洋房及类别墅产品专题研究

典型案例 ——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重； ——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。
4、造型特质从“整体”走向“细节”
集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿
插，呈现与普通集合住宅明显的差异。
洋房产品的价值分析
洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感
洋房产品的价值分析
洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
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洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征
洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
Townhouse产品 经济型小独栋产品
花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中 的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品
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洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征
洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
Townhouse产品 经济型小独栋产品
3.以江南小镇为意象体系规划的母本， 通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处 理、综合商业设施安排、人车分流交通组 织等，营造出“大社区－小住区”的两级 布置的六大组团聚落空间
社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应
通廊围合 建筑围合
1.在两级布置中，通过建筑的 围合，通廊的围合、景观的围 合，最终形成一种院落套院落 的围合感觉，从而提高了住户 的安全感及私密性，富有生活 意趣。 2.同时，在围合的庭院中，园 林和建筑合一，四季植物呈现 出来时间的流动和生命的变化 延续。 3.在社区的氛围营造上，绿城• 桂花城着力于塑造一个步行的 社区，中心绿地、组团花园、 广场等整个社区活动空间都可 以通过步行来实现，而人性尺 度的把握上则控制在200、300 米的步行距离内。
绿城•长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代 化高尚生活园区
总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为 丰富的绿地景观系统
1.以多层次、组团化为空间布局的基 本原则，依照东向和南向两个入口动线的 延续，小区分为大致均衡的四大组群，共 享中心开放景观
2.利用半地下车库的顶板形成不受外 来交通干扰的外部空间，结合景观的设计， 形成为住户服务的室外休闲和活动的场所
不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推 动作用明显
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
常见洋房产品的分类
• 目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：
上承多层产品 空间情景化 下启类低密度产品
1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线 2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房””路线 3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
洋房产品的价值分析
花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式 并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。
洋房及类低密度住宅产品 专题研究
2010年 6月
专题内容
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洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
Townhouse产品 经济型小独栋产品
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
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洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征
洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
Townhouse产品 经济型小独栋产品
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
洋房产品的定义与特征
1、入户方式开始趋于“私有”
目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住 户获得相对独立 的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。
典型案例： ——天津万科水晶城的南入户情景洋房。
2、居住空间前所未有的“丰富多元”
空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显 增加：
洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于 普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。
洋房的特征——品质提升关键词： 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花 园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活 “有天有地”、“独立私密”等特征。 2景层次的增加（露台 等），住宅与景观的结合更加紧密。 3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立 面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异
前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景 联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充
洋房产品的价值分析
3、“院落感”的价值开始体现
一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社 区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团 空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。