某楼盘广告宣传策划书

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一、项目基本情况

本项目位于龙江路，毗邻雅典国际社区，新锦江花园等，是小高层电梯公寓。项目总占地40999.68 M2，总建筑面积14038M2 ，容积率3.04，绿化率54.4﹪，总户数为905户，停车位632辆（其中地下422辆，地上210辆）

二、区域概况

本案地处市中心地段，是旧城改造的重点区域和未来的发展热点，周边配套设施齐全、生活方便、交通便捷、道路四通八达。

A、周边住宅小区分布情况：

雅典国际社区、新锦江花园、鸿禧花园、莱茵河畔、万高都市欣城

B、项目档次：

中高档为主，少量高档

C、周边配套情况：

1、教育系统完善：

名校众多：龙江路小学、四川音乐学院、成都市第七中学、成都幼儿师范学校等等分布四周

2、医务安全保障：市第七医院、华西附院

3、购物商场：红旗直销商场、伊藤洋华堂

4、健身休闲：省体育馆

5、交通便利：多路公交车直达：6路、76路、11路、32路、302路等

三、周边项目情况概述

1、雅典国际社区

开发商：成都倍特新时代置业有限公司

建筑面积：130000平方米

栋数：5栋

结构：框架剪力墙

层数：26层

均价：4500

按揭：8成30年

公推：16.6%

面积区间：165.447—300左右

主力户型：165.447 169.436 176.308

装修情况：全装修（可选方案）

交房日期：2002/8—10

备注：一期C、 D 、E座已销售完毕，目前A、B 座预售，销售率约70%

2、锦江花园城

开发商：四川百事佳国际房地产开发有限公司

栋数：4栋

占地：38余亩

建筑面积：160267平方米

结构：框架剪力墙

层数：33层

均价：4000

按揭：8成30年

公推：18%

面积区间：117.59—364.99

主力户型：125.62等

装修情况：全清水

交房日期：2002.4

备注：目前正销售一期，销售率约70%，二期两栋预计从今年年底开盘销售

3、鸿禧花园

栋数：5栋

结构：框架

层数：21层

均价：2580

按揭：8成30年

公推：12.6%

面积区间：88—219`

装修情况：全清水

交房日期：2002.3

备注：销售情况良好，目前所剩最小面积135M2

4、万高都市欣城

投资商：四川省万高集团股份有限公司

栋数：单栋“三段式”

结构：框架剪力墙

层数：28层

均价：3200

按揭：8成30年

公推：16%

面积区间：134—300左右

装修情况：全清水

交房日期：2002.3

备注：基本销售完毕，仅余少量

四、项目优劣势分析

1、优势分析

A、地段方便性

随着本市地产业的发展，特别是“西部大开发”的号角的吹响，房地产开发呈现出热火如荼的情形。“新成都、新形象”是本届政府的工作任务之一，大力整治和改造旧城，使城市中心地段的房地产开发又上一台阶，以前那种要方便无环境的开发思路也荡然无存，取而代之的是既有好的环境又能方便生活的良好社区。

本案的地段优势不言而喻，府南河边，与龙江路小学、四川音乐学院相邻，生活、学习和工作都是十分方便和舒心。

B、发展的内城潜力无穷

本案的周边旧城，随着市政府旧城改造的更多深入，全新的社区环境和更加完善的社区配套正在形成，相信假以时日，一个优越的生活社区犹如府南河般会亮相登场。

C、整体规模独一无二

虽然本区域的楼盘众多，但开发多以高层电梯公寓为主，主体规模较大且占地面积较小，而本案的开发以小高层电梯公寓为主，占地面积宽、绿化率和总平布置较合理，在该区域应该是有相当竞争力的。

D、户型小巧而功能齐全

由于本案的开发主要以80㎡—130 ㎡为主，且在相对较小的户型内做到三室两厅双卫，而公摊有仅为13﹪，与本案的目标群体的购买心理相当，实用的户型、优惠的价格、良好的配套和优美的环境，将使本案在该区域拥有崭新的市场群体。

E、环境配套优势

由于本案是以小高层电梯公寓为主，绿化空间较大，环境配套与公共设施配套也较完善，是今后宣传的靓点和卖点，网球场、游泳池及水景绿化是本案高档次的重要标志。

2、劣势分析

A、位置不临河

由于本案所处地理环境、既不靠府南河边，又不与干道相邻，再则，与雅典国际社区、锦江花园城、南岸一家相伴，这几个楼盘的地理位置较为优越、社会的认同度较高，从这一方面看，本案的地理位置处于下风。

B、外围环境

本案是处于旧城中心，周边的旧城形象还不能及时改变，二者新旧对比的反差很大，对本案的存在着一定的负面影响。

C、楼间距较小

从总平上看，本案的楼距较小，视觉上感觉较密，如果不能在期房阶段尽快完成销售，那么，随着楼房的竣工，这种影响将更加明显和突出。

D、竞争楼盘较多

本案周边楼盘众多，加“雅典国际社区”、“新锦江花园”、“鸿禧花园”、“莱茵河畔”等，它们各有特点，各有各的客户群体，其中“雅典国际社区”因其形象好、定位高、宣传到位、开发较早，在该区域客户中拥有较佳的形象和较稳定的客户群体，目前属于一枝独秀，而其他几个楼盘的客户群体特征性多多少少与本案的客户群体相关，竞争应该是相当激烈的，故后期的宣传包装中，应把这几个楼盘作为对比，避其锋芒，击其软肋。

五、目标客户分析

为更好的为本案找准目标客户群体，分析其购买动机，针对性的开发出他们所需的住宅，特分析如下：

1、改变居住环境的二次置业者

A、区域内居住小区和单位职工宿舍区较多。有二次置业需求者较多。目的为改善居住环境，提高生活品质。

B、某单位效益好但居住环境差。

C、客户对本区域情况较熟悉。

2、单身族或年轻夫妇

A、以事业为重。

B、希望有个人空间

C、月收入在4000元左右者

3、都市白领族

A、30-40岁之间