团风房地产市场报告20110218

团风县新客运站对面广 湖北海天房地 场路1号 产
自销
全部封顶
在售 项目
黄冈顺辉房 江北公路与团方大道交 湖北丽都房地 地产经济公 汇处 产 司 团方大道与益民路交汇 黄冈嘉晟地产 处（县政府对面） 团黄路上寨十字路口 湖北新欣长城 房地产 富地机构 自销 自销 新鸿泰
23455.2
86410.76
2800
轴带 区位 辅助 区位 节点 区位
优势发展 轴 重要节点 重要节点
一般节点
罗田县 英山县
基础 体系
农业点
农业
城市规划
团风县城区发展布局是：“一心、双轴、二区、四组团”
• • • •
“一心”是对现状城区带商业用地进行集中整合，形成集中式商业 服务中心； “双轴”是生活发展轴以团风大道，城市发展轴以得胜大道为基础， 形成十字轴向发展格局； “二区”是城东和城北工业园的发展； “四组团”是形成张家湾、来龙庙、方家墩和老城区四大组团。
价格分析
从各在售项目售价来看，团风区域整体房地产价格区间在2500-2800元/平米之间， 无太大差距，房地产价格水平相对偏低； 根据各在售楼盘价格来看，金舰名居和海天·幸福花园分别处于最高价和最低价， 而其中主要原因为该2个项目分别所处的地段和项目品质所决定的，由此来看团风房 地产项目的价格比较贴近于市场行情；
空间结构
空间结构
核心区位
组成城市
黄州区——团风县—— 黄州区——团风县—— ——团风县 散花镇（浠水） 散花镇（浠水） 黄州——浠水县——蕲 黄州——浠水县——蕲 ——浠水县—— 春县——武穴市—— ——武穴市——黄 春县——武穴市——黄 梅县 武穴市 麻城市 红安县
主要职能
武汉都市圈东部重要的地区性增长极； 武汉都市圈东部重要的地区性增长极；市域产业 的核心集聚区位， 的核心集聚区位，发展与中心城市武汉相联系的 高中端产业及具有地区性意义的带动型、 高中端产业及具有地区性意义的带动型、协作型 产业。 产业。 市域中低端产业集聚轴， 市域中低端产业集聚轴，为核心区位提供辅助功 能。 所辖区域中心城市， 所辖区域中心城市，产业以医药化工及其他中低 端产业为主 所辖区域中心城市，能源基地， 所辖区域中心城市，能源基地，发展中低端产业 县域中心城市，发展中低端产业， 县域中心城市，发展中低端产业，为核心区位提 供 辅助功能。 辅助功能。
项目分析——海天·幸福花园
占地面积 规模 项目地址 容积率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构 小区配套
85-139（2房，3房,4房） 均价2400 —— 1梯4户 停产位，休闲广场，健身器材 80000㎡ 团风县新客运站对面广场路1号
海天·幸福花园因其位于新客运站对面，人员流动性大，商业气氛浓厚，周边 市政配套齐全，所以市场知名度较高； 项目物业形态为7层的多层，户型面积区间为85-131平方米的2房，3房，4房， 产品设计丰富，居住密度较小，迎合了团风百姓的居住习惯； 由于以上两点因素，加上其价格较低的优势，所以项目去化率较高，达到80%； 但其也有不可避免的硬伤，海天·幸福花园所处客运站旁边，人流量大且复杂， 环境嘈杂，居住氛围欠佳，另项目因其物业类型单一，仅有多层，选择面狭小， 所以在品质上有局限性，项目很难得到享受型的高端客户认可。
东方丽都
金舰名居
嘉晟·君临天下
项目配套对比
项目名称 海天·幸福花园 东方丽都 金舰名居 嘉晟·君临天下 配套设施
停车位，休闲广场 地下车库，外围2层商业配套，水景园林 外围2层商业，地下车库，小区中心花园 底层3层商业，地下车库，小区中心花园
从以上对比我们可以看出，东方丽都，金舰名居，嘉晟·君临天下3个项目 拥有地下车库和商业配套，而海天·幸福花园仅有地上停车位。小区的休闲 广场或花园基本都具备。 由此得知，目前团风房地产项目的配套设计还只停留在基础部分，像高保全 设施，会所，运动场所，老人和孩子的专属活动场所和教育设施都未出现在 项目中。所以未来团风地产项目的配套规划发展空间还很大。
优势：户型方正，客厅连接阳台， 采光通风俱佳，特设书房设计， 灵动性空间；干湿分区明显； 劣势：入户门正对餐厅，优雅气 氛欠佳，有过道设计，存在空间 浪费。
户型分析——海天·幸福花园 三房两厅一卫 面积约108平米
优势：结构规整，动静分离；双 卧室加书房均带飘窗设计，干湿 分区明显； 劣势：餐厅采光欠佳，有过道设 计，存在空间浪费。
户型分析——海天·幸福花园 两房两厅一卫 面积约85平米
优势：户型方正，结构规整；主 次卧均带飘窗设计，彰显格调， 通风采光效果俱佳；无过道设计， 空间利用率高；干湿分区明显； 劣势：餐厅采光通风不佳；卫生 间位于主次卧之间，空气质量较 差。
户型分析——海天·幸福花园 三房两厅一卫 面积约92平米
优劣势分析
项目名称 海天·幸福花园 项目优势
毗邻客运站，市场知名度较高；户型设计齐 全；周边市政配套齐全； 1、毗邻团风客运站，交通便利 2、临街建筑为团风行政服务中心 3、道路通达性较好 4、项目周边小区较多，居住氛围较好 1、地段优势，处于团风老城区，周边配套设 施齐全； 2、交通便利，升值潜力较大； 3、以商业价值带动住宅销售； 4、项目物业形态较为丰富； 1、地处团风中心地带，交通便利 2、周边生活配套齐全
项目分布图
海天· 海天·幸福花园 博士苑 东方丽都
御和华城 嘉晟· 嘉晟·君临天下
Biblioteka Baidu
锦绣·山河二期 锦绣· 君信· 君信·相景帝
金舰名居
荣邦· 荣邦·临江一号
在售及待售项目一览
项目名称 海天·幸福花 园 东方丽都 嘉晟·君临天 下 金舰名居 博士苑 锦绣·山河二 期 待售 项目 地理位置 开发商 代理商 总占地面 总建筑面 积（㎡） 积（㎡） —— 80000 均价 （元/ ㎡ ） 2500 项目最新动态
金舰名居
团风首座公园大城
从各项目的推广方式分析，团风目前仍以单张、围墙广告、户外等最基础方式 为主，其中从市场反映程度来看，单张效果最好；少数项目还运用了网络推广， 但效果不佳； 从各项目的优惠折扣来看，团风在售项目并无太多优惠方式，折扣+抵现金是 最常用的方式，其中东方丽都还采用赠送物业管理费，表明团风房地产营销策 划随着市场的发展，能力也在相应的提升，营销手段也逐渐丰富；
----
50000
---
桩基
荣邦·临江一 号
沿江路与粮道街交汇处
荣邦置业
雅鲁藏布
5372
19319
-----
建
体量分析
团风县区域房地产市场目前在售楼盘较少，仅有4个； 10万方以下的小型住宅项目有3个；10-30万方的中大型住宅项目仅有有1个； 团风县现阶段房地产在售项目的稀少，由于市场内大多项目已售罄，从侧面反映了团 风县房地产市场消化能力较强，及团风房地产市场开发前景广阔；
全部封顶 1期建至19层， 2期桩基中 全部封顶 ---尚未动工
12000
65000 150000
2600 2680 预计 3000 ---
利民路（实验小学旁） 湖北益鹏置业 临江路 山河集团
3950 ----
24340 180000
御和华城
城江北公路和团方大道 顶聚商业联 两条黄金大道的交汇处 湖北宏邦置业 合机构 （新汽车站客运对面）
团风房地产 市场报告
2011-022011-02-18
1 2 3 4
宏观环境分析 在售项目分析 待售项目分析 土地市场分析
地理区位
团风县位于湖北省东部， 大 别山南麓，长江中游北岸。与湖 北省鄂州市、武汉市阳逻经济开 发区、黄冈市黄州区、浠水县、 麻城市相邻，处于武汉城市圈核 心层，是毗邻武汉城市圈“两型” 社会实验区最近的县。 。
推广分析
项目名称 海天·幸福花园 东方丽都 博士苑 嘉晟·君临天下 都市综合体 户外、围墙、车身广 告 户外、围墙、车身广 告、网络 5000元抵8000元 /5000元抵10000元 总价减5000，按揭 9.9折，一次性9.8折 楼盘主题 —— 团风首席海派高层园 林小区 推广方式 单张、车体广告（2路） 围墙广告、网络 优惠折扣 9.8折 5000元抵8000元，送 物业管理费
发展机遇： 发展机遇：
团风县政府成立晚，国家及省政府扶持城市建设政策优惠。 武汉“8+1”城市圈发展的提速，加快相关基础设施的建设。 团风作为离武汉最近的县级城市对武汉相关产业转移的承接。 五大产业将带动团风的经济建设，居民生活水平将逐步提高。
1 2 3 4
宏观环境分析 在售项目分析 待售项目分析 土地市场分析
产品分析
名 称 产 品 一房 四房 二房（㎡） 三房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） （㎡） （㎡） —— —— —— 69,94,129 362 37% 85，89 88,94 92,108,110 114,124,133 ,136 117，132， 142 138 582 59% 42 4% 986 139 总套数
交通规划
一铁：京广线连接京九线江北铁路团 风段； 一轨：武汉至黄州轻轨团风段； 两站：淋山河铁路三级货运站改造， 江北铁路团风货运站建设； 一港：充分利用长江岸线资源，建设 罗霍洲货运散装港口码头； 两桥：至武汉新港团风港区过江通道， 团风至鄂州长江大桥； 六路：通村公路、大别山红色旅游公 路、县城环城公路、大广北高速至黄 冈长江大桥连线、武汉新港阳逻至团 风江北一路路快速通道、县城至黄冈 轻轨站快速通道。
人口规划 全县版图面积838.4平方公 里，辖10个乡镇，人口38万。 地 区 人 版图面积（平方公里） 口（人） 版图面积（平方公里）
73700 28400 65200 34600 24300 35100 25800 49200 22800 21000 103.2 46.9 116.6 65.1 52 61.4 52.2 128.9 95.7 83.5 域的城市人口约为100万，其中 团风县约为30万。 心集聚区。 规划期内（至2020年）核心区 黄州区将和团风县、浠水散花 镇共同组成市域城镇体系的核
项目劣势
项目周边生活配套匮乏；物业种类单 一；建筑结构较差；区域交通不便； 1、地块原为水塘，地基存在下沉的潜 在威胁 2、周边配套设施不健全 3、毗邻客运站，车辆较多，噪音污染 及环境污染较大 1、属老城区改造项目，周边居住环境 较差； 2、项目为商业、住宅一体，未来居住 环境喧闹； 1、工程进度较慢 2、开发商首次在团风开发项目 3、楼间距较小，且容积率较高，无景 观绿化
海天·幸 福花园 东方丽都 嘉晟·君 临天下 金舰名居 套数 占比
多层 多层、小高 层、高层 高层 1期小高层， 2期高层
根据以上调研数据我们可以看出目前团风房地产市场上各项目主力户型为3房2厅， 其比例达59%，占据总量一半还要多，2房2厅比例为37%，而4房占比仅4%。 而从表中我们又可以看出3房中又以110-140平方米以上的大3房居多，2房则以 80-100平方米的户型为主。 通过实地调研据以上项目置业顾问了解，综合去化率在70%左右，其中2房和3房 去化率分别在80%和70%。 由以上两点我们可以看出，团风房地产市场刚性需求强烈，改善型和投资性需求 也较为旺盛。
团风镇 方高坪镇 淋山河镇 回龙山镇 马曹庙镇 上巴河镇 总路嘴镇 但店镇 贾庙乡 杜皮乡
未来发展趋势及机遇
发展趋势： 发展趋势：
总的来看，城市以新转盘为中心，沿团方大道，团黄大道发展。 团风毗邻武汉阳逻经济开发区，城市沿团黄大道向西北方向发展，承接武汉城市发 展，做武汉的后花园。 沿团黄大道向东南方向发展，接受黄州经济辐射并与工业园区对接。
售况分析
名
称
开盘时间
总量（单位： 总量（单位：套） 去化率（%） 去化率（
项目最新动态
海天·幸福花园 东方丽都
2010年9月8日 ——
328 607
80 70
全部封顶 全部封顶 1期建至19层，2期 桩基中 全部封顶
嘉晟·君临天下
2011年1月15日
136
65
金舰名居
240
75
根据团风目前在售项目销售情况分析，仅有海天幸福花园于2010年9月开盘， 其他项目开盘时间大多集中在2010年年底及2011年年初，大多项目处于尾盘或 售罄阶段； 从各项目去化率看，团风市场消化能力较强，大多项目去化率已达到80%以上； 现阶段新盘推出较少，整个团风房地产区域市场发展前景还十分广阔； 多数项目均采用现房销售，且销售状况良好，从另一个方面反映了团风房地产 市场竞争压力较小，需求较为旺盛，潜力有待挖掘；