2020年房地产行业政策分析报告

2020年房地产行业政策分析报告

2020年9月

目前，地产行业正从疫情影响中逐步恢复，部分地区楼市甚至出现过热的苗头。7 月15 日，深圳市住建局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(深建字﹝2020﹞137 号)，为当前“房住不炒、因城施策”基调下的楼市调控又添上浓墨重彩的一笔。

事实上，金融危机以来，楼市已历经三轮沉浮。每波行情的转折点上，总有政策的推波助澜。货币政策、各级政府的楼市调控、各类机构的融资约束，都能引导行业的未来走向。我们以编年史的形式，梳理2008 年以来每一年的行业走势和各类政策，以史为鉴。

图1：2008 年以来地产行业历经三轮周期

商品房销售面积:累计同比（%）

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2008-022009-112011-082013-052015-022016-112018-082020-05 -10.00

-20.00

第一轮周期第二轮周期第三轮周期

-30.00

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资料来源：Wind，市场研究部

▍第一轮周期：2008-2011 年

2008 年：金融危机爆发，政策由紧转松

次贷危机爆发后，行业迅速走弱。受次贷危机影响，2008 年开始我国经济由过热迅速走弱，楼市量价齐跌，地产投资大幅萎缩。至2008 年9 月金融危机全面爆发，行业数据跌入冰点。商品房销售额累计同比由2007 年10 月高点51.5%大幅下滑，至2008 年11月为-19.8%；70 城新建住宅价格指数出现连续7 个月环比下跌；新开工面积同比由20%以上增速下跌为个位数。

图2：2007-2008 年商品房销售额累计同比图3：2007-2008 年房屋新开工面积累计同比

60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 商品房销售额:累计同比（%）房屋新开工面积:累计同比（%）

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资料来源：Wind，市场研究部资料来源：Wind，市场研究部

刺激计划出炉，政策由紧转松。金融危机爆发后，货币政策由紧缩转为宽松，08 年9月起央行连续下调基准利率及存款准备金率，一年期贷款基准利率由7.47%逐步下调至

5.31%；大型金融机构存款准备金率由17.5%逐步下调至15.5%。为刺激经济，地产行业

利好政策频出。2008 年10 月22 日，财政部、国税局发布《关于调整房地产交易环节税

收政策的通知》，下调购房契税1%、免征住房购销印花税；同日，央行发布《关于扩大商

业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，下调个人住房贷款利率下限至贷款

基准利率的0.7 倍、调整首付比例至20%，并下调公积金贷款利率。年末，国务院发布《关

于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度；加大对自住型

和改善型住房消费的信贷支持力度；减免住房转让环节营业税；支持房企合理融资需求。表1：2008 年影响地产行业的重要政策梳理

颁布时间事件概括主要内容

2008/1-2008 央行连续上调存款准备金率央行于1 月25 日、3 月25 日、4 月25 日、5 月20 日、6 月15 日和6 月25 日分别将存

款准备金率上调0.5 个百分点，共将准备金率由14.5%调整为17.5%

/6

2008/2/4 央行发布《经济适用住房开发开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；开发经济适用房，房地贷款管理办法》产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低

2008/9-2008 央行连续下调存款准备金率央行于9 月25 日、10 月15 日、12 月5 日连续降准，大型金融机构存款准备金率由17.5%

调整为15.5%；于9 月15 日、10 月9 日、10 月30 日、11 月27 日和12 月23 日连续降

息，一年期贷款基准利率由7.47%调整为5.31%。

/12 和基准利率

2008/10/22 财政部、国家税务总局《关于从11 月1 日起，首次购90 平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住调整房地产交易环节税收政

策的通知》

房印花税。

2008/10/22 2008/11/5 2008/12/20 央行《关于扩大商业性个人住商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍；最低首付款比例调整为

房贷款利率下浮幅度等有关

问题的通知》

20%。下调个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，

五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27 个百分点。

国务院常务会议关于进一步发布加快建设保障性安居工程、加大对廉租住房建设支持力度、加快农村基础设施建设、扩大内需、促进经济平稳较快加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设等十项经济刺激措施。初步匡算，实施上述工增长的十项措施程建设到2010 年底约需投入4 万亿元。

国务院《关于促进房地产市场加大保障性住房建设力度；加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度；减免住房转健康发展的若干意见》让环节营业税；支持房企合理融资需求。

资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部