住宅区业主大会议事规则(南京市2017版)

南京市住宅区业主大会议事规则
示范文本
南京市住房保障和房产局制
二Ｏ一七年
使用说明
1.本文本为示范文本，供业主组织依法制定住宅区业主大会议事规则时使用，非住宅物业管理项目可参照使用。

2.本文本中下划线文字为倡导性意见，下划线实际内容根据文本制定情况填写。

3.未经南京市住房保障和房产局批准，任何单位和个人不得擅自出售本文本。

4.本文本的有关内容由南京市住房保障和房产局负责解释。

业主大会议事规则
第一章业主大会
第一条本业主大会名称为业主大会
（位区街道）。

第二条本业主大会的议事内容包括下列事项：
（一）制定、修改管理规约，业主大会议事规则；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）决议业主委员会的工作职责和经费；
（四）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；
（五）决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（七）筹集、管理和使用专项维修资金；
（八）决议申请改建、重建建筑物及附属设施；
（九）决议申请分立或者合并物业管理区域；
（十）制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
（十一）制定物业合同无法履行等情形的应急预案；
（十二）决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案；
（十三）声明劝阻业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，直至向人民法院提起诉讼；
（十四）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；
（十五）决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定前款第七项的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（属于维修资金应急使用项目的除外）；决定前款第八项的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款第九项的，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

第三条业主大会定期会议按照下列要求召开：
（一）业主大会每年召开一次定期会议，召开时间为。

业主大会定期会议由业主委员会负责召集。

业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：
1、物业管理情况报告；
2、上一年度业主委员会工作情况报告；
3、上一年度业主大会收支情况报告；
4、。

（二）业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：
1、审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作计划；
2、选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员；
3、审查业主共有资金收支情况；
4、。

业主委员会在业主大会定期会议召开六十日前，应当就需要业主大会会议表决的有关事项征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。

业主委员会应当在会议召开十五日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

第四条有下列情形之一的，业主委员会、会议召集人应当自情形发生之日起四十五日内组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议；
（二）经业主委员会半数（含）以上委员提议召开的；
（三）业主委员会委员空缺达半数（含）以上的；
（四）；
（五）符合法律、法规要求召开临时业主大会会议情形的。

20%以上业主认为需要改（换）选现任全部或半数以上业主委员会成员的，由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会指导提议业主召开临时业主大会。

第五条业主委员会、会议召集人应当自收到业主提议召开业主大会临时会议之日起三十日内核查，并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在物业管理区域内显著位置公告，书面决定应同时告知辖区社区居（村）民委员会。

业主委员会、会议召集人决定不召集业主大会临时会议的，应当在前款所述书面决定中载明理由。

业主对业主委员会、会议召集人作出的书面决定有异议的，可以于书面决定公示后十五日内向街道办事处（镇人民政府）提出申请，由街道办事处（镇人民政府）依法协调处理。

第六条本业主大会会议采用下列方式（可复选）：
（一）使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台；
（二）书面征求意见形式；
（三）。

第七条业主大会发布决议、公告，业主委员会发布公告、通告、意见征集书采取下列方式（可复选）：
（一）本小区公告栏（出入口），位于；
（二）物业行政主管部门建立的业主自治信息发布平台；
（三）。

业主委员会在（位置）设提案箱、提案簿，并安排专门的委员每月负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理有关事项的提议、意见、建议。

业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关法律、法规的要求，由业主委员会会议审议后，形成有编号的业主委员会议案，提交业主大会会议决议。

第八条业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备。

业主委员会（或会议召集人）负责开会前的准备工作，公告会议提案和议案，并书面征集修改建议，公告期不少于七日。

（二）意见反馈。

业主委员会（或会议召集人）综合征集到的书面建议，向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由。

（三）发布公告。

业主委员会（或会议召集人）完成议题征集和调整修改后，将会议通知送达全体业主，同时在物业管理区域的显著位置公告，送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等，公告期不少于十五日。

（四）会议召开。

业主委员会（或会议召集人）负责组织召开业主大会会议。

采用书面征求意见形式的，业主委员会（或会议召集人）应在投票日期七日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。

召开业主大会会议时，邀请物业所在地街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）民委员会列席指导。

（五）表决票送达。

业主委员会（或会议召集人）负责向全体业主送达表决票和有关业主大会会议资料，以下方式均视为完成送达义务：
1、送达至业主在本物业管理区域的住所，并由业主本人或住所内的其他人员签收回执单；
2、按照业主预留至业主委员会（物业服务企业）的联系地址、通讯方式发送邮局挂号信；
3、按照业主预留至业主委员会（物业服务企业）的通讯方式，采取发送手机信息、电子
邮件等各种可追溯证据的方式；
4、使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台的遵照平台规则及相关要求。

（六）表决形式。

1、业主大会会议采用书面表决形式的，表决票采取下列方式（可复选）：□纸质表决票
□手机信息□电子邮件□□；
2、业主大会会议使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台，遵照平台规则及相关
要求；
3、。

（七）表决票回收
业主大会会议采取下列方式回收选票，由业主委员会（或会议召集人）在发布业主大会会议公告时载明：
1、设置表决票回收票箱，位于：；
2、由业主委员会（或会议召集人）派员向业主回收；
3、业主大会会议使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台的，遵照平台规则及相
关要求；
4、。

（八）公告业主大会会议情况。

业主委员会（或会议召集人）完成会议表决票回收和结果统计后，应公示表决统计结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决票权数和具体表决意见。

公示期不少于七日。

公示期间内，业主认为表决清单中公示的表决意见与本人真实意见不符的，可以要求业主委
员会（或会议召集人）补正表决清单。

（九）公告业主大会会议决议。

前项公示期满后，业主委员会（或会议召集人）完成表决清单补正和表决结果统计后，应当公告业主大会决议，同时书面告知当地社区居（村）民委员会。

（十）资料归档。

业主委员会（或会议召集人）应做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会（或会议召集人）发布或签署，加盖印章后存档。

业主认为业主大会会议表决票涉嫌伪造、篡改，或不是业主真实意思表达的，应提供有效证据材料。

本小区验证业主大会会议表决表的方式有：笔迹鉴定、。

验证所产生费用由责任（过错）方承担，同时可追究责任（过错）方赔偿。

第九条业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共
同遵守。

持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行，不得干扰业主大会的正常工作。

业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第十条业主可以委托代理人参加业主大会会议。

代理人应当持业主书面委托书并根据委
托内容进行投票表决。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主是自然人的，可以委托物业管理区域内的其他业主或者其他代理人参加；业主为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定代理人参加业主大会会议，行使投票权。

（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议。

（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议。

第十一条业主表决意见应当选择同意、反对、弃权其中一项，表决结果分别统计。

业主
的表决权按照面积和人数计算。

（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定：
1、专有部分面积，按照房地产登记部门颁发的房屋权属证明所记载的面积计算；尚未进
行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

2、建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

（二）业主的人数表决权数按照下列方法认定：
1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出
售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

2、总人数，按照前项的统计总和计算。

已领取房地产登记部门颁发的权属证明的车库、车位，按照权属证明记载的面积计算；尚未领取权属证明但具有销售（预售）许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。

按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。

第十二条本业主大会建立印章管理制度如下：
（一）业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。

印章保管人不得将印章转借他人，如确因工作需要或印章保管人外出，由业主委员会会议决定印章暂时保管人，并办理暂时交管手续。

印章保管人对印章应当妥善保管，防止印章丢失、被盗和被盗用，如发现上述情况应当立即报告并采取补救措施。

（二）业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。

每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。

记录应当存档，业主可以查阅。

（三）违反业主大会决定、业主委员会决定使用印章或拒绝使用印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。

业主大会业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。

违反上述规定，印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。

第十三条业主大会参考下列原则制定业主共有资金基本账户财务管理制度：
（一）属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责业主大会的财务管理。

（二）业主委员会应明确业主共有资金财务管理负责人，该负责人承担会计管理责任；财务管理人员由会计、出纳组成，岗位应分工明确。

会计人员负责建立会计账册，审核原始单证，编制会计凭证，登记会计账册，编制会计报表；出纳人员负责货币资金的日常收支管理，出纳人员应建立现金日记账和银行存款日记账；出纳现金收支应日清月结，月未会计与出纳应进行对账，确保业主大会的财产安全完整。

财务人员必须持有会计从业资格证书，应坚持原则，依照《中华人民共和国会计法》和相关财税法规的规定进行会计核算。

（三）业主委员会应建立内部控制制度，会计人员与出纳人员必须岗位分离，会计人员不得经手现金收支和实物资产管理；出纳人员不得兼管审核、会计档案保管和各类帐目的登记工作。

业主委员会负责费用审批的人员与事务经办人员应执行分离制度，负责费用审批
的人员，不得经手物品和劳务采购等事务工作。

费用报销必须由经办人填写报销单据并签字确认，业主委员会其他委员或其他同行人员签字明，业主委员会主任审批。

（四）业主委员费用审批应遵守业主委员会议事规则中有关费用开支的规定，重大费用开支须经业主委员会会议通过。

（五）全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所得收益时，统一由会计开据收款收据，款项交由出纳收款入账并在收款收据上签字加盖财务印章。

严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物业共用部分经营所得收益。

（六）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理，建立完善的财务管理制度和财务核算体系，按照相关规定建立日常资金和专用资金的银行存款账户和资产管理台账，财务账目实行公开化，接受业主监督。

（七）业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保。

（八）会计核算年度结束，业主共有资金使用有节余时，自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业主委员会草拟筹集方案，提交业主大会会议决定。

（九）业主、业主委员会及其委员会不得侵占属于本物业管理区域全体业主或部分业主所有的资金；侵占全体业主或部分业主所有资金的，受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

第十四条本业主大会印章、档案资料、财务凭证及财物的移交制度如下：
（一）业主委员会换届的，应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。

街道办事处（镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

（二）保管业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起三日内向业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。

业主委员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人、并完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。

（三）业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处。

在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处暂时保管。

第十五条业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支：
（一）电话费、纸张费、邮递费日常办公等费用；
（二）有关人员工资和津贴，共计费用元/月，
具体支付对象如下：
1、，费用元/月；
2、，费用元/月；
（三）；
（四）。

第十六条业主大会、业主委员会等开展工作的经费，不得强制要求物业企业或其他管理人承担，其工作经费来源，采用下列第种筹集方式：
（一）业主每月按每平方米建筑面积交纳元；
（二）业主共有资金；
（三）业主自愿捐赠；
（四）。

第十七条业主共有资金及业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有，依据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理。

经费收支账目于每月号在物业管理
区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。

第二章业主委员会
第十八条业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询；
（三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；
（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（七）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况；
（八）配合街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；
（九）定期向业主大会报告物业管理情况；
（十）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定；
（十一）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；
（十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管，建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利；
（十三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十四）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定；
（十五）拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案和业主共有资金管理方案，提交业主大会会议决定；
（十六）建立业主委员会接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；
（十七）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失；
（十八）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第十九条业主委员会成员由本物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（四）具有一定组织能力；
（五）具备必要的工作时间；
（六）；
（七）。

业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。

本物业管理区域内，一个法人或者其他组织只能由一个自然人代表。

一套房屋的房屋权属证明上业主人数超过一人的，由证载业主授权其中一人参加业主委员会的选举。

第二十条有以下行为的业主，不得担任业主委员会委员：
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；
（三）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的；
（四）未按照规定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的；
（五）违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的；
（六）牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的；
（七）有不良信用记录情节严重的；
（八）具备履职条件，应当履行业主自治活动职责而不履行的；
（九）；
（十）有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

第二十一条业主委员会设委员名，其中主任一名，副主任名。

本物业管理区域选举候补委员名。

业主委员会委员实行任期制，委员每届任期不得超过年，连选可以连任。

以下内容适用于需要片区分布的物业管理区域，其中：
片区设置委员人数名；
片区设置委员人数名；
片区设置委员人数名；
如片区无人报名竞选业主委员会委员，或报名人数不足该片区委员数量的，该片区委员剩余名额由其它片区均分。

第二十二条业主委员会主任和副主任在全体委员中推选产生，业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新推选产生业主委员会主任或者副主任。

第二十三条业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：
（一）负责召集业主委员会会议；
（二）主持制订业主委员会工作计划和实施方案；
（三）主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；
（四）代表业主委员会向业主大会汇报工作；。