国有资产评估
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• (五)咨询性 • 咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的
专业化估价意见,这个意见本身并无强制执行的效 力,评估者只对结论本身是否合乎职业规范要求负 责,而不对资产业务定价决策负责。
三、资产评估的估价标准
（一）重置成本标准 重置成本是指在现时条件下,按功能重置资产并使 资产处于在用状态所耗费的成本。
举例：某厂拟将一台旋压机投人联营企业。该设备已使用5 年，市场没有同样的旋压机交易价格，但有类似的旋压机 交易价格，现行市价为每台7万元。预计残值为零，法定 使用年限为15年。根据综合商品的比价、原材料及人工费 用上涨等因素，确定调整系数为1.3。计算旋压机的评估 价值。 评估价值=[70000-(70000/15)×5]×1.3=60667元
②地域因素--是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影 响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。
③功能因素--是指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。 一般情况下,功能越高,售价越高;反之,相反。
资产评估价值=｛全新参照物市场价格-[ (全新参照物市场 价格-残值) /法定使用年限 ]×资产已使用年限｝×调整系数
• 1、独立性原则。 • 是要求资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，
使评估工作始终坚持独立的第三者立场。
2、客观性原则。 是指评估结果应以充分的事实为依据。评估人员要从实际
出发，认真进行调查研究，评估过程中排除人为因素的干扰， 采取客观、公正的态度和科学的方法。
3、科学性原则。 是指在资产评估过程中，必须根据特定目的，选择适用的 标准和方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确 合理。
④规模经济效益指数法。通过不同资产的生产能力与其成本 之间关系的分析可以发现,许多资产的成本与其生产能力之间 不存在线性关系,当资产A的生产能力比资产B的生产能力大 一倍时,其成本却不一定大一倍,也就是说,资产生产能力和成 本之间只成同方向变化,而不是等比例变化,这是由于规模经 济效益作用的结果。
（二）现行市价标准 现行市价是资产在现行公平市场上的售卖价格。
（三）收益现值标准 收益现值是指根据资产未来预期获利能力（或预期收
益），以适当的折现率或资本化率，将未来收益折成现值。 （四）清算价格标准
清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。
• 第二节 资产评估的原则与假设
• 一、资产评估的原则
• (一)资产评估的工作原则
（2）类比法。也称市场成交价格比较法,是指一项被评估资 产在公开市场上找不到与之完全相同的资产,但在公开市场上 能找到与之相似的资产,以此为参照物,并依其价格再做相应 的差异调整,确定被评估资产价格。
参照物差异调整因素主要包括:
①时间因素--是指参照物交易时间与资产评估基准日相差时 间差异所影响被评估资产价格的差异,主要表现在不同时 期的资产价格变动指数。
直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分。如房屋建筑物的基 础、墙体、屋面、内部装修等项目;机器设备类资产的设备购价、安装 调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。 间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项 支出。实际工作中,间接成本可以通过下列方法计算。 按人工成本比例法计算,计算公式为:
资产重置成本＝资产原始成本×（资产评估时物价指数/资产
或：资产重置成本＝资产原始成本×(1+物价变动指数)
例如,某被评估资产系1990年购建,账面原值为10万元,1999 年进行评估,已知1990年和1999年的该类资产定基物价指 数分别为120%和180%,被评估资产重置成本为: 100 000×(180%/120%） ＝150 000(元)
(四)资产评估的标准 资产评估标准是对评估价值的质的规定。它对资产评估
方法的选择具有约束性。在资产评估过程中必须执行统一的 标准,特别是统一的价格标准。它应包括:统一的价格构成要 素;统一的定价标准;统一的价格层次;统一的资产类型。
(五)资产评估的程序
资产评估的程序是指评估机构自接受评估项目委托起,至 完成评估项目、建立项目档案止的全部工作过程和步骤。
第一，观察法。也称成新率法。是指对被评估资产,由具有专业知识和丰 富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合 分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造情况和物理 寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自 然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新率, 从而估算实体性贬值。 其计算公式为: 资产的实体性贬值＝重置成本×(1-成新率)
被评估资产的价值 = 重置成本-累积应计损耗 = 重置成本-实体性贬值--功能性贬值-经济性贬
值
或 ：被评估资产的评估值＝重置成本×成新率
2、重置成本的估算方法 ①直接法。也称重置核算法,是指按资产成本的构成,把以
现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式,将总成本 区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。
资产评估价值
=全新参照物市场价格-[ (全新参照物市场价格-残 值) /法定使用年限 ]×资产已使用年限
举例：某厂拟将一台旋压机投人联营企业。该设备 已使用5年，市场没有同样的旋压机交易价格，但 有类似的旋压机交易价格，现行市价为每台7万元。 预计残值为零，法定使用年限为15年。
要求：计算旋压机的评估价值。 评估价值=[70000-(70000/15)×5]= ？元
直接成本：51 800元 其中买价：50 000元 运杂费：1 000元 安装成本：800元 其中:原材料 300元 人工成本：500
间接成本(安装成本)：400元 52 200元
②功能价值法。也称生产能力比例法,是以参照物的成交价格 为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异(或生产能力 比例)进行调整估算评估对象价值的方法。计算公式为:
申请立项
评估机构
验证确认
资产清查
评定估算
(六)资产评估的方法 资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途
径。评估方法不仅因价格标准而不同,也由于评估对 象的实际状态以及可资利用的资料的不同而不同。 评估方法由国家统一规定。
• 二、资产评估的特点 • (一)现实性 • 现实性是指以评估基准期为时间参照,按这一
第八章 国有资产评估
第一节 资产评估概述 一、资产评估的概念 资产评估是指专门的评估机构和人员,依据国家规定和
有关资料,根据特定目的,遵循适用的原则和标准,按照法定 的程序,运用科学的方法,对资产的现时价值(或价格)进行 评定和估价的过程。简单说来,资产评估就是通过对资产 某一时点价值的估算,从而确定其价值或价格的经济活动。
二、 重置成本法 （一）重置成本法的概念 1、重置成本法的概念。重置成本法是指按照被
评估资产的现时重置成本(或称重置全价)减去应扣 损耗或贬值来确定被评估资产价值的一种方法。
重置成本可分为以下两种: （1）复原重置成本。是指运用与原来资产相同的材料、 建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原 购建这项全新资产所发生的支出。 （2）更新重置成本。是指利用新型材料,并根据现代标 准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的 全新资产所需的成本。
第二，公式计算法。其计算公式为: (重置成本-残值)/总使用年限×实际已使用年限
公式中: 残值,是指被评估资产在清理报废时净收回的金额
总使用年限,是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公 式为:
+尚可使用年限
估日资产累计法定利用时间×100%
/截止评
当资产利用率大于1时,表示资产超负荷运转,资产实际已 使用年限比名义已使用年限要长;当资产利用率等于1时,表 示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用 年限;当资产利用率小于1时,表示开工不足,资产实际已使 用年限小于名义已使用年限。
评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生 产能力)
例如,重置全新的某台机器设备价格50 000元,年产量为5 000件。 现知被评估资产年产量为4 000件,由此可以确定其重置成本:
评估资产重置成本＝ 50000 ×（4 000/5 000） ＝40 000(元)
③物价指数法。是在资产原始成本基础上,通过现时物价指数 确定其重置成本。计算公式为:
被评估资产重置成本＝参照物资产重置成本×
被评估资产的产量 x 参照物资产产量
公式中的x是一个经验数据,称为规模经济效益指数。在美国,这个经验数据一 般在0 4～1之间。加工工业一般为0 7,房地产行业一般为0 9。
3、实体性贬值及其估算。 资产的实体性贬值是由于使用和自然力损耗形成的贬值。
实体性贬值的估算,一般采用以下几种方法:
4、专业性原则。 专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专 业机构。
(二)资产评估的经济原则 1、贡献原则。 是指某一资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其 他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它 时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
2、替代原则。 在评估时,考虑某一资产的选择性或有无替代性是评估时的一 个重要因素。
损耗或贬值主要是指在资产使用和储存中,由于物理和化 学原因以及技术和产业的发展,使资产的价值降低,其降低额 即为资产的损耗或贬值。包括两种类型:
①有形损耗,是指资产在存放和使用中,由于物理和化学原 因而导致的资产实体发生的价值损耗。
②无形损耗,是指由于科学技术进步与经济因素变化而带 来的贬值。
（二）重置成本法的运用 1、重置成本法的基本公式:
（二）现行市价法的应用 1、运用现行市价法评估资产的程序： 第一，选择参照物。 第二，在评估对象与参照物之间选择比较因素。 第三，指标对比、量化差异。 第四，综合分析作出评估结论。
2、运用现行市价法评估资产的方式
（1）直接法。直接法是指在市场上能找到与被评估 资产完全相同的已成交资产的现行市价,就可以依 其价格直接作为评估资产的依据。其基本计算公 式为:
时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
(二)市场性 资产评估是来源于市场、服务于市场的活动,其
特点主要表现在市场活动中资产交易发生的条件下。
• (三)预测性
• 说明现实。现实的评估价格必须反映资产的未来 潜能.
(四)公正性 公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独
立性,它服务于资产业务的需要,而不是服务于相互矛 盾的资产业务当事人的任何一方的需要。
3、预期原则。 是指在资产评估过程中,资产的价值可以不是按照过去的生产
成本或销售价格来决定,而是基于对未来收益的期望值来 决定。
二、资产评估的假设 (一)公开市场假设
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件,以及资产在这 样的市场条件下的状态的一种假定说明或限定。
(二)继续使用假设 ,或转换用途
继续使用。 (三)清算假设 是对资产在公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定
说明。
第四节 资产评估的基本方法
（一）现行市价法的概念及其适用的前提条件 1、现行市价法的概念
现行市价法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产 的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评 估资产价值的一种方法。 2、现行市价法应用的基本前提 应用现行市价法进行资产评估需要满足两个基本的前提 条件: 第一 ，有一个充分发育的活跃的资产市场。 第二，市场上有可比的资产及其交易活动。
(一)资产评估的主体
不是随意的,它是由具有广博的 学识和丰富的实践经验,经过严格的考试或考核,取得资产评估 管理机构确认资格的评估组织 和人员来进行的。资产评估主体是资产评估工作得以进行的 重要保证。
(二)资产评估的客体
•
(三)资产评估的目的 资产评估目的是为特定的资产业务提供公平的价值尺度
或价格标准。所以,特定的资产业务构成资产评估的特定目的。
间接成本＝人工成本总额×成本分配率
成本分配率＝ (间接成本额/人工成本额)×100% 或：间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本百分率
举例：某企业重置购建设备一台,现行市场价格每台50 000 元,运杂费1 000元,直接安装成本800元。其中原材料300 元,人工成Biblioteka Baidu500元。根据统计分析计算求得安装成本中的 间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为:
专业化估价意见,这个意见本身并无强制执行的效 力,评估者只对结论本身是否合乎职业规范要求负 责,而不对资产业务定价决策负责。
三、资产评估的估价标准
（一）重置成本标准 重置成本是指在现时条件下,按功能重置资产并使 资产处于在用状态所耗费的成本。
举例：某厂拟将一台旋压机投人联营企业。该设备已使用5 年，市场没有同样的旋压机交易价格，但有类似的旋压机 交易价格，现行市价为每台7万元。预计残值为零，法定 使用年限为15年。根据综合商品的比价、原材料及人工费 用上涨等因素，确定调整系数为1.3。计算旋压机的评估 价值。 评估价值=[70000-(70000/15)×5]×1.3=60667元
②地域因素--是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影 响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。
③功能因素--是指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。 一般情况下,功能越高,售价越高;反之,相反。
资产评估价值=｛全新参照物市场价格-[ (全新参照物市场 价格-残值) /法定使用年限 ]×资产已使用年限｝×调整系数
• 1、独立性原则。 • 是要求资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，
使评估工作始终坚持独立的第三者立场。
2、客观性原则。 是指评估结果应以充分的事实为依据。评估人员要从实际
出发，认真进行调查研究，评估过程中排除人为因素的干扰， 采取客观、公正的态度和科学的方法。
3、科学性原则。 是指在资产评估过程中，必须根据特定目的，选择适用的 标准和方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确 合理。
④规模经济效益指数法。通过不同资产的生产能力与其成本 之间关系的分析可以发现,许多资产的成本与其生产能力之间 不存在线性关系,当资产A的生产能力比资产B的生产能力大 一倍时,其成本却不一定大一倍,也就是说,资产生产能力和成 本之间只成同方向变化,而不是等比例变化,这是由于规模经 济效益作用的结果。
（二）现行市价标准 现行市价是资产在现行公平市场上的售卖价格。
（三）收益现值标准 收益现值是指根据资产未来预期获利能力（或预期收
益），以适当的折现率或资本化率，将未来收益折成现值。 （四）清算价格标准
清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。
• 第二节 资产评估的原则与假设
• 一、资产评估的原则
• (一)资产评估的工作原则
（2）类比法。也称市场成交价格比较法,是指一项被评估资 产在公开市场上找不到与之完全相同的资产,但在公开市场上 能找到与之相似的资产,以此为参照物,并依其价格再做相应 的差异调整,确定被评估资产价格。
参照物差异调整因素主要包括:
①时间因素--是指参照物交易时间与资产评估基准日相差时 间差异所影响被评估资产价格的差异,主要表现在不同时 期的资产价格变动指数。
直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分。如房屋建筑物的基 础、墙体、屋面、内部装修等项目;机器设备类资产的设备购价、安装 调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。 间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项 支出。实际工作中,间接成本可以通过下列方法计算。 按人工成本比例法计算,计算公式为:
资产重置成本＝资产原始成本×（资产评估时物价指数/资产
或：资产重置成本＝资产原始成本×(1+物价变动指数)
例如,某被评估资产系1990年购建,账面原值为10万元,1999 年进行评估,已知1990年和1999年的该类资产定基物价指 数分别为120%和180%,被评估资产重置成本为: 100 000×(180%/120%） ＝150 000(元)
(四)资产评估的标准 资产评估标准是对评估价值的质的规定。它对资产评估
方法的选择具有约束性。在资产评估过程中必须执行统一的 标准,特别是统一的价格标准。它应包括:统一的价格构成要 素;统一的定价标准;统一的价格层次;统一的资产类型。
(五)资产评估的程序
资产评估的程序是指评估机构自接受评估项目委托起,至 完成评估项目、建立项目档案止的全部工作过程和步骤。
第一，观察法。也称成新率法。是指对被评估资产,由具有专业知识和丰 富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合 分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造情况和物理 寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自 然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新率, 从而估算实体性贬值。 其计算公式为: 资产的实体性贬值＝重置成本×(1-成新率)
被评估资产的价值 = 重置成本-累积应计损耗 = 重置成本-实体性贬值--功能性贬值-经济性贬
值
或 ：被评估资产的评估值＝重置成本×成新率
2、重置成本的估算方法 ①直接法。也称重置核算法,是指按资产成本的构成,把以
现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式,将总成本 区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。
资产评估价值
=全新参照物市场价格-[ (全新参照物市场价格-残 值) /法定使用年限 ]×资产已使用年限
举例：某厂拟将一台旋压机投人联营企业。该设备 已使用5年，市场没有同样的旋压机交易价格，但 有类似的旋压机交易价格，现行市价为每台7万元。 预计残值为零，法定使用年限为15年。
要求：计算旋压机的评估价值。 评估价值=[70000-(70000/15)×5]= ？元
直接成本：51 800元 其中买价：50 000元 运杂费：1 000元 安装成本：800元 其中:原材料 300元 人工成本：500
间接成本(安装成本)：400元 52 200元
②功能价值法。也称生产能力比例法,是以参照物的成交价格 为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异(或生产能力 比例)进行调整估算评估对象价值的方法。计算公式为:
申请立项
评估机构
验证确认
资产清查
评定估算
(六)资产评估的方法 资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途
径。评估方法不仅因价格标准而不同,也由于评估对 象的实际状态以及可资利用的资料的不同而不同。 评估方法由国家统一规定。
• 二、资产评估的特点 • (一)现实性 • 现实性是指以评估基准期为时间参照,按这一
第八章 国有资产评估
第一节 资产评估概述 一、资产评估的概念 资产评估是指专门的评估机构和人员,依据国家规定和
有关资料,根据特定目的,遵循适用的原则和标准,按照法定 的程序,运用科学的方法,对资产的现时价值(或价格)进行 评定和估价的过程。简单说来,资产评估就是通过对资产 某一时点价值的估算,从而确定其价值或价格的经济活动。
二、 重置成本法 （一）重置成本法的概念 1、重置成本法的概念。重置成本法是指按照被
评估资产的现时重置成本(或称重置全价)减去应扣 损耗或贬值来确定被评估资产价值的一种方法。
重置成本可分为以下两种: （1）复原重置成本。是指运用与原来资产相同的材料、 建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原 购建这项全新资产所发生的支出。 （2）更新重置成本。是指利用新型材料,并根据现代标 准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的 全新资产所需的成本。
第二，公式计算法。其计算公式为: (重置成本-残值)/总使用年限×实际已使用年限
公式中: 残值,是指被评估资产在清理报废时净收回的金额
总使用年限,是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公 式为:
+尚可使用年限
估日资产累计法定利用时间×100%
/截止评
当资产利用率大于1时,表示资产超负荷运转,资产实际已 使用年限比名义已使用年限要长;当资产利用率等于1时,表 示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用 年限;当资产利用率小于1时,表示开工不足,资产实际已使 用年限小于名义已使用年限。
评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生 产能力)
例如,重置全新的某台机器设备价格50 000元,年产量为5 000件。 现知被评估资产年产量为4 000件,由此可以确定其重置成本:
评估资产重置成本＝ 50000 ×（4 000/5 000） ＝40 000(元)
③物价指数法。是在资产原始成本基础上,通过现时物价指数 确定其重置成本。计算公式为:
被评估资产重置成本＝参照物资产重置成本×
被评估资产的产量 x 参照物资产产量
公式中的x是一个经验数据,称为规模经济效益指数。在美国,这个经验数据一 般在0 4～1之间。加工工业一般为0 7,房地产行业一般为0 9。
3、实体性贬值及其估算。 资产的实体性贬值是由于使用和自然力损耗形成的贬值。
实体性贬值的估算,一般采用以下几种方法:
4、专业性原则。 专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专 业机构。
(二)资产评估的经济原则 1、贡献原则。 是指某一资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其 他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它 时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
2、替代原则。 在评估时,考虑某一资产的选择性或有无替代性是评估时的一 个重要因素。
损耗或贬值主要是指在资产使用和储存中,由于物理和化 学原因以及技术和产业的发展,使资产的价值降低,其降低额 即为资产的损耗或贬值。包括两种类型:
①有形损耗,是指资产在存放和使用中,由于物理和化学原 因而导致的资产实体发生的价值损耗。
②无形损耗,是指由于科学技术进步与经济因素变化而带 来的贬值。
（二）重置成本法的运用 1、重置成本法的基本公式:
（二）现行市价法的应用 1、运用现行市价法评估资产的程序： 第一，选择参照物。 第二，在评估对象与参照物之间选择比较因素。 第三，指标对比、量化差异。 第四，综合分析作出评估结论。
2、运用现行市价法评估资产的方式
（1）直接法。直接法是指在市场上能找到与被评估 资产完全相同的已成交资产的现行市价,就可以依 其价格直接作为评估资产的依据。其基本计算公 式为:
时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
(二)市场性 资产评估是来源于市场、服务于市场的活动,其
特点主要表现在市场活动中资产交易发生的条件下。
• (三)预测性
• 说明现实。现实的评估价格必须反映资产的未来 潜能.
(四)公正性 公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独
立性,它服务于资产业务的需要,而不是服务于相互矛 盾的资产业务当事人的任何一方的需要。
3、预期原则。 是指在资产评估过程中,资产的价值可以不是按照过去的生产
成本或销售价格来决定,而是基于对未来收益的期望值来 决定。
二、资产评估的假设 (一)公开市场假设
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件,以及资产在这 样的市场条件下的状态的一种假定说明或限定。
(二)继续使用假设 ,或转换用途
继续使用。 (三)清算假设 是对资产在公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定
说明。
第四节 资产评估的基本方法
（一）现行市价法的概念及其适用的前提条件 1、现行市价法的概念
现行市价法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产 的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评 估资产价值的一种方法。 2、现行市价法应用的基本前提 应用现行市价法进行资产评估需要满足两个基本的前提 条件: 第一 ，有一个充分发育的活跃的资产市场。 第二，市场上有可比的资产及其交易活动。
(一)资产评估的主体
不是随意的,它是由具有广博的 学识和丰富的实践经验,经过严格的考试或考核,取得资产评估 管理机构确认资格的评估组织 和人员来进行的。资产评估主体是资产评估工作得以进行的 重要保证。
(二)资产评估的客体
•
(三)资产评估的目的 资产评估目的是为特定的资产业务提供公平的价值尺度
或价格标准。所以,特定的资产业务构成资产评估的特定目的。
间接成本＝人工成本总额×成本分配率
成本分配率＝ (间接成本额/人工成本额)×100% 或：间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本百分率
举例：某企业重置购建设备一台,现行市场价格每台50 000 元,运杂费1 000元,直接安装成本800元。其中原材料300 元,人工成Biblioteka Baidu500元。根据统计分析计算求得安装成本中的 间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为: