4_北京市石景山区西部地区总体开发策划报告(2005年)_第四部分开发模式与策略)

第四章开发模式

一、投入产出分析

（一）开发成本

1．房地产的成本构成

单位开发成本及开发总投资额测算必须根据详细规划，按

照具体的土地现状、拆迁估价水平，结合新建面积、容积率等

方面的指标，才能进行准确测算。在详细规划未出来前，只能

提供测算框架及大致的估算结果。整体投资估算的第一步是分

析房地产的成本构成。

表4-1：房地产开发成本构成

房地产的最大特点是其不动产性质，土地使用权取得费即土地成本的既取决于区域位置，又取决于开发程度。

北京的建设用地按照商业、综合、居住和工业四种用途进行分类分级，最高的级别是一级，最低的是十级，其中商业、综合、居住用途的一级最高土地价格每建筑平方米分别达到了九千七百五十元、八千二百五十元和七千元。而十级中最低的地价每建筑平方米仅九十元。

根据北京市的土地分类分级，石景山西部地区的商业用地、综合用地、住宅用地属于六级，工业用地属于五级；商业、综合、住宅、工业用地的基准地价楼面毛地价分别为720——1090元/M2、500——740元/M2、190——430元/M2、195——300元/M2；楼面熟地价分别为1970——2900元/M2、1290——2080元/M2、1060——1820元/M2、420——680元/M2。

基础设施费用根据土地的开发程度而定，如果是生地，基础设施的费用较高，如果是熟地，只需要负责地块红线内的基础设施建设，费用较低。

2．一级开发与二级开发

所谓土地的一级开发，是指按照区域开发总体规划的要求完成土地的征用、拆迁、并进行基础设施建设，实现待开发地

区通路、通水（供水、排污）、通电、通邮（包括通讯等）、通气（煤气或天然气）、通热（供暖）、开发地块的土地平整的过程，即人们常说的“七通一平”，将“生地”变成“熟地”的过程。土地的二级开发，是指在一级开发的基础上，对待开发地块按照控规的要求进行详细规划和项目设计，待规划行政管理部门对详规和设计方案批准后，申请建筑工程施工许可证，组织建筑施工和项目的后期管理过程。

（1）土地现状

石景山西部地区总占地面积31.25平方公里，可供开发的土地7.49平方公里。可划分为黑石头地区、五里坨建设区和天泰山地区。其中，

●黑石头地区供水主要依靠地下水，没有属于自己的水井，

生活用水依靠相邻单位和南马场水库，北部供电主要由城建四公司供电，容量小；南部建有30万千瓦变压器。在通讯上，程控电话已经可通往各村。供暖上，主要靠煤火和电取暖。污水处理方面，自挖化粪池，定期抽取。交通方面，道路系统已初步形成，但路面条件较差，多为土路，且崎岖不平。

●五里坨建设区在道路交通方面，京门路路面宽31米，从

地区中心穿过，形成五里坨地区的主要干道；另有隆恩寺路、潭峪路、黑石头路三条放射路，路面宽4—6米，形成五里坨地区的道路网。在供水方面，建设区内生活饮用水主要依靠自备水井供给（共有水井25眼），部分单位靠门头沟城子水厂供给。在排水方面，区内没有污水管网，主要依靠自然排洪道、雨污合流的方式排入永定河。热力方面，主要靠高井电厂保障，供热面积约48万平方米。

另有工业锅炉2台、取暖锅炉5台保障供暖面积20200平方米。电力供给方面，主要从三家店变电站引出一条10KV 供电线路保障供电。电信除保留了887、884局电话用户外，又新增了一座3000门电话交换站。煤气主要是采用罐装煤气。到2004年12月份，规划建设区内除部队外，共有人口36611人。五里坨建设区内现状建筑面积448641平方米，其中居住面积316000平方米，公建建筑面积64070平方米，工业建筑面积63715平方米，仓储建筑面积4856平方米。

●天泰山地区目前没有大市政配套。

●麻峪地区占地30万平方米，需拆迁面积24万平方米，拆

迁人口1200户，3000人，拆迁费用约需4.2亿元。

●广宁地区拆迁费用约1.8亿元。

（2）一级开发的内容

一级开发的内容是完成相关的拆迁工作，实现土地平整；

实现市政规划的目标。市政规划的目标如下：

表4-2 石景山西部地区市政规划目标

（3）二级开发的内容

一般房地产项目的二级开发要经历以下程序：从规划部门

取得规划意见书；向发改委申请投资、立项；取得建设用地规

划许可证，根据控制性规划的要求，对地块内部进行详细规划，

并将规划方案报规划局审批；对具体项目进行设计，设计方案

经批准后申请施工许可证；建设施工；项目竣工后申请竣工验

收；交纳“四源”费用，申请通水、电、邮（信）、气等；申

请销售（预售）许可证，开展销售工作；委托物业管理，向业

主办理交付手续，办理产权证。

根据控制性规划方案，对西部地区的二级开发有如下要：表4-3：石景山西部地区控制性规划指标

根据以上控制性规划指标，并结合具体项目设计，二级开

发包括以下内容：

表4-4：天泰山创意城二级开发规划指标

一级开发和二级开发是开发流程中前后衔接的两个环节，

如何处理一级开发与二级开发的关系，关系到整个开发的效率

与总体开发目标能否得以实现。一级开发与二级开发关系的确

定，在很大程度上取决于项目的投资总额、投资构成和项目的

盈利能力。

3．静态投资分析

（1）土地出让金

表4-5：天泰山创意城的土地出让金

（2）拆迁安置费用

国家和北京市政府都有相关的拆迁补偿标准，但这都带有

计划经济的色彩。对于商业性的开发项目，越来越强调拆迁补

偿应当按照市场交易的原则由开发商与被拆迁人双方协商给

予补偿，所以，对拆迁补偿费的计算，不能再象以往那样根据

拆迁工作量和国家公布的补偿标准进行计算。应当充分估计被

拆迁人的心理预期。

被拆迁人的心理底线应当是在可以预见的将来，能有最基

本的生活保障。以北京市最低生活标准300元/月计算，按社