房地产价格影响因素

3.1 权利状况（权利的设立和行使的限制）
□地役权的设立，有可能降低供役地的价值 □共有房地产，如共有人较多可以影响成交价格
低于正常价格
□地下矿藏、埋藏物的归属
■大部分国家地下矿藏产权独立，不附属于
土地 ■美国土地所有者同时拥有地下的一切财富
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第二节 房地产自身因素（掌握）
3.2 使用管制 □主要的使用管制类型 ■耕地转为非耕地 ■农用地转为建设用地 ■城市规划对土地用途、建筑 高度、建筑密度、容积率的规定
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第二节 房地产自身因素（掌握）
1.7 外部配套设施 □外部周边有教育质量高的中小学、医 疗水平高的医院以及有购物中心、休闲
娱乐场所的，房地产价格就高
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第二节 房地产自身因素（掌握）
2. 实物因素 □土地实物因素 ■土地面积
■土地形状
■地形 ■地势 ■土壤 ■地基
■土地开发程度
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第二节 房地产自身因素（掌握）
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第二节 房地产自身因素（掌握）
1.3 经济地租理论
□在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按 照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土 地所有者租用土地 □土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者
□依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个
围绕市中心的呈同心圆分布
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第二节 房地产自身因素（掌握）
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第三节 人口因素（熟悉）
一、人口数量 二、人口素质 三、人口结构
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第三节 人口因素（熟悉）
1. 人口数量 □人口数量与房价的关系 ■人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格 会上涨 □人口增长的分类及衡量指标 ■反映人口增长数量 □人口的自然增长 □ 人口的机械增长 ■反映人口增长速度的指标——人口增长率 □人口自然增长率 □人口机械增长率
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第五节 经济因素
□按支出法核算GDP的组成 ■消费 ■投资 ■政府购买 ■净出口 □GDP与房价的关系 ■GDP增长说明社会总需求增加，预示着投 资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起价 格上涨
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第五节 经济因素
2. 居民收入水平 □衡量指标 ■城镇居民人均可支配收入的增长 ■农村居民人均纯收入的增长 □居民收入与房地产价格的关系 ■收入真正增加，生活水平提高， 对房地产需求增加，导致房地产价格上升
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第五节 经济因素
3. 物价水平 □主要指标 ■居民消费价格指数（CPI） ■生产资料价格指数（PPI） □关系 ■房地产价格变动没有纳入两指数内核 算，而是被列入固定资产投资，因此两指数 的变动并不反映房地产价格的变动，只是间 接影响
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第五节 经济因素
□作用机制
■一般物价与房地产价格等比例变动，原因 是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨 ■由于建筑材料、人工等房地产投入要素的 增涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨
利率上升，房地产价格下降
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第二节 房地产自身因素（掌握）
1.1 区位经济理论概述 □区位——是指一宗房地产与其他房地 产或者事物在空间方位和距离上的关系 □房地产的区位，不仅指地球上某一特 定的自然地理位置，还指与其相联系的
社会经济位置，是与该特定位置相联系
的自然因素和人文因素的总和
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第二节 房地产自身因素（掌握）
1.2 杜能的农业区位论 □其实质是研究在城市周围农业区位布局的原则 □随着与城市距离的增加依次为 ■自由农作区，生产易腐难运的农产品 ■林业区 ■轮栽作物制，生产粮食 ■轮作休闲制 ■三区农作制 ■畜牧
上涨趋势
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第四节 制度政策因素（熟悉）
一、房地产制度政策 二、税收政策 三、金融政策 四、相关特殊政策 五、相关规划和计划
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第四节 制度政策因素（熟悉）
1. 房地产制度政策 □主要内容 ■房地产所有制 ■房地产使用制 ■交易管理制度
■价格政策
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第四节 制度政策因素（熟悉）
2. 税收政策
包括税目 作用机理 短期内的作用结 果
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短期内的作用结果 卖方市场
第四节 制度政策因素（熟悉）
包括税目 作用机理 短期内的 作用结果 增加税收增加房地 产的使用成本，会 使需求者倾向于购 置较小面积的房 持有环节 城镇土地使用税 产，抑制投资和投 的税 房产税 机需求，导致价格 （可同时 城市房地产税 下降 影响供需） 物业税 收益性房增增加税 收会减少房地产的 净收益
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第一节 房地产价格影响因素概述
1.房地产价格影响因素的总认识 □各种因素引起价格变动方向不同 □引起价格变动的程度不同
□Biblioteka Baidu响因素与价格变动之间的关系不同
□有些因素对价格的影响与时间有关，有些 无关
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第一节 房地产价格影响因素概述
□因素对同一类型房地产价格影响方向和影 响程度不是一成不变的 □同一因素在不同地区对价格的影响可能不
□建筑物实物因素 ■建筑规模 ■外观 ■建筑结构 ■设施设备 ■装饰装修 ■层高和室内净高 ■空间布局 ■防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照 ■维修养护情况及完损程度
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第二节 房地产自身因素（掌握）
3. 权益因素 □ 权利状况（权利的设立和 行使的限制） □ 使用管制 □ 相邻关系
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第二节 房地产自身因素（掌握）
■零售业 ■专业服务业、轻工业和批发业
■高密度多层住宅
■低密度平房住宅
■农业
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第二节 房地产自身因素（掌握）
1.4 位置 □ 方位
□ 距离
□ 朝向 □ 楼层
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第二节 房地产自身因素（掌握）
1.5 交通 □交通因素对价格的影响方面 ■出入可利用交通工具 ■道路状况 ■交通管制情况 ■停车方便程度和收费标准
■长期来看，房地产价格的上涨率要高于一
般物价的上涨率－这就是房地产的保值功能
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第五节 经济因素
□房价与地价的关系理论 ■成本决定论－地价决定房价 ■需求带动论－房价决定地价 ■相互影响论－中庸之道 □两者实际关系（取决于市场环境） ■在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房 价水平，房价决定地价 ■在开发用地由政府垄断供应或土地供给缺乏的 情况下，竞争的存在以及预期政府减少土地供应将 造成地价上涨或形成垄断的高地价，推动房价上涨
相同
□各种影响因素在不同水平上的变化对价格
影响是不相同的
□某些影响因素可以用数学模型量化，某些 不可以
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第一节 房地产价格影响因素概述
2.房地产价格影响因素的分类 □第一种分类体系 ■自身因素 □区位因素 □实物因素
□权益因素
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第一节 房地产价格影响因素概述
■外部因素 □人口因素 □制度政策因素 □经济因素 □社会因素 □国际因素 □心理因素 □其他因素
□交通管制的影响 ■主要包括在所有时间或某段时间的禁 止通行、单行道，禁止掉头、左拐弯等 ■交通管制的房地产价格的影响，主要 看这种管制的内容和房地产使用性质 ■可正面影响也可负面影响
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第二节 房地产自身因素（掌握）
1.6 周围环境和景观 □大气环境 □水文环境 □声觉环境 □视觉环境 □卫生环境 □人文环境 ■包括该宗房地产所在地区的声誉、居 民特征（职业、素质）、治安状况（犯罪率）等
包括税目 作用机理 向卖方征收的税 土地增值税 契税 转让 营业税 环节 城市维护建设 的税 税 教育费附加 收 所得税 印花税 增加的税收可以转移 税收增加会使房 给买方，价格上涨 地产价格上升 买方市场 向买方征收的税 增加卖方的税收使卖 税收增加会抵制 方收益减少而价格不变 需求，使价格下 增加买方的税 降 收，使价格下降
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第三节 人口因素（熟悉）
3. 人口结构 □概念 ■人口结构是指一定时期内人口按照 性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因 素的构成状况 □类型 ■人口年龄结构 ■人口家庭结构
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第三节 人口因素（熟悉）
□规律 ■随着家庭人口规模小型化，家庭
平均人口数的下降，家庭数量增多，所
需要的住房总量将增加，房地产价格有
开 发 环节税
耕地占用税 固定资产投资 方向调节税
卖方市场（供不 增加开发税， 应求），成本上 增加开发建 升转嫁给消费者， 设成本，推 价格上升 动价格上升 买方市场 （供大 减少开发税， 于求），成本上 会使房地产 升只能压缩开发 价格下降 商的利润，价格 难以上升
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第四节 制度政策因素（熟悉）
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第四节 制度政策因素（熟悉）
□土地相关规划和计划－直接影响供给 ■土地利用总体规划 ■土地利用年度计划
■土地供应计划
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第五节 经济因素
一、经济发展状况（熟悉） 二、居民收入水平（掌握） 三、物价水平（熟悉） 四、利率（掌握） 五、汇率（熟悉）
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第五节 经济因素
1. 经济发展水平 □衡量指标 ■国内生产总值GDP ■是一个国家或一个地区在一 定时期内国民经济生产活动的总成果的 一种计量
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第五节 经济因素
□居民收入对房地产价格的影响程度
收入增加 群体 边际消费 倾向 作用机制 收入增加首先用 于衣食等基本 生活改善 收入增加提高生 活水平，增加 房地产需求 对房地产价格的影响
低收入者
中等 收入者
较大
不大
较大
促使房价上升 用于储蓄和其它投入， 则对房价影响不大
高收入者
较小
用于储蓄或投资 用于房地产投资或投 机，提高房价
发区等
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第四节 制度政策因素（熟悉）
5. 相关规划和计划
□国民经济和社会发展规划－政府调控经
济的依据
■总体规划 ■专项规划 ■区域规划
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第四节 制度政策因素（熟悉）
□城乡规划－统筹安排空间布局 ■总体规划 ■控制性详细规划－是政府作出项目规 划许可的依据
■修建性详细规划－对地块具体的安排
和设计
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第二节 房地产自身因素（掌握）
□用途对地价的影响 ■农用地地价低，转变用途地价上 涨 □容积率对地价的影响 ■容积率高地价一般高
■补交土地出让金时，要考虑容积
率的具体规定（地上地下之分）
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第二节 房地产自身因素（掌握）
3.3 相邻关系 □概念 ■相邻关系是指房地产的相邻权利人 依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相 互之间应当提供必要的便利或者接受必要的 限制而产生的权利和义务关系 ■相邻关系是对房地产所有权和使用 权的一种限制
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第一节 房地产价格影响因素概述
□第二种分类体系 ■一般因素
■区域因素
■个别因素
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第二节 房地产自身因素（掌握）
一、区位因素 二、实物因素
三、权益因素
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第二节 房地产自身因素（掌握）
1． 区位因素 □ 区位经济理论概述 □ 杜能的农业区位论 □ 经济地租理论 □ 位置 □ 交通 □ 周围环境和景观 □ 外部配套设施
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第二节 房地产自身因素（掌握）
□开辟新的交通线路的影响 ■可以改善沿线地区特别是站点周围地区的 交通条件，使房地产升值
■从时间上看，开辟新线路对价格的影响主
要在立项之后、建成之前，建成之后的作用
会停止
■从空间上看，离站点越远所受影响越小 （离站点过近也有负面影响）
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第二节 房地产自身因素（掌握）
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第三节 人口因素（熟悉）
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第三节 人口因素（熟悉）
□反映人口数量的相对指标——人口密 度
■人口密度高 该地区房地产求多
于供，价格高
■人口密度过高，生活环境恶化，
房价会降低
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第三节 人口因素（熟悉）
2. 人口素质 □人口素质内涵 ■文化教育水平 ■生活质量 ■文明程度 □影响 ■居民素质高、社会秩序佳，房地产 价格上涨
第四章 房地产价格影响因素
第一节、房地产价格影响因素概述 第二节、房地产自身因素 第三节、人口因素 第四节、制度政策因素 第五节、经济因素 第六节、社会因素 第七节、国际因素 第八节、心理因素 第九节、其他因素
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第一节 房地产价格影响因素概述
一、对房地产价格影响因素的总认识 （掌握） 二、房地产价格影响因素的分类（熟悉）
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第五节 经济因素
4. 利率 □利率升降对房地产价格的影响 □从开发角度，开发贷利率上升会增加项 目融资成本，使总成本上升，使价格上升 □从需求角度，消费贷利率上升会增加购 买者的贷款偿还负担，从而会减少需求， 使价格下降
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第五节 经济因素
□从收益法原理角度，利率提高会使折 现率提高，使房地产价格下降 V=A/i □总体看，房地产价格与利率负相关，
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第四节 制度政策因素（熟悉）
3. 金融政策－信贷政策 □严格控制或适度放松开发贷款、购房 贷款 □上调或下调金融机构贷款基准利率 □提高或降低最低购房首付款比例
□提高或降低最高房地产抵押贷款成数
□延长或缩短最长购房贷款期限
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第四节 制度政策因素（熟悉）
4. 相关特殊政策 □国家的发展战略 □设立沿海开放城市、建立经济特区开