2020年房地产行业政策分析报告

2020年房地产行业政策分析报告
2020年9月
目前，地产行业正从疫情影响中逐步恢复，部分地区楼市甚至出现过热的苗头。

7 月15 日，深圳市住建局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(深建字﹝2020﹞137 号)，为当前“房住不炒、因城施策”基调下的楼市调控又添上浓墨重彩的一笔。

事实上，金融危机以来，楼市已历经三轮沉浮。

每波行情的转折点上，总有政策的推波助澜。

货币政策、各级政府的楼市调控、各类机构的融资约束，都能引导行业的未来走向。

我们以编年史的形式，梳理2008 年以来每一年的行业走势和各类政策，以史为鉴。

图1：2008 年以来地产行业历经三轮周期
商品房销售面积:累计同比（%）
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
2008-022009-112011-082013-052015-022016-112018-082020-05 -10.00
-20.00
第一轮周期第二轮周期第三轮周期
-30.00
-40.00
资料来源：Wind，市场研究部
▍第一轮周期：2008-2011 年
2008 年：金融危机爆发，政策由紧转松
次贷危机爆发后，行业迅速走弱。

受次贷危机影响，2008 年开始我国经济由过热迅速走弱，楼市量价齐跌，地产投资大幅萎缩。

至2008 年9 月金融危机全面爆发，行业数据跌入冰点。

商品房销售额累计同比由2007 年10 月高点51.5%大幅下滑，至2008 年11月为-19.8%；70 城新建住宅价格指数出现连续7 个月环比下跌；新开工面积同比由20%以上增速下跌为个位数。

图2：2007-2008 年商品房销售额累计同比图3：2007-2008 年房屋新开工面积累计同比
60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 商品房销售额:累计同比（%）房屋新开工面积:累计同比（%）
30.00
25.00
20.00
15.00
10.00
5.00
-10.00
-20.00
-30.00
0.00
资料来源：Wind，市场研究部资料来源：Wind，市场研究部
刺激计划出炉，政策由紧转松。

金融危机爆发后，货币政策由紧缩转为宽松，08 年9月起央行连续下调基准利率及存款准备金率，一年期贷款基准利率由7.47%逐步下调至
5.31%；大型金融机构存款准备金率由17.5%逐步下调至15.5%。

为刺激经济，地产行业
利好政策频出。

2008 年10 月22 日，财政部、国税局发布《关于调整房地产交易环节税
收政策的通知》，下调购房契税1%、免征住房购销印花税；同日，央行发布《关于扩大商
业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，下调个人住房贷款利率下限至贷款
基准利率的0.7 倍、调整首付比例至20%，并下调公积金贷款利率。

年末，国务院发布《关
于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度；加大对自住型
和改善型住房消费的信贷支持力度；减免住房转让环节营业税；支持房企合理融资需求。

表1：2008 年影响地产行业的重要政策梳理
颁布时间事件概括主要内容
2008/1-2008 央行连续上调存款准备金率央行于1 月25 日、3 月25 日、4 月25 日、5 月20 日、6 月15 日和6 月25 日分别将存
款准备金率上调0.5 个百分点，共将准备金率由14.5%调整为17.5%
/6
2008/2/4 央行发布《经济适用住房开发开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；开发经济适用房，房地贷款管理办法》产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低
2008/9-2008 央行连续下调存款准备金率央行于9 月25 日、10 月15 日、12 月5 日连续降准，大型金融机构存款准备金率由17.5%
调整为15.5%；于9 月15 日、10 月9 日、10 月30 日、11 月27 日和12 月23 日连续降
息，一年期贷款基准利率由7.47%调整为5.31%。

/12 和基准利率
2008/10/22 财政部、国家税务总局《关于从11 月1 日起，首次购90 平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住调整房地产交易环节税收政
策的通知》
房印花税。

2008/10/22 2008/11/5 2008/12/20 央行《关于扩大商业性个人住商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍；最低首付款比例调整为
房贷款利率下浮幅度等有关
问题的通知》
20%。

下调个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，
五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27 个百分点。

国务院常务会议关于进一步发布加快建设保障性安居工程、加大对廉租住房建设支持力度、加快农村基础设施建设、扩大内需、促进经济平稳较快加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设等十项经济刺激措施。

初步匡算，实施上述工增长的十项措施程建设到2010 年底约需投入4 万亿元。

国务院《关于促进房地产市场加大保障性住房建设力度；加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度；减免住房转健康发展的若干意见》让环节营业税；支持房企合理融资需求。

资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部
2009 年：政策持续宽松，楼市迅速升温
资金面空前宽裕，助推市场迅速升温。

根据 2008 年末国务院会议精神，约 4 万亿资 金将陆续投向市场，极大改善了资金状况，M2 同比由 2008 年的 15%左右跃升至近 30%。

在宽裕的流动性支持下，行业成交额迅速复苏，商品房销售额同比由 2008 年末的-19.5% 迅速攀升至 2009 年得 80%左右。

随着楼市成交火爆，房价随之上涨，至 2009 年 12 月， 70 个大中城市新建住宅价格指数同比上涨 9.1%。

图 4：2009 年前后 M2 同比走势 图 5：2009 年前后商品房销售额同比及房价同比走势 M2:同比（%）
商品房销售额:累计同比（%）
35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 100.0 20.0 15.0
10.0 5.0
70城新建住宅价格指数:当月同比（%，右轴）
80.0 60.0 40.0 20.0 0.0
0.0
2008-02 2008-09
2009-05
2010-01
2010-09 0.0
-20.0 -40.0
-5.0
资料来源：Wind ，市场研究部 资料来源：Wind ，市场研究部
政策整体保持呵护，但对开发商拿地炒作有所监管。

2009 年前三季度，楼市量价仍 处于可控水平，当年针对行业的调控政策不多，甚至有所放宽。

09 年 5 月 25 日，国务院 《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》将保障性住房和普通商品住房项目的最 低资本金比例调整为 20%，直接利好地产开发商。

在政策支持和市场回暖作用下，下半 年土拍再度回暖，“地王”如雨后春笋般出现。

对此，国务院、国土资源部分别出台了《关 于集约用地的通知》、《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求加强 项目批后管理，向闲置土地征收税费，对开发商过度拿地进行了一定限制。

表 2：2009 年影响地产行业的重要政策梳理 颁布时间 事件概括
主要内容
2009/1/1
财政部、国税总局通知实施住 通知规定，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过 房转让营业税新政
两年的非普通住房或不足两年的普通住房对外销售的，按销售收入与购买成本之差额征收 营业；个人购买超过两年（含）的普通房屋对外销售的，免征营业税。

2009/1/10
银监会《关于当前调整部分信 支持符合条件的商业银行开展并购贷款业务；拓宽项目贷款范围；对符合一定监管评级要 贷监管政策促进经济稳健发 展的通知》
求、经营稳健、风险管理水平较高的信托公司，适当放宽对开发商资质、资本金比例等的 要求；积极推动信托公司开展如房地产信托投资基金、资产支持信托等直接融资型创新业 务
2009/5/25
2009/6/19
国务院《关于调整固定资产投 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资 资项目资本金比例的通知》 本金比例为 30%
银监会《关于进一步加强按揭 重申二套房贷制度，要求除购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，其他贷款 贷款风险管理的通知》 购买第二套及以上住房的，贷款首付至少为四成，不得以任何手段变相降低首付款的比例 成数。

2009/9/1
国土资源部《关于严格建设用 要求加快城市建设用地审批和土地征收实施、切实抓好批而未征土地的处理；要求进一步 地管理促进批而未用土地利 用的通知》
规范和加强建设项目用地管理，坚决查处违法批地和用地行为
颁布时间 事件概括
主要内容
2009/9/26
国务院《关于集约用地的通 知》
首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，指出对于土地闲置满两年的，将依法无偿 收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出 让或划拨土地价款的 20%交纳土地闲置费。

另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。

2009/12/24
住建部《关于推进城市和国有 意见要求从 2009 年开始，结合开展保障性住房建设，用 5 年左右时间基本完成集中成片城 工矿棚户区改造工作的指导 意见》
市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用 3 年时间基本完成；从城市维护建设税、 城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中，按规定安排资金用于符合条 件的棚户区改造支出项目。

资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部
2010 年：抑制房价快速上涨，限购限贷政策出台
经济出现过热，“稳房价”、“稳通胀”成为工作重点。

在“四万亿”计划刺激下，2010 年我国经济从金融危机中快速复苏，GDP 同比增长 10.6%，较 2009 年提升了 1.2 个百分 点。

同时，CPI 当月同比由年初的 1.5%提升至年末 4.6%，开始出现过热迹象。

楼市方面， 成交量价迎来高峰，70 城新建住宅价格指数同比增幅最高达 15.1%。

宽松的货币政策开始 收紧，一年期贷款基准利率由 5.31%逐步上调至 5.81%，大型金融机构存款准备金率连续 六次上调，由 15.5%逐步上调至 18.5%。

图 6：2010 年前后 GDP 、CPI 走势 图 7：2010 年前后商品房销售额同比及房价同比走势 商品房销售额:累计同比（%）
GDP:不变价:累计同比（%） CPI:当月同比（%，右轴）
14.0 12.0 10.0 8.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0
-4.0
100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0
70城新建住宅价格指数:当月同比（%，右轴） 20.0
15.0 10.0 5.0 6.0 4.0 0.0 2.0 0.0
-5.0
2009-03
2009-10
2010-06
2011-02
2011-10
2009-02
2009-09
2010-05
2011-01
2011-09
资料来源：Wind ，市场研究部 资料来源：Wind ，市场研究部
严厉的调控政策相继出台。

为遏制房价过快上涨，2010 年楼市调控政策密集出台。

1 月 10 日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）， 点名抑制投资投机性购房需求，要求对二套房贷款首付款比例不得低于 40%。

4 月 17 日， 国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）发布，进一步提高 了二套房贷款首付比至 50%，并对首套房贷款首付、利率作了规定。

9 月 29 日，各部委 进一步通知，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，并调整契税 优惠政策。

表3：2010 年影响地产行业的重要政策梳理
颁布时间事件概括主要内容
2010/1-2010 央行连续上调存款准备金率央行于1 月18 日、2 月25 日、5 月10 日、11 月16 日、11 月29 日和12 月20 日分别上
调存款准备金率0.5 个百分点，大型金融机构存款准备金率由15.5%调整为18.5%
/12
2010/1/10 国务院办公厅《关于促进房地要求合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，对二套房贷款首付款比例不得低于
产市场平稳健康发展的通知》，即“国十一条”40%，贷款利率严格按照风险定价。

要求严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。

2010/3/11 国土资源部《关于加强房地产要求严格规范商品房用地出让行为：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地
用地供应和监管有关问题的通知》价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

土地出让成交后，必须在10 个工作日内签订出让合同，合同签订后1 个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

2010/4/17 国务院《关于坚决遏制部分城要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，即对购买首套自住房且建筑面积在90 平米以上市房价过快上涨的通知》，即的，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得
“新国十条”低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅
度提高首付款比例和利率水平。

明确保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用
地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。

2010/6/3 国家税务总局《关于加强土地通知指出,为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

增值税征管工作的通知除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，
西部地区省份不得低于1%。

2010/9/29 央行与银监会联合宣布各商
业银行暂停发放居民家庭购
买第三套及以上住房贷款要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1 倍的规定。

2010/9/29 财政部、国家税务总局、住房为巩固调控成果，对契税优惠政策调整为对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员城乡建设部《关于调整房地产范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买
交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

不符合上述规定者，不享受优惠政策。

2010/10-201 央行连续上调基准利率央行于10 月20 日、12 月26 日分别上调基准利率0.25 个百分点，一年期贷款基准利率由
5.31%上调为5.81%。

0/12
2010/11/2 四部委联合发布《关于规范住住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布通知，
房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》要求使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90 平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1 倍。

资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部
2011 年：通胀持续升温，调控政策加码
通胀走向高峰，货币政策持续收紧。

2010 年下半年开始，经济刺激政策的负面效果逐步开始体现，典型的是通胀持续上升。

2011 年7 月，CPI 当月同比达到年内高点6.45%。

对此，央行延续2010 年的货币政策，上半年共六次升准，将大型金融机构存款准备金率
由18.5%调整为21.5%；于2 月、4 月、7 月三次加息，一年期贷款基准利率由5.81%上
调为6.56%。

与此同时，地产销售量价增幅得到有效遏制，商品房销售额同比由2019 年
末的75.5%下降至2011 年末的12.1%。

70 城住宅价格指数同比增幅也由2010 年高峰的
15%大幅下降至2%左右。