4_北京市石景山区西部地区总体开发策划报告(2005年)_第四部分开发模式与策略)

第四章开发模式
一、投入产出分析
（一）开发成本
1．房地产的成本构成
单位开发成本及开发总投资额测算必须根据详细规划，按
照具体的土地现状、拆迁估价水平，结合新建面积、容积率等
方面的指标，才能进行准确测算。

在详细规划未出来前，只能
提供测算框架及大致的估算结果。

整体投资估算的第一步是分
析房地产的成本构成。

表4-1：房地产开发成本构成
房地产的最大特点是其不动产性质，土地使用权取得费即土地成本的既取决于区域位置，又取决于开发程度。

北京的建设用地按照商业、综合、居住和工业四种用途进行分类分级，最高的级别是一级，最低的是十级，其中商业、综合、居住用途的一级最高土地价格每建筑平方米分别达到了九千七百五十元、八千二百五十元和七千元。

而十级中最低的地价每建筑平方米仅九十元。

根据北京市的土地分类分级，石景山西部地区的商业用地、综合用地、住宅用地属于六级，工业用地属于五级；商业、综合、住宅、工业用地的基准地价楼面毛地价分别为720——1090元/M2、500——740元/M2、190——430元/M2、195——300元/M2；楼面熟地价分别为1970——2900元/M2、1290——2080元/M2、1060——1820元/M2、420——680元/M2。

基础设施费用根据土地的开发程度而定，如果是生地，基础设施的费用较高，如果是熟地，只需要负责地块红线内的基础设施建设，费用较低。

2．一级开发与二级开发
所谓土地的一级开发，是指按照区域开发总体规划的要求完成土地的征用、拆迁、并进行基础设施建设，实现待开发地
区通路、通水（供水、排污）、通电、通邮（包括通讯等）、通气（煤气或天然气）、通热（供暖）、开发地块的土地平整的过程，即人们常说的“七通一平”，将“生地”变成“熟地”的过程。

土地的二级开发，是指在一级开发的基础上，对待开发地块按照控规的要求进行详细规划和项目设计，待规划行政管理部门对详规和设计方案批准后，申请建筑工程施工许可证，组织建筑施工和项目的后期管理过程。

（1）土地现状
石景山西部地区总占地面积31.25平方公里，可供开发的土地7.49平方公里。

可划分为黑石头地区、五里坨建设区和天泰山地区。

其中，
●黑石头地区供水主要依靠地下水，没有属于自己的水井，
生活用水依靠相邻单位和南马场水库，北部供电主要由城建四公司供电，容量小；南部建有30万千瓦变压器。

在通讯上，程控电话已经可通往各村。

供暖上，主要靠煤火和电取暖。

污水处理方面，自挖化粪池，定期抽取。

交通方面，道路系统已初步形成，但路面条件较差，多为土路，且崎岖不平。

●五里坨建设区在道路交通方面，京门路路面宽31米，从
地区中心穿过，形成五里坨地区的主要干道；另有隆恩寺路、潭峪路、黑石头路三条放射路，路面宽4—6米，形成五里坨地区的道路网。

在供水方面，建设区内生活饮用水主要依靠自备水井供给（共有水井25眼），部分单位靠门头沟城子水厂供给。

在排水方面，区内没有污水管网，主要依靠自然排洪道、雨污合流的方式排入永定河。

热力方面，主要靠高井电厂保障，供热面积约48万平方米。

另有工业锅炉2台、取暖锅炉5台保障供暖面积20200平方米。

电力供给方面，主要从三家店变电站引出一条10KV 供电线路保障供电。

电信除保留了887、884局电话用户外，又新增了一座3000门电话交换站。

煤气主要是采用罐装煤气。

到2004年12月份，规划建设区内除部队外，共有人口36611人。

五里坨建设区内现状建筑面积448641平方米，其中居住面积316000平方米，公建建筑面积64070平方米，工业建筑面积63715平方米，仓储建筑面积4856平方米。

●天泰山地区目前没有大市政配套。

●麻峪地区占地30万平方米，需拆迁面积24万平方米，拆
迁人口1200户，3000人，拆迁费用约需4.2亿元。

●广宁地区拆迁费用约1.8亿元。

（2）一级开发的内容
一级开发的内容是完成相关的拆迁工作，实现土地平整；
实现市政规划的目标。

市政规划的目标如下：
表4-2 石景山西部地区市政规划目标
（3）二级开发的内容
一般房地产项目的二级开发要经历以下程序：从规划部门
取得规划意见书；向发改委申请投资、立项；取得建设用地规
划许可证，根据控制性规划的要求，对地块内部进行详细规划，
并将规划方案报规划局审批；对具体项目进行设计，设计方案
经批准后申请施工许可证；建设施工；项目竣工后申请竣工验
收；交纳“四源”费用，申请通水、电、邮（信）、气等；申
请销售（预售）许可证，开展销售工作；委托物业管理，向业
主办理交付手续，办理产权证。

根据控制性规划方案，对西部地区的二级开发有如下要：表4-3：石景山西部地区控制性规划指标
根据以上控制性规划指标，并结合具体项目设计，二级开
发包括以下内容：
表4-4：天泰山创意城二级开发规划指标
一级开发和二级开发是开发流程中前后衔接的两个环节，
如何处理一级开发与二级开发的关系，关系到整个开发的效率
与总体开发目标能否得以实现。

一级开发与二级开发关系的确
定，在很大程度上取决于项目的投资总额、投资构成和项目的
盈利能力。

3．静态投资分析
（1）土地出让金
表4-5：天泰山创意城的土地出让金
（2）拆迁安置费用
国家和北京市政府都有相关的拆迁补偿标准，但这都带有
计划经济的色彩。

对于商业性的开发项目，越来越强调拆迁补
偿应当按照市场交易的原则由开发商与被拆迁人双方协商给
予补偿，所以，对拆迁补偿费的计算，不能再象以往那样根据
拆迁工作量和国家公布的补偿标准进行计算。

应当充分估计被
拆迁人的心理预期。

被拆迁人的心理底线应当是在可以预见的将来，能有最基
本的生活保障。

以北京市最低生活标准300元/月计算，按社
会基本的投资利润率（以银行贷款利率做参照，6%/年），年投
资收益率应为3600元，每人的补偿标准应为60000元。

截止
2004年12月份，该地区人口为36611人，总的拆迁安置费用
应为219666万元。

（3）大市政建设费用
准确的市政建设费用应当根据该地区的市政工程现状、市
政规划目标以及市政工程定额进行计算，考虑到尚未进行详细
的市政勘察与规划设计，以定额为依据进行概算缺乏严肃性，
我们只能根据市政覆盖的开发面积进行估算。

五里坨建设区总占地665.6公顷，其中特殊用地259.37
公顷，开发用地约405公顷。

黑石头、天泰山地区规划总用地约2273公顷，规划核心
区用地573公顷，其中居住区和度假区用地41.5公顷，其他
用地531.5公顷。

开发用地的市政投资需求以每公顷300万元计算，特殊用
地对市政的投资需求按150万元/公顷计算，天泰山规划核心
区内居住区和度假区以外地区对市政的需求以50万元/公顷
计算，石景山西部地区大市政的投资总需求约199281万元。

（4）二级开发费用
表4-6：石景山西部地区二级开发费用汇总
（上表含麻峪和广宁未建成的地区）综合以上诸项，西部地区的静态总投资约1，003，901万元。

（二）地块分析与盈利思路
1．房地产价格的形成机制
土地的最大特点是不可移动性。

在传统的工业社会，人们的消费需求以物质消费为主，社会财富的主要组成是产品的使用价值，通过有效的生产力布局和生产、消费过程组织、最大限度地降低物化成本、增加社会财富的最有效手段。

因此，在工业社会，便利的交通最为重要，决定土地价格的因素首先是位置、其次是位置，最后还是位置。

无论是根据杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论，还是马克思的级差地租理论，位置、特别是交通位置都是土地价格的决定性力量。

进入信息社会后，现代城市从生产型社会向消费型社会转变，信息和服务产业所占比重日益提高，交通的影响日益削弱。

在这个时代，规划的配套水平与协调程度、设计的超前性与适用性、后期的物业管理水平是影响土地价格的主要因素。

我们可以发现，北京位置相似的两个地区，北三环、四环与南三环、四环土地价格有天壤之别；望京新城虽然在前期有很好的规划，但由于规划方案没有得到很好的贯彻落实，致使各类设施不配套，造成居民生活不便，严重影响该地区的土地升值。

在同一个居住区内，由于属于不同的开发商开发，设计水平不同，后期的物管理水平不同，土地的价格也有很大的差别。

进入后现代社会，人们的物质消费都能得到满足，物质消费已不再是人们的第一需求；精神消费、体验消费成了人们的第一需求。

因此，在这个阶段，社区文化和物业的经营理念成了土地价格的决定性因素。

北京的阳光上东区就是想效仿美国纽约的上东区，通过富人聚集区这个经营理念，提升土地价格。

对于石景山西部地区的土地开发，应当遵循房地产价格形成的内在规律，充分利用该区域的区位优势，在合理的规划、设计和引进国际上先进的物业公司进行管理的基础上，通过社区文化的打造、经营理念的设计，最大限度地提升该区域房地产的价值。

在开发成本相对固定的前提下，房地产价值提升，则意味着更高的投资回报率。

“天泰山创意城”，从位置上看，它是正在崛起的中华人民
共和国的“首都、国际都市、宜居城市”的卫星城，离市中心很近，又具备北京市中心非常稀缺的山地、水库资源，可以承担首都文化中心、科技中心的部分功能；在规划设计上，我们应当通过国际招标的方式，引进最好的设计公司，使该区域的资源优势能得到很好利用，“天泰山创意城”建城宗旨又能得到充分体现。

如果说前两者是一种外在的、物质的体现形式，社区文化的塑造则更为直接。

只有很好地塑造该区域的创意文化，并让这种创意文化能在后期的物业经营管理上得到贯彻，“天泰山创意城”的规划目标才能实现，该地区的房地产价值才能得到充分挖掘，投资者的回报才有保障。

2．创意文化与创意经营
创意是信息社会经济增长的灵魂。

如果说在工业社会，这样一个使用机器生产机器的社会，相对复杂的信息处理还需要“简单的脑力劳动”，经济的增长在很大程度上还需要依靠廉价劳动力所带来的成本优势，在信息社会，这样一个使用信息生产信息的社会，几乎所有的非创造性的劳动，无论是体力的还是脑力的，都能有物质化的资本来替代，只有创意——创造性的思维，才是真正的劳动，即剩余价值的源泉。

在1999年一个由比尔．盖茨、戴卫．洛克菲勒等人出席的世界富人俱乐部论坛发表了一个宣言，宣言称，在信息社会，世界的财富不在象工业社会那样成金字塔式分布，还是象海洋一样分布，即绝大部分人生活在“相对贫困”的海洋里，极少数富有创意的人则位居于海洋中零星分布的孤岛上。

当今世界，陈天桥、马
云等人仅凭一个“简单”的创意，在3-5年时间里，积累了普通商人几个世纪也积累不了的财富，这正是创意的力量。

创意不是孤立地产生的。

创意需要一种氛围，需要一种文化。

“天泰山创意城”的建城宗旨就在于充分利用该区域的位置优势和资源条件，通过创意人群的相对聚集，塑造一种独特的创意文化。

该区域的创意文化不同于中关村的科研文化，它更多的是一种灵感，需要思想的碰撞，文化的交流。

基于这一思想，我们在三个层面、四个角度塑造创意文化。

所谓三个层面，一是“泰斗村”的开发建设，利用价格优势网聚世界上一流的、泰斗级的哲学家、艺术家、文学家、科学家（对于科学家，至少应是洛贝尔奖获得者）在此定居、论道，创造一种旗帜效应；二是建设、经营商务酒店，在此举办国际、国内著名的论坛，通过论坛和相应的商业交流活动，对外进一步宣扬该
地区的创意活动；三是通过开发与经营创意商务公寓，为无数尚未积累足够财富、但富有创意的创意人提供工作和生活的场所。

所谓四个角度，一是思想的角度，这里应是思想家思想的天堂；二是政治的角度，这里应是政治家顶礼膜拜的地方，成为国际一流论坛的场所；三是财富的角度，通过山上、山下，高挡别墅和公寓、中低挡住宅的落差，烘托一种“知识就是财富，创意能一步登天”的财富效应；四是商务的角度，通过中挡商住两用的别墅开发，聚集文化艺术产业内的制作人、投资人，使该区域成为创意的交易中心，创意能顺利转化成财富的场所。

3．别墅板块盈利分析
该区域的别墅分为三个部分：泰斗村文化别墅、天鹅湖高档别墅和山麓地带中档的商务别墅。

（1）泰斗村
泰斗村文化别墅群布局于地块相对完整的陈家沟村，占地面积18公顷，在规划设计上要体现独特的村落式风格，比如乔家大院的风格。

每户的建筑面积以300平方米计算，泰斗村一共可吸纳180户。

为了节约用地，要充分利用周边非规划住宅区的绿地做为活动空间。

由于泰斗多为老年人，生活方便最为重要。

泰斗村的建设与开发，最好以中国社科联的名义（由于中国社科联这一组织尚未成立，可暂以民政部、文化部或中国社会科学科院的名义）申请土地划拨。

但在经营管理上必须采用市场化的原则委托公司经营，比如成立北京泰斗村投资管理公司。

北京泰斗村投资管理公司向泰斗或相关单位（如清华、北大、中国社科院、文化部等）出售使用权，出售价格为5500元/平米，使用权可以由老伴继承，但不能对外转让，公司承诺以合理价格（原价加利息）回购。

由于价格合理，且具有投资价值，泰斗可以直接购买，相关单位也可以购买供访问学者使用。

北京泰斗村投资管理公司应当对入住泰斗村的泰斗资格严格把关。

因此，有必要成立由权威学者组成的理事会进行监督。

由于入住泰斗的名人效应，泰斗村的屋业必将大幅升值，如果出现空置，可以委托山麓的酒店出租。

由于土地申请划拨，该地块免交土地出让金9000万元到
13000万元，以5500元/平米的价格出售，也有巨大的赢利空间。

（2）天鹅湖高档别墅
天鹅湖高档别墅系以南马场水库周边别墅为代表的所有高档别墅，零星地分布于天泰山上，总规划占地面积25万平米，每套300-500平米，预计建设150—250套。

这是真正的高档别墅（Villa），“独村独户”，四周苍翠，为了节约住宅用地，游泳池、花园、池塘等设施可不计算建筑面积。

建筑风格采用欧式建筑风格，也可为业主量身定制。

销售价格为20000元/平米之间。

为了节约市政投资，这些别墅可以采用电膜采暖或动力环流空调，并以保护环境的名义禁止使用煤气，代之以电力做饭、烧水。

污水处理可以通过建独立的沼汽池，结合菜园、生态农业的概念，建立一个微生态系统。

（3）中档商务别墅
中档商务别墅布局于黑石头地区的天泰山山麓，设计为3—5套为一栋的连体Townhouse式，一栋的建筑面积在1500平方米左右，既可以作为独立的办公楼，也可以作为分户住家使用。

采用统一的大市政设施，销售价格定在12000元/平米
左右。

4．住宅板块盈利分析
（1）高档住宅
分布于下石府地区、秀府地区的山麓地带，为3--4层的小板楼，每户面积为150—230平米，销售价格为6000元/平米。

（2）中低档住宅
布局于秀府、广宁和麻峪，其中位于麻峪的20万平方米为经济使用房，作为拆迁安置用，其余部分为中挡商品房，每户面积为85平米，为砖混结构的6层楼房。

经济实用房的销售价格为3000元/平米左右，商品房的价格为3500—4000元/平米。

5．酒店板块盈利分析
商务酒店占地面积20.4公顷，容积率为0.8，规划建筑面积163200平方米，分为两个组团，累计客房1600套，平均租金价格为500元/套天，全年的平均出租率为国为70%，餐饮宴会收入按客房收入的40%计算，其他收入按客房收入的
10%计算，酒店全年的收入为30660万元。

销售利润率以35%
计算，每年的税前利润为10731万元，税后利润约为7190万
元。

6．商务板块盈利分析
创意商务公寓布局于五里坨中心区，占地13.6公顷，建
筑面积为272000平方米，设计为商住两用的SOHO公寓，销售
价格为6000元/平米。

表4-7：各板块收益分析
该区域在不计算酒店经营收入、忽略文化体育设施经营收
入的情况下，即使按上限交纳土地出让金，静态投资的税前净
收益为：268，148万元。

二、开发模式选择
（一）开发模式选择的原则
石景山西部地区的开发模式选择主要考虑以下几点：
●能否确保政府通过民主决策程序确定的西部战略定位得
到贯彻落实；
●能否得到有效的资金供给，实现快速开发，尽快实现区域
经济、社会和生态的快速发展；
●能否引进国内外大型商业企业成功的策划、管理和整合营
销的经验；
●能否充分保障区域原住民、被拆迁单位特别是农工商公司
的既得利益，在实现区域开发目标的同时，确保社会的和谐与稳定。

●符合国家和北京市政府有关建设用地供应管理办法的要
求。

（二）开发模式选择的依据
1．政府与企业的关系
政府和企业是两种不同的社会组织，虽然它们都以极大的热情参与石景山西部地区的开发，但由于它们在组织目标、组织职能和运行方式上有很大的差异，它们在石景山西部地区的开发过程，应当分工合作，发挥各自的优势。

表4-8：政府企业差异
根据政府和企业各自的特点，我们认为：
●政府制定的区域功能定位、产业定位和空间规划必须得到
维护，但在具体的产业选择、各地块的详细规划与建筑设计上，应当充分吸收企业的运做经验；
●在土地征用与拆迁方面可以充分发挥政府的优势，但在具
体的项目开发与施工组织方面，必须进行企业化操作；
●在重大项目立项和优惠政策的争取方面必须依靠政府的
力量，但在项目的后期经营管理方面必须委托企业经营；
●在项目的宣传上必须借助政府的力量，但具体的CI策划
与大型活动的管理上，必须以企业为运行主体；
大市政工程计划必须由政府协调，但在资金募集与成本控制方面可以借助企业的力量。

2．国家土地储备与交易政策的要求
（1）土地供应的计划管理
北京市国有建设用地供应均应纳入年度土地供应计划管理。

未纳入年度土地供应计划的土地，不得供应。

（2）土地储备
土地储备机构依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并可以组织实施储备土地的一级开发，也可以通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企业实施一级开发。

一级开发后的储备土地依照供应计划供应市场。

征收农村集体土地用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目建设的，由政府土地储备机构或者委托的具有房地产开发企业资质的单位按照《北京市建设征地补偿安置办法》的规定进行征地补偿安置和对被征地进行一级开发后，方可供应。

（3）土地的一级开发
市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。

市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。

土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。

经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。

参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。

中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地
一级开发项目。

根据土地一级开发年度计划确定的土地一级开发项目，按以下程序实施：（一）办理计划和规划手续。

（二）办理征地、农转用和房屋拆迁手续。

（三）组织招投标。

（四）签订《土地一级开发合同》。

（五）土地一级开发项目验收。

土地一级开发资金由市土地储备中心或分中心负责筹集。

土地一级开发完成后，市财政局会同市国土房管局等部门应对土地一级开发过程中所发生的费用进行审核。

（4）土地转让的前提
国有土地使用权出让前，出让地块必须具备由城市规划行
政主管部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的规划设计条件和附图。

规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求。

附图要明确标明地块区位与现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区的环境与基础设施条件。

（5）土地转让的方式
国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让应当在北京市土地交易市场(以下简称市土地交易市场)公开进行。

挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。

挂牌人在挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

招标、拍卖和挂牌出让的土地，应当符合城市总体规划、土地利用总体规划和年度土地供应计划，符合国家和本市产业发展政策。

市国土局在组织实施招标、拍卖或者挂牌出让前，应当会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等有关行政主管部门确定规划使用条件、土地用途、年限、投标人或竞买人资格等土地出让条件。

境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以依照本办法的规定参加国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让活动。

3．奥运经济和首钢拆迁的影响
石景山西部地区的开发，在土地的计划供应和一级开发资金的筹集上受到奥运经济和首钢拆迁的影响。

（1）土地供应计划。

由于在2008年以前，北京市的土地供应以保证奥运工程及周边地区开发的用地为主，在总量平衡的前提下，其他地区的开发必然往后安排。

（2）资金的安排。

由于土地整理与一级开发的资金主要有市土地储备中心组织，石景山区土地储备分中心配合市土地储备中心的工作，负责本区土地一级开发资金的筹集。

而首钢搬迁所带来的土地整理对资金的需求巨大，在总量平衡的前提下，必然会影响对石景山西部地区土地一级开发资金的供给。

4．和谐社会与科学发展观的要求
本届政府提出了科学发展观、构建和谐社会的施政纲领，因此，在对石景山西部地区开发的组织上，必须充分考虑这一。