 阳商业大
厦
餐饮、百货、化妆品、 娱乐、老牌知名百货 商场，中高档百货商 场。
中高档、高档
30-45 岁高端消 费群体（以当地 及省内周边城 市消费群体为
高档
30-45 岁高消费 群体
高档、奢华
人流较少
2、租金水平及经营状况： 目前，太原街商圈商业面积在 20000 平米以上的百货类商场（广场）均采用统一经营管理方式，但在合 作方式上有比较大的差异。一种是采用纯联营扣点方式（扣点比例在 17%-33%之间），一种采取纯租赁方式， 还有一种是采用租金和联营相结合的方式，总体经营状况普遍良好。
原街商圈相联
业态 消费群体
固定消费群
餐饮、百货、时尚服
百盛
饰
中高档、时尚、 25 岁以上当 地
中高档知名百货商
流行 消费群体为主
场，内设数尚手机城
个性，前位
人流一般，有 固定的消费群
万达广场
超市、家居、家用电 基本满足一站 各 年 龄 层消 费 空间宽敞、相对
器百货
பைடு நூலகம்
式消费 群体
独立
人流较多
美美百货 百货，国际一线品牌
面对面
250 （2 层）
现代简约
主题 919 自助火 锅
250
（2 层）
现代时尚
永和豆浆
250 （2 层）
快餐连锁
李先生
100
简约装修
商贸精品坊
250
精致高档装修
taghzuzr
50
精致高档装修
冠亚名表城
70
高档雅致
4
钟表 美视达眼镜 眼镜 大明府
全市处于营业状态的 5000 平方米以上大型综合超市和专业超市约 58 家，其中 10000 平方米以上超市约 37 家。连锁店铺达 5100 余个。全年成交额上亿元的商品交易市场 36 个。
营 业 额 排 商场名称 名
2007 年沈阳百货营业额排名（前十位）
档次
百货性质
年营业额 （万元）
地效（万元/ 建筑面积 平方米/年） （平方米）
主）
高档、简约
人流 多，有 较 稳定客流
香港新世 高档百货商场，多为 界一部 世界知名品牌
高档
当地及周边地 区固定高端消 费群体
高档、简约 会员制
香港新世 界二部
中高档折扣店
中档，时尚、 流行折扣店
25 岁-45 消费 群体（当地消费 群体为主）
动感、时尚、休 闲
会 员制 较多
,人
流
餐饮、百货、化妆品
这些百货公司的相关店铺无一不盘踞于沈阳城区优势商业地理位置。中兴商业、百盛、新世界、欧亚联 营等几家百货公司集中在太原街商圈；大商新玛特、商业城在中街商圈，Dickson 旗下的西武百货位于沈阳 被誉为“黄金走廊”的青年大街南端，都享有极佳的交通便利性。这种地缘优势不仅汇集了消费者人流，进 而更促使百货公司巩固其同店销售额的递增态势。
总经营面积 （万平方米）
主要业态
面积区间 （平方米）
租金
备注
时尚地下商城
五洲商业广场
万达城中城 新世界二店 新世界三店
华联 中兴大厦
中兴大厦
欧亚联营
5
服饰、餐饮
19.30
餐饮、服饰、图书
（其中五层 （除餐饮业态外
餐饮为 0.70） 目前基本空置）
餐饮、娱乐、百货
时尚百货折扣店
服饰、餐饮
服饰餐饮 百货、餐饮、娱乐、
服饰、钟镜、眼镜
100-300
600—800元/㎡·月
杂牌服饰、餐饮、玩具等
10-20
500元/㎡·月（含税、 管理费）
银行、影楼
200-500
3、太原街商圈临街商铺品类调研表
序号 业态
商家名称
森马 纳迪亚 阿依莲 佐丹奴 休闲 以纯 1 时尚 真维斯（一） 服装 真维斯（二） 男人天地 琴乘精舍 哥弟 鳄鱼 李宁折扣