商住小区规划

小区项目规划论证及规划方案设计说明

第一章规划设计说明

小区项目由张家界市绿城房地产开发有限公司投资建设，项目规划总用地面积㎡(约45亩)，其中代征城市道路㎡，建设净用地㎡(约亩)。该小区是以90～120㎡左右为主的底部沿街商业，上部为三室两厅中小户型为基本户型的中高档学期房。

该小区选址位于原市烟草专卖局和市畜牧水产局院内及周边地块，北临崇文路，东临宝塔岗路，南临滨河路，西侧为城市居民区(旧城区)。

城市建设背景：

为加快实施“提质张家界、打造升级版”战略，加快建设国际化山水型生态旅游城市，市政府提出启动在市中心城区全面实施城市绿化、亮化、美化，推进棚户区和城中村改造、道路设施改造和地下管网改造，即三化三改，通过“三化三改”项目的落实，将迅速地改善张家界的城市形象和提升城市品质。小区地块处于旧城棚户区改造范围。

开发商实力背景：

张家界市绿城房地产开发有限公司是一家有实力、重信誉的房地产开发商，成功开发了东城首座、锦绣边城等多个大型楼盘，树立了良好的楼盘形象，赢得了良好的社会口碑。

征地完成情况：

小区项目征地分两期进行，一期征地为原市烟草专卖局地块已被开发商于2010年通过公开拍卖拍得，周边居民拆迁安置也已达成协议，地块建设净用地㎡，二期征地为畜牧水产局地块，也与畜牧水产局谈好合作意向，地块建设净用地㎡。

上位规划解读

4.1.1张家界总体规划(2007～2030)

城市总体规划将永定城市组团定位为市级综合服务中心。该小区位于永定居住片区，

土地性质为二类居住用地R

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和行政办公用地C

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，地块为中高强度开发区。

4.1.2《张家界市永定区组团控制性详细规划》

永定组团的空间布局分为“一心、两带、九片区”，永定组团是市级综合服务中心区和老城景观风貌提升区，是建设澧水城市风貌带和建设城市精品的核心区。

4.1.3张家界城市规划技术规定

·根据《张家界市城市规划技术规定》的相关要求，城市旧区高层居住建筑：容积率建筑密度28%、绿地率35%，商住综合楼建筑密度30%(绿地率35%，容积率。

·建筑离界距离控制，居住建筑：a.主要朝向 (旧区) ：高层，最小距离14m，非居住建最小距离9m，多层，最小距离6m，非居住建筑最小距离6m；b.次要朝向(旧区)：高层，最小距离，多层，最小距4m。

·建筑退让城市道路红线最小距离控制。

旧区：H≤24m时退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为8m、4m和2m。

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4.1.4张家界荷花国际机场障碍物限制规划

根据《张家界荷花机场净空障碍物限制规定》，空地位于机场净空内水平面，距机场控制基准点约2000m，按2%的障碍点高度升值控制基建筑最高点控制在海拔，即机场基准点海拔+2000×2%=。空地现状海拔高程～，建筑设计总高度控制在(地上)。

地块周边分析

该小区距张家界一中及国光中学约150m，距崇文小学约80m，基础教育设施非常集中，是目前炙手可热的学期房建设地段之一，该片区居住人口比较集中，周边有宝塔岗居民小区、龙凤商住小区、烟草局家属生活区等，距市中心商业区非常近，交通便捷，主要道路有城市主干道崇文路(路幅红线50m)，城市次干道滨河路在建设中和规划待建的城市支路宝塔岗路。城市公共服务配套设施也较完善，中小学校、幼儿园、市场、商店一应俱全，能为小区将来的居民生活提供极大方便。景观上临水望山、景色优美。

地块现状分析

整个地块呈“7”字型东西最大长度约189m，南北最大进深约145m，成北宽南窄状。场地除东北角略高外，其余基本平整，但地势低洼，较崇文路、滨河路低约1m以上。场地内有较多的民房需要拆除，拆迁量较大，且有一条自然水沟穿场而过，需要作全面整治。

目前永定组团控规尚未批准实施，该地块缺少规划条件依据。

由于地块用地性质在总规中为Ⅱ类居住用地R2和行政办公用地C1。考虑开发情况，用地性质需变更为商住用地。

该地块为旧城棚户区改造区域，拆迁成本较大，需作投资赢利平衡，确定合理的规划控制指标。

1.《中华人民共和国城乡规划法》(2008)

2.《城市规划编制办法》(建设部2005第146号令发布)

3.《城市规划编制办法实施细则》(建设部，1995)

4.《张家界市城市总体规划》(2007～2030年)

5.《张家界市城市风貌规划》

6.《张家界市澧水两岸风貌带控制详细规划》

7.《张家界市永定区组团控制性详细规划》(正在编制中)

8.《张家界市城市规划技术规定》

9.国家级地方其他相关法规和技术规范：

10.《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93，2002年版)

11.《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)

12.《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95)

13.《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)

14.《办公建筑设计规范》(JGJ67-2006)

15.《汽车库建筑设计规范》(JGJ100-98)

16.《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)

小区项目的独特在于距离张家界一中和国光中学较近，是最好的学期房建设地段之一，而且四周风景优美。为此在规划设计中始终坚持以突出创建文化小区、高品质小区、生态节能型网络科技小区为设计理念，力图从区域空间上综合把握整个地块的设计，结合张家界的自然山水，整合现状，充分发挥土地资源价值，引领城市棚户区改造潮流，构建富有张家界本地特色的城市新生活区。

“面对回龙观、南眺天门山、茂木覆丘岗、澧水脚下流、文昌气象盛、人才辈出地”，由此我们将项目定位为：书香名邸、山水佳苑、科技住区、健康人居。