物业服务用房规划设计及装修配置指引

物业服务用房规划设计及装修配置指引

(试行)

编制__________ 日期__________

审核__________ 日期__________

批准__________ 日期__________

修订记录

1.目的

明确物业服务用房规划设计及装修配置要求，满足物业服务管理及业户需求，以提高物业服务管理质量和业户满意度。

2.适用范围

适用于某知名房地产集团所有开发项目的物业服务用房规划设计和装修配置工作。

3.术语及定义

3.1.物业服务用房指根据有关法律的规定及物业服务管理或业户需求，由建设单位在物业管

理区域内配置的供物业管理企业在物业管理活动中使用的房屋。物业服务用房通常包括十二个类别：客户服务区、财务收费区、物业办公区、工程区、消防中控室、秩序维护区、保洁区、仓库、员工宿舍、员工食堂、公共洗手间、业委会办公室。

3.2.“大中型项目”指高层住宅20万㎡以上、多层/别墅住宅及写字楼10万㎡以上、商业中心5万㎡

以上项目。

4.管理原则

4.1.无

5.职责

5.1.集团设计部

5.2.1 按指引审核项目规划设计。

5.2.一线公司

5.2.1.按指引和物业建议，结合法规进行项目规划设计、施工图设计、成本核算、工程招标。

5.3.商管公司

5.3.1.按指引提交建议，参与规划设计、图纸会审及施工现场沟通配合。

6.关键活动描述

6.1物业服务用房建议及设计确认

6.1.1概念设计阶段，地产公司将概念设计方案或要点发给一线商业物业公司，未成立有一线商业物业公

司的项目则由商管公司负责，商管公司或一线商业物业公司按指引、当地法规规定和实际需求提交《物业服务用房需求表》，地产公司结合项目特点进行规划设计。设计深化阶段，双方会审图纸后商管公司确认图纸，并填写《物业服务用房规划设计确认函》（附设计图）发地产公司，地产公司据此跟进设计、核算、招标和施工，一线商业物业公司协助。如后期设计需做变更则由双方共同商议确认。

6.1.2物业服务用房相关配置要求包括法规要求、物业服务管理要求及业户需求，其中法规要求主要指国

家及各省市颁发的《物业管理条例》、《物业服务用房管理办法》等法规或文件。其中用于客户服务、物业办公、消防中控、设备工具、仓库等用房、业委会办公室为法规规定或行业惯例必须配置，其它部分原则上应规划配置，如现场情况经综合考虑经济性、可行性和风险性无法提供经报审后可以视情调整。总体面积亦有规定，但不同省市规定的比例等细则略有不同。

6.1.3实际规划设计和配置中，可在满足当地法规规定和物业服务基本需求前提下，结合项目的产品定位、

区位、类型、规模和设计要点等，平衡质量、成本和进度合理规划、配置、设计具体位置和面积。

6.1.4物业服务用房方案设计应注意除客户服务区和财务收费区外其它区域应尽量与业主或客户动线分

开，避免干扰。

6.1.5各类用房装修及家具配置除特别说明外，均为地面铺瓷砖，墙面和顶面刷白色内墙普通涂料，洗手

间、淋浴间需做180厘米高防水，食堂及厨房需90厘米高墙裙，其它部位配踢脚线；办公区电源、内部电话及网线接口一人一套；非现场制作办公家具由商业和物业公司负责配置。

6.2.各类物业服务用房配置标准和要求

6.2.1.客户服务区

6.2.1.1.客户服务区/客户服务中心是物业形象展示单位，为方便业主宜在地上设置。

6.2.1.2.客户接待区及前台不小于20㎡，参考标准增加面积（高层住宅每5万㎡、多层/别墅住宅及写字楼

每2万㎡、商业中心每1万㎡增加5-10㎡），接待前台采用高低台形式，最高为1100mm低处高度750mm 为宜，宽（长）度按前台配置人员2-4人座位设计，宽度高低处均为300-400mm。

6.2.1.3.客服经理/主管办公室 1 间面积为8-10 ㎡。

6.2.1.4.客服办公室 1 间设置3-8个工位，面积为每人约4㎡。

6.2.1.5.客户洽谈室 1 间，面积为6-10㎡。

6.2.1.6.洗手间1-2间/位，有洗手台、杂物柜和排气扇，面积为6-10㎡。

6.2.1.

7.资料室1间，面积为6-10㎡。

6.2.1.8.大中型项目如条件允许可增加1间更衣室，面积为4-8㎡。

6.2.1.9.背景墙采用铝合金或塑钢等材料，高度以到天花为宜，宽度应与前台宽度相当；天花吊顶并尽量

安装VRV或顶置式分体空调；墙面采用白色乳胶漆；地面视情采用地毯、木地板或地砖；前台和办公区制作各种地柜和立柜，资料室有铁制资料柜；接待区设置沙发、桌椅,办公区配备电脑桌及普通休息沙发。

6.2.2.财务收费区

6.2.2.1.宜在地上设置,为方便客户应紧邻客服中心。

6.2.2.2.设收费区和财务室,面积为8-15㎡。

6.2.2.3.防盗门窗、紧急报警按钮，配置保险柜和资料柜。

6.2.3.物业办公区

6.2.3.1.宜在地上设置，有直接对外的窗。若无条件设置外窗须考虑机械通排风措施。

6.2.3.2.物业总经理/经理办公室 1 间，面积为10-15㎡。

6.2.3.3.公共办公室1-2 间，按办公人数每人3㎡配置，总面积约为15-60㎡。

6.2.3.4.资料室1间，面积为8-15㎡。

6.2.3.5.会议/培训室 1 间面积为15-30㎡。

6.2.3.6.大中型项目可增加1间独立培训室，面积为20-50㎡，另配置更衣室1间，面积为8-13㎡。

6.2.3.

7.天花吊顶，配置办公桌、资料柜和更衣柜。

6.2.4.工程区

6.2.4.1.宜在地下设置，有直接对外的窗。若无条件设置外窗宜考虑机械通排风措施。

6.2.4.2.大中型项目设经理/主管室1间，面积为8-10㎡。

6.2.4.3.工程及调度办公室 1 间，面积为8-15㎡。

6.2.4.4.工具间 1 间，面积为10-25㎡。

6.2.4.5.操作间 1 间，面积为15-35㎡，设置专门通风设备、排烟系统和大中型灭火器。

6.2.4.6.操作间为细石混凝土地面刷地板漆，配工具架。

6.2.5.消防中控室

6.2.5.1.宜设置在地上，若设在地下一层应设专用楼梯直达室外。

6.2.5.2.中控室的设备包括保安指挥中心、消防监控、电梯监控、安防监控、门禁对讲、周界防范等，并

存放应急物品、急救物品、抢险工具和照明器材等，面积、装修及配置要求根据项目情况按规范

确定。

6.2.6.秩序维护区

6.2.6.1.宜在地下设置，有直接对外的窗。若无条件设置外窗考虑机械通排风措施。

6.2.6.2.大中型项目设安全经理/主管办公室 1 间,面积为8-13㎡。

6.2.6.3.公共办公室 1 间,按办公人数每人3.5㎡配置，一般面积为10-20㎡，部分项目可能与派出所值班

室/治安办公室共用。

6.2.6.4.安管休息室按小区占地面积5万平米一个分开设置，尽量靠近主出入口或监控中心，面积为8-13㎡。

6.2.

7.保洁区

6.2.

7.1.宜在地下设置，有直接对外的窗。若无条件设置外窗考虑机械通排风措施。

6.2.

7.2.保洁办公/休息室 1 间，面积为8-10㎡。

6.2.

7.3.保洁工具用品间 1 间，面积为10-20㎡。

6.2.8.仓库

6.2.8.1.宜在地下设置，有直接对外的窗。若无条件设置外窗考虑机械通排风措施，行政和客服仓库要求

安排在不易受潮的位置。根据使用要求可能有些需安装防火门。

6.2.8.2.普通仓库4-5间，分别为行政、客服、工程、消防安管和保洁仓库。面积分别为10-30㎡，商业中

心的客服和工程仓库面积为25-30㎡。

6.2.8.3.需单独特别存放的材料仓库1-2间，面积为8-15㎡。

6.2.8.4.地面为混凝土地面刷地板漆。

6.2.8.5.安装铁制货架。

6.2.8.6.配置消防烟感和喷淋系统。

6.2.9.员工宿舍

6.2.9.1.根据使用要求及项目条件尽量不设于全地下室，可视情设于地上、半地下室、夹层或架空层。设

置于项目偏僻处，避开客户主要活动区域。宿舍男女分区，最好完全分隔开。

6.2.9.2.宿舍隔间基层员工人均面积为男员工3m2 ，女员工4 m2左右，4-8人/间，领班人均6m2 左右，2-4人/

间，主管人均8 m2 左右，1-2人/间；

6.2.9.3.公共活动室1间，面积为10-150m2 。

6.2.9.4.独立或公共淋浴间:男女分区，8-10人/间，最好配洗衣间、洗衣槽。

6.2.9.5.卫生间：男女分区，8-10人/间/位。

6.2.9.6.淋浴间和卫生间做防水处理及墙面铺瓷砖。

6.2.9.

7.晾晒区域最好为户外空间。

6.2.9.8.条件如允许应配置管理室和乒乓球室各1间，面积约为5m2和15m2。

6.2.9.9.应有良好的自然采光和通风，如无自然通风，原则上需配置空调；装修材料应选择环保材料;南方

地区宿舍中每个隔间应设计空调电源，北方地区宿舍应有供暖系统；每个宿舍隔间应设计独立电表，配置开水器专用电源；卫生间应为蹲厕，男卫生间应设置小便斗，卫生间和淋浴间均进行防水处理。

6.2.9.10.除非层高低于2.2米，一律采用双层铁床；书桌按1-2人一桌配，衣柜按1人1柜位配；公共活

动室应设置有线电视端口，如有可能可在宿舍隔间、宿舍活动室设置网络端口，主管宿舍配置有线电视、网络接口。

6.2.10.员工食堂

6.2.10.1.食堂及厨房应视情况设于地上，尽量配置在有燃气供应，排烟、排水、排污、卸货、垃圾处

理和化油处理便利，并尽量离员工宿舍近而离住户或住户出入口远的位置，尽量不因上述因素及噪音等影响附近业户。

6.2.10.2.厨房面积标准为0.3m2/人（就餐人数）左右。

6.2.10.3.餐厅面积标准为0.4 m2/人（就餐人数）左右。

6.2.10.4.厨房要求有排烟和化油系统，采用防滑地砖，墙壁用瓷砖，尽量设排水地沟，进行防水处理。

6.2.10.5.厨房配备燃气、给排水、排烟、三相动力用电（电炒锅、大电饭煲、冰柜）、照明、电源插

座、洗菜池；餐厅要求配备风扇插座、暖气（北方）、照明、三相动力用电（消毒碗柜、电热水

器）、有线电视接口、柜机空调插座。

6.2.11.公共洗手间

6.2.11.1.综合考虑员工、小区活动业主和会所客人需要，在商场、会所和物业服务中心的公共洗手间

无法满足需求的区位，在给排水和通风方便，不会过度影响业户的位置适当增加公共洗手间。

6.2.11.2.覆盖面积约为：高层小区建筑面积5万㎡左右、其它小区建筑面积2万㎡左右。

6.2.11.3.防滑地砖、墙面瓷砖、简单吊顶；进行防水处理；配置洗手台和清洁池,以及排风换气装置。

6.2.12.业委会办公室

6.2.12.1.尽量邻近物业办公区，以便于会议室等资源共享及关系融洽。

6.2.12.2.面积根据小区规模大小按法规规定设计。

6.2.12.3.配置办公台、沙发，超过30平米配置小会议桌。

7.支持文件

无

8.相关表格

8.1.表1《物业服务用房需求表》

8.2.表2《物业服务用房规划设计确认表》

9.相关工具

无

表1：物业服务用房需求表

服务中心：

代表：

表2：物业服务用房规划设计确认表

（附设计图纸）

物业/商业公司地产公司：服务中心：项目部：代表：代表：

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