零售实战精要 第二章 选择“风水宝地”

选择一块“风水宝地”即选择一个好的店址，能为你带无尽的财富。对零售店址的选择很重要，假如选择不宜之地开店则有可能给自己带来巨大的损失。
选址应该遵循的原则
每一个行业都有自己的特点，有其长处，也有其对环境的特殊要求，而且各个行业之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势互补和繁荣繁荣市场的作用。只有切实了解各个行业的优缺点，广泛地调研，认真分析各类消费者的消费心态和需求，合理布局，才能充分发挥各种业态的长处，以最小的投资取得最大的效益。
1、便利优先原则
这就是指方便购物的原则，满足顾客需求是零售店经营的宗旨。因此，确定零售店位置时，必须首先考虑方便顾客购物，因为有顾客，才会有一切。
（1）能产生“聚集效应”的地方
这是指方便顾客随机购物的人群聚集场所，如商业街、影剧院、娱乐场所、公园名胜、旅游地区等，这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利，是零售店开业的最佳地点。但此类地段往往存在着寸土寸金，地价高，费用大，竞争性强等不利小商家发展的众多因素。
（2）符合顾客规律和流向的人群集散地段
此类地段适应顾客的生活习惯，自然形成“市场”，所以进入商场购物的顾客人数多，客流量大。
（3）交通方便
公交车、地铁车站附近，人群流动性强，是过往人流的集中地段。如果是交通枢纽，则该地段的商业价值更高。选择在这类地区开设零售店能顾客提供便利购物的交通条件。
（4）人口密度大，商务场所集中的地区
由于这类地段人口密度大，且距离较近，顾客购物省时、省力，比较方便。零售店如选在这类地段，会对顾客有较大吸引力，很容易培养忠实消费者群。
2、实现最大效益的原则
衡量零售店选址优劣的最重要标准是零售店经营能否取得好的经济效益。因此，零售店选项址一定要有利于经营，才能保证取得最佳经济效益。
3、利于发展原则
总的说来，零售店选址的最终目的还是要取得经营上的成功，因此，在选址时也要着重下列诸多因素：
（1）有利于发展自己的特色
不同行业的商业网点设置，对地域的要求有所不同。零售店在选址时，必须对消费心理、行业特点及消费者行为等因素进行综合考虑后才能确定零售店所在地点。特别是大型百货类综合商场更应综合地、全面地考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得多功能综合配套，从而创立自己的特色和优势，树立本企业的形象。
（2）市场占有率的提高
零售店在选址时不仅要分析当前的市场形势；而且

要从长远角度去考虑是否有利于扩大规模，是否有利于提高市场占有率和覆盖率。
（3）有利于货物的发送
零售店选址不仅要注意以上各方面，还要追求规模效益。发展现代商业，要求集中进货、集中供货、统一运送，这有利于降低采购成本和运输成本，合理规划运输路线。因此，在零售店位置的选择上应尽可能地靠近运输线，这样既能节约成本，又能及时组织货物的采购与供应，确保经营活动的正常进行。
零售感悟
选址应该有一个明确的方向，没有方向就注定要走许多弯路。
确定店址的技巧
一个新设的商店做好地区选择、区域选择之后，应该综合多种因素及其对地点的要求，做出具体设立地点的选择。在店址最终确定之时，应该考虑以下几个要求：
1、店址选择是一项大的、长期性的投资，关系着企业的发展前途
零售店的店址不管是租借的，还是购买的，它一经确定，就需要大量的资金投入，营建店铺。当外部环境发生变化时，它不可以像人、财、物等经营要素具有机动性，这取决于其长期性、固定性特点。因此，店址选择要做深入调查，周密考虑，妥善规划。
2、店址是零售店确定经营目标和制定经营策略的重要依据
不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口状况、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的零售店顾客来源及特点和零售店对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。因此，零售商在确定经营目标和制定经营策略时，必须要考虑店址所在地区的特点，以此来制定可实施性和目标的可实现性。
3、店址选择是否得当是影响零售店经济效益的一个重要因素
经营者的店址选择得当，就意味着共享有优越的“地利”优势。在同行业零售店之间，如果在规模相当、商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，必然更有利的竞争优势。所以，零售店在分析经济效益过程中，不可忽视店址的影响效果。
4、店址选择要遵循便利顾客的原则
零售店店址选择要以便利顾客为首要原则，以节省顾客的购买时间、节省市内交通费用角度出发，以最大限度满足顾客的需要，否则失去顾客的依赖、支持，零售店也就失去存在的基础。应该强调的是这里所说的便利顾客不是单纯理解为开设地点均要最接近顾客，还要考虑到大多数目标顾客的需求特点和购买习惯，在符合市政规划的前提下，或分散，或集中设立，力求为顾客提供广泛选择的机会，使其购买到最满意的商品，获得最大程度的满足，实现最佳经济效益。
考虑到人口分布、流动状况，便于广大顾客购物，扩大销售的等因素，绝大多数零售店都将店址

选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及交通要道、村镇和居民住宅区等购货地区。
零售感悟
店址的确定是一道复杂的程序，但能掌握一定的技巧，一样可以做到有序可循。
选址要有远见卓识
在选定店址之时一定要有远见卓识，能够把自己的目光放得长远一些。因为，随着城市建设的发展和交通路线的改变而使某条街道发生变化的情况比比皆是，比如某条街相邻的大道中间由于增加了护栏而使两边街道的生意顿时相差了许多，这就使好岸变成了差口岸。相反，某些冷清的街道由于公共机构的迁入而立刻繁荣起来，这就使差口岸变成了金口岸。
1、市郊地段的选择
此类地段在很久以前一直被认为是不太理想的开店之地，可是现在由于城市的迅速发展和车辆大量增加，市郊地段的商业价值也在上升。这类地段的特征是：主要向驾驶各种车辆的人提供休息、娱乐和维修车辆的服务。在许多城市的市区地段具有相当的可变性，许多目前人口并不多的市郊地段，随着城市建设的发展，会变成繁华的社区中心。眼光远大的投资者如能把握机会，提前一步择地开创基业，日后财源会滚滚而来。
2、拐角位置的选择
此类地段的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，是人流的停滞点，可以产生“拐角效应”。拐角位置可以增加橱窗陈列的面积。
由于零售店的位置面临两条街，选择哪一面作为自己的正门，是十分重要的问题。一般的做法是，选择交通量大的街道一面作为零售店的正门，即店面；另一面作为侧门。
3、三叉路口的选择
零售店设在三叉路的正面，店面十分抢眼，同样是一种非常理想的零售店的地理位置。处在这一有利位置的零售店应注意尽量发挥自己的长处，在店铺正面入口处的装潢、店名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计，抓住顾客的消费心理，将过往的行人吸引到零售店中来。
零售感悟
零售店如果能选择到一个较准确的店址，其经营也就成功了一半。
慧眼识宝地
假如细心观察街道上的各种商店，不难发现，就算是生意繁华的街道，也难免有些地方是“死角”；而一些被人视为偏僻冷清的街道，有些地方却也适合商店开业。那么，这就需要你具备一双“慧眼”，这样才能挑到一块有利自己发展的“宝地”。
1、寻找具有潜在商机的位置
与其选择现在被商家看好的商店位置，不如选择不久的将来会由冷变热，而目前尚未被看好的商店位置，这样的商店位置费用低，潜在的商业价值大。因此，应特别留心城市建设的发展会带来什么样的商机。
2、寻找较靠近一些

大公司、大企业的地段
这一方面是因为出入者可以成为顾客，另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍，比较容易指引他人光顾。
3、选择具有同类经营方向的商店做邻居
这就好比儿童服装店应靠近妇女服装店一样，而不是靠近修理店或酒吧，因为与周围商店的经营方向相协调，附近商店的顾客就很容易也成为这家商店的顾客。这样的经营效果才会最好。
另外，选择商店位置时，还应重视商店所在建筑物提供的销售、展示、储藏等设施是否符合经营要求，建筑物的朝向是否较少受气候影响，以便今后在经营中减少支出。
不过，有时为了争夺先机，与其定好经营方向再去选择商店位置，不如先找到一个地点适中、价格较合理的营业场所，再根据当地情况确定一个有发展潜力的经营方向开店营业。总之，这需要根据具体的情况未做具体的决定。
零售感悟
具有“慧眼”才能挑到好的宝地，也就是在选择店址之时一定要有自己的眼光。
精心选择商店位置
假如事先能将商店的位置设计好，那么，后面的程序就会变得简单多了。所以，在未能正事开设之前，将其位置设计好，对于零售店来说是很重要的。
1、商业区的选择
商业区的形成情况对商店的选址也会产生影响，店址设在不同方式形成的商业中心具有不同的优势和劣势。商业区的形成有三种情况：
（1）独家店
这类店是指商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设。这类店的优势在于无竞争对手、租金较低、开店费用低、能见度高、有选择和扩大规模的潜力。当然它也存在着自己的不足之处，这就说如果商店规模不足够大，不易吸引远方顾客，商圈较小。
有一类零售业态，不需要也不希望集中布店，如大型综合超市和仓储商店等。这类商店经营商品种类齐全，价格低，顾客“一次购足”的购买量较大，需要较多的停车位以满足开车购物者。这类业态多数独立选址，分布在城乡结合部的交通方便地点，大型综合超市和仓储式商店因为商品种类齐全，价格低，具有较大的主动吸引顾客能力，不必处在客流多的地点，但商店的可见度高，顾客愿意专门去这类商店购物。
（2）经规划的商业购物中心
这是经过仔细规划设计并集中管理的商店群，通常是由房地产公司事先规划设计，兴建完工后再把各商店出租或出售给零售企业等。这种事先规划的商业中心具备完善的设施，甚至有宽敞的停车场，除设计有商场外，还包括餐馆、快餐店、邮局、银行以及一些游乐场所，适合家庭购物及闲游。目前，西方国家由于人口往郊区迁移，郊区购物中心的发展日趋兴旺。
（3）自然形成的商

业中心
这是指未经规划自然发展起来的商业中心，如一般的城市繁华区或专业店较集中的一条街等。在此开店，可以借商业群体效应吸引较多较远的顾客群，但开办费用一般较高，新建店址难以寻找，这种商业繁华区是百货商店或专卖店的首选地址。当前，在西方国家，由于城市商业区交通拥堵、停车困难、空气污染及犯罪率增高等原因，再加上许多居民纷纷迁往郊区居住，在市中心开设新店的热情逐渐有减退的趋势。其优势在于：可以借助商店群体效应扩大商圈，交通方便，设施齐全，成功性较高。不足的地方在于：开办费用高，交通拥堵，停车困难，新店址难以寻找，且扩展潜力小。
2、商店聚集状况的选择
（1）异类零售业的聚集
这是经营商品种类完全不同的零售企业的聚集，如超级市场与服装专卖店、电器专卖店的聚集等，这种聚集商店之间不会产生竞争，反而还会给零售店带来更强的市场吸引力。需要注意的是异类零售业的形象也需要有一定的关联，不能过分冲突，如一家服装专卖店与一家鞋店相邻会十分协调，而与一家自行车修理店相邻则形象反差太大。
（2）有竞争关系的零售业的聚集
这是指经营同类商品商店在同一个地区的聚集，这种聚集的结果，使这一商业区企业之间既产生竞争，又产生集聚效应，一方面使消费者能在同类商店进行商品质量、价格、款式及服务的比较，从而加剧了商店之间的竞争性；另一方面，商店的集聚又会产生集聚放大效应，吸引更多的消费来商业区购物，从面有效地扩大购物商圈。当然，同类型商品商店在同一地区决不能集聚过度，否则必然导致商店之间的超级市场，因选择性小，在选址时更应注意避开竞争对手。
（3）有补充关系的零售业聚集
这是指两个以上的商店经营商品互为补充，以满足消费者的连带需求作为目的。如家电商品与家电配件商品的聚集即形成相互补充关系。互为补充的几种零售业态也可以在共同的商业区布店，如百货商店周围聚集的服装专卖店、饰品专业店、鞋帽专业店、快餐店等，它们提供了互相补充的、更加全面的商品种类，能共同吸引客流，这在同内大城市的传统中心商业街中比比皆是。
零售感悟
精心选择你的商店位置，不仅有利你的店铺的发展，更能为你在市场上抢占一席之地。
专卖店选址之时须慎重
在零售业中，商品专卖店的种类有很多,其选择地段的标准也不尽相同。在商业发展水平较高的地区，商品经营的专业化是中小型商店和市场竞争的理想选择。商品专卖店应以高度专业化作为自己的经营方针。例如电器商店就可以专营各种品牌、

型号、规格的电视机或电冰箱，并且集咨询、服务、维修于一体。对珠宝首饰店，也可专门以钻石、黄金、宝石为主攻目标。所以，专卖店在选址之时更需慎重。
（1）在中心商业区，一般以高中档的商品营销为主，顾客到中心商业区的购物需求指向精品化程度较高的商品，所以在中心商业区开创高度专业化的专卖商店是形势所需。
（2）在非中心商业区的专卖商店，经营的商品应当以大众所需的商品范围为主。最理想的办法是采用中等商品策略，也就是所营销的商品在档次上略低于中心商业区的商品，以满足大量工薪阶层人士的消费需要。
（3）如果说在中心商业区的专卖店以经营高级的流行商品为主，那么非中心商业区的专卖店就以普通的流行商品为上限。例如在非中心商业区的音响器材专卖店则只需经营普遍的音响制品就可以了。
（4）在居民区的零售店，最好以食品、花卉、水果、蔬菜等家庭日用商品为主。同时，在居民区创办商品专卖店应尽量避免经营范围过窄，要尽可能地满足不同层次的消费者的需要。商品的购置率也应当兼顾大众的消费需求，价格档次不宜过高。
零售感悟
专卖店是零售店中很专业化的一种，所以在选址之时要求就会更高。
交通流畅才能财源旺
在开设零售店时，交通条件是影响零售店铺选择开设地点的一个重要因素，它决定了店铺经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。
1、在开设地点或附近停车设施是否具备
绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4：1。如果不是购物中心地点，对停车场所的要求可以有所降低，零售店铺应根据需要作出选择。
2、商品运发是否顺利
这就要考虑可供商店利用的运输动脉能否适应货运量的要求并便于装卸，否则当运货费用明显上升时，就会直接影响到经济效益。
（1）设在边沿区商业中心的商店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般说来，距离越近，客流越多，购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向而定，如选在面向车站、码头的位置，则以下车、船的客流为主；选在邻近市内公共车站的位置，则以上车的客流为主。
（2）设在市内公共汽车站附近的商店，要分析公共车站的性质，是中途站还是终始站，是主要停车站还是一般停车站。一般说来，主要停车站客流量大，商店可以吸引的潜在顾客较多。
（3）要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件。比如，单行线街道，禁止车辆通行街道，与人行横道距离较远，都会造成客流量在一定程度上的减少。
零售感悟
交通畅、财源旺，在你选择店址之时，应该多多考虑一

下交通因素对开店的限制。