房地产SWOT分析

房地产SWOT分析

目前,SWOT分析已逐渐被许多企业运用到包括:企业管理、人力资源、产品研发等各个方面。作为一种特殊产品的研发,房地产开发项目也越来越多的运用到SWOT这种工具加以分析。

SWOT分别代表:strength(优势)、weakness(劣势)、opportunity(机会)、threat(威胁)。房地产项目的SWOT分析通过对优势、劣势、机会与威胁的加以综合评估与分析得出结论,然后再调整开发策略,来达成企业的目标。这有些像我们中国古代哲学中的“权衡”思想。从整体上瞧,SWOT可以分为两部分。第一部分为SW,主要用来分析内部条件;第二部分为OT,主要用来分析外部条件。另外,每一个单项如S又可以分为外部因素与内部因素,这样就可以对情况有一个较完整的概念了。

SWOT分析法注重三个要素:目标;外部环境、内部条件。

可按以下步骤完成这个SWOT分析表:

(1)把识别出的所有优势分成两组,分的时候应以下面的原则为基础:瞧瞧它们就是与行业中潜在的机会有关,还就是与潜在的威胁有关。

(2)用同样的方法把所有劣势分成两组。一组与机会有关,另一组与威胁有关。

(3)建构一个表格,每个占1/4。

(4)把项目的优势与劣势与机会或威胁配对,分别放在每个格子中。SWOT表格表明项目内部的优势与劣势与外部机会与威胁的平衡。

在您的SWOT分析中,一定要把以下步骤都写出来:

①在某些领域内,您可能面临来自竞争者的威胁;或者在变化的环境中,有一种不利的趋势,在这些领域或趋势中,公司会有些劣势,那么要把这些劣势消除掉。

②利用那些机会,这就是公司真正的优势。

③某些领域中可能有潜在的机会,把这些领域中的劣势加以改进。

④对目前有优势的领域进行监控,以便在潜在的威胁可能出现的时候不感到吃惊。如图:

也可以用一个更简洁的图表来表示:

在房地产项目中,运用SWOT方法分析问题一般可以分为基本面分析、辩证法分析。我们可以举例来加以解释及阐述。

基本面分析就是最基础层面的分析,即揭示项目的表象。一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析。下面我们就举一个简单的例子,A就是旧城商业街改造项目,通过简单的分析,我们可以得到这样的一些结论:

A项目的优势就是:地处市中心、交通方便、人口集中。劣势就是:地价昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧。机会就是:政府加大旧城改造力度,给予众多优惠条件。威胁就是:市中心商业街众多,并有相似类型的项目形成竞争。

这些都就是通过初步判断得出最直观的一些结论。总的说来,这些结论非常重要,但基本上略加思考即能得出,只能作为决策参考的基础。

S W

O T

所谓辩证法分析,就就是对以上的结论进行深一步的探讨,运用辩证的观点去分析优劣势、机会与威胁。它就是从表象入手,探讨解决问题的方向。依旧就是以A项目为例,我们对上面所提到的优势进一步分析:

地处市中心:市中心确实就是热闹繁华的所在,但随着城市向外延伸,市中心的概念也将越来越淡薄,并逐渐形成了一些城镇中心分流客源。

交通方便:这也就是一个双面刃,地块的公共路线当然四通八达,然而堵车就是一个致命伤。拥有私车的消费阶层就是较具购买力的群体,但她们会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物？

人口集中:人口集中就是商业街经营的关键,人多自然卖的就多。但这些人的购买力如何？消费意识怎样？这些问题仍然需要深入调查。

对劣势进一步分析:

地价昂贵:由于地段的原因,地价比其她地区会高出许多。然而,与同档次地段进行横向比较,该地块也并不就是最贵的。并且,这样的黄金地段,上涨的幅度可能很大。

拆迁费用大:这部分支出将就是不可避免的,并且处理不当将会造成不良的后果。但就是,如果加以严格的管理、规范的流程与耐心细致的工作,也就是能够将成本降到最低的。

基本配套设施老旧:这方面就是可以通过改造实现转变的,关键就是成本核算的问题(究竟哪些方面需要改造？费用多少？投入与产出就是否成比例？)。

机会就是政府承诺的优惠条件,但仍需要考虑:优惠条件有哪些？哪些能够兑现？兑现的可能性又如何？在优惠的同时就是否会捆绑一些额外的要求？等等。

威胁来自于相似类型的竞争项目。然而,这些项目也为开发提供了借鉴,如果能够认真分析同类项目的得失,未尝不能“后发制人”。

当然,以上所讲的这些只就是“凤毛麟角”,真正的项目所需要分析的内容远不止这样简单,但分析思路基本就是这样的。如图:

17、装修

OT(即外部因素)可以从以下几点加以分析:

1、宏观经济

2、房地产市场

3、居民收入增长

4、市场迅速增长

5、行业发展

6、政策变化

7、交通发展

8、竞争环境

9、市场认知

10、消费者需求

11、市场真空点

12、金融政策

13、城市战略

抓住了以上的因素去分析房产项目,一般都可得到比较正确客观的结论,为项目开发提供借鉴。