资产评估项目案例分析(ppt 67)
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企业价值评估案例分析ppt课件
●ZX公司近年的收入增长较快 ●各类业务均有所发展 ●管理层决策萎缩基金业务
预测方法：趋势外推法
5/8/2021
整理版课件
11
预测过程及结论
预测的基数：扣除基金收入的2002年的收入。 增长率：参考比较稳定的2002年扣除基金收入后的增长比例 7%，结合2002年大项目较多，对上述增长率修正—2%，即5%。 考虑2003年剩余基金回收佣金计38万元。
变动费用占收入的比例
42%
30%
30%
2002 1018.0 202.59 815.41
26%
管理费用核算内容主要是人员工资、固定资产折旧、办公场所租赁费、办 公费、业务招待费等，其中主要的变动项目是人员工资、办公费及其他杂费；固 定费用主要是租赁费、折旧费、修理费等。
5/8/2021
整理版课件
14
全部股东权益=净现金流现值+超常持有的资产价值 净现金流现值采用分段法。 方法中的特点：
ZX没有财务杠杆、假设现金流是平均流入、至评估 基准日ZX公司已成立9年、存在溢余资产。
5/8/2021
整理版课件
5
三、评估的技术说明
（一）咨询行业分析
1、国内咨询行业基本情况 2、影响咨询行业发展的因素
（1）社会经济发展 （2）全球化和国际资本的流动 （3）市场的发育情况和客户的认知程度 （4）行业环境 （5）人力资源 （6）企业的管理水平和专业化水平
5/8/2021
整理版课件
3
一、基本情况
说明公司性质、业务范围、近年来所经营产品（或服务）的 业务量及业务收入、资产、负债及财务状况等等。
ZX公司是一家从事咨询业的中介机构，其业务以市场调查和 投资咨询为主，另外也从事经营咨询和基金管理等业务。
预测方法：趋势外推法
5/8/2021
整理版课件
11
预测过程及结论
预测的基数：扣除基金收入的2002年的收入。 增长率：参考比较稳定的2002年扣除基金收入后的增长比例 7%，结合2002年大项目较多，对上述增长率修正—2%，即5%。 考虑2003年剩余基金回收佣金计38万元。
变动费用占收入的比例
42%
30%
30%
2002 1018.0 202.59 815.41
26%
管理费用核算内容主要是人员工资、固定资产折旧、办公场所租赁费、办 公费、业务招待费等，其中主要的变动项目是人员工资、办公费及其他杂费；固 定费用主要是租赁费、折旧费、修理费等。
5/8/2021
整理版课件
14
全部股东权益=净现金流现值+超常持有的资产价值 净现金流现值采用分段法。 方法中的特点：
ZX没有财务杠杆、假设现金流是平均流入、至评估 基准日ZX公司已成立9年、存在溢余资产。
5/8/2021
整理版课件
5
三、评估的技术说明
（一）咨询行业分析
1、国内咨询行业基本情况 2、影响咨询行业发展的因素
（1）社会经济发展 （2）全球化和国际资本的流动 （3）市场的发育情况和客户的认知程度 （4）行业环境 （5）人力资源 （6）企业的管理水平和专业化水平
5/8/2021
整理版课件
3
一、基本情况
说明公司性质、业务范围、近年来所经营产品（或服务）的 业务量及业务收入、资产、负债及财务状况等等。
ZX公司是一家从事咨询业的中介机构，其业务以市场调查和 投资咨询为主，另外也从事经营咨询和基金管理等业务。
资产评估学-PPT精品
评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程 序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证， 具有行业公允的业务规范。
评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的， 由此得出的评估结论必须接受市场的检验。
评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。
咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见
评估价值类型 评估方法 评估程序
资产评估机构和相关人员 被评估的资产 对被估资产定价的依据 内在行为规范 资产交易业务本身经济行 为的特征 对资产价值的质的规定 具体技术和手段 工作顺序
三、资产评估的特点
现实性－－是对被估资产价值确认的现实基础
资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据， 对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。
案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清 算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市 场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该 交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本 相同，成交时间为2019年6月，成交价格为365.2 万元。评估基准日为2019年8月。
案例3分析
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交 易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算 该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低 于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：
资产评估过程结构图
评估环境
目的与动机 1
资料收集 2
鉴定与评价 3
假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 得出结论 7
—社会 —经济 —技术 —法律 12
形评 成价 问指 题标
3 4 5 6 7 思维过程
综分选实意
合析择施见
资产评估基本途径和方法
成本法
评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的， 由此得出的评估结论必须接受市场的检验。
评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。
咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见
评估价值类型 评估方法 评估程序
资产评估机构和相关人员 被评估的资产 对被估资产定价的依据 内在行为规范 资产交易业务本身经济行 为的特征 对资产价值的质的规定 具体技术和手段 工作顺序
三、资产评估的特点
现实性－－是对被估资产价值确认的现实基础
资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据， 对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。
案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清 算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市 场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该 交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本 相同，成交时间为2019年6月，成交价格为365.2 万元。评估基准日为2019年8月。
案例3分析
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交 易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算 该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低 于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：
资产评估过程结构图
评估环境
目的与动机 1
资料收集 2
鉴定与评价 3
假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 得出结论 7
—社会 —经济 —技术 —法律 12
形评 成价 问指 题标
3 4 5 6 7 思维过程
综分选实意
合析择施见
资产评估基本途径和方法
成本法
资产评估案例分析课件
资产评估案例分析
（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年 ；
（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95=(175.05)年；
（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际 成新率 实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使 用（经济）年限×100% ＝11.95/17×100%＝70%（ 取整）
资产评估案例分析
机器设备的评估程序：
☺要约与承诺阶段：明确评估基准日和评估目的
等
☺评估准备阶段：制定评估工作计划、落实评估
人员等
☺现场评估阶段：查明实物、落实评估对象等 ☺确定单台设备的估价数据、评定估算阶段：
搜集欠缺资料、筛选与整理已搜集到的数据等
☺自查及撰写评估报告：对设备估价依据和参数
进行一次全面核对、编制撰写评估报告等
资产评估案例分析
重置成本法的适用范围：
重置成本法虽是机器设备的一种常用方法，但也并非适用于所 有的机器设备，也就是说在机器设备评估中运用重置成本法是有一 定适用范围的。主要的适用情况有如下三种：
继续使用前提下的机器设备：若改用续用或移 地续用，运用重置成本法进行评估时，必须作适 当的调整才能得出评估结果。 继续使用前提下，不具备单独获利能力的单台 设备或其它设备的评估：无法用收益法，采用重 置成本法进行评估。 非继续使用前提下，无市场参照物的机器设备： 采用时需做调整，以得到非续用重估价格
公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小资于产评3估0案例0分m析m
实物：
资产评估案例分析
二、估算重置价值
1、估算购置价格
经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的 J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基 准日）为人民币188,000元。
（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年 ；
（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95=(175.05)年；
（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际 成新率 实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使 用（经济）年限×100% ＝11.95/17×100%＝70%（ 取整）
资产评估案例分析
机器设备的评估程序：
☺要约与承诺阶段：明确评估基准日和评估目的
等
☺评估准备阶段：制定评估工作计划、落实评估
人员等
☺现场评估阶段：查明实物、落实评估对象等 ☺确定单台设备的估价数据、评定估算阶段：
搜集欠缺资料、筛选与整理已搜集到的数据等
☺自查及撰写评估报告：对设备估价依据和参数
进行一次全面核对、编制撰写评估报告等
资产评估案例分析
重置成本法的适用范围：
重置成本法虽是机器设备的一种常用方法，但也并非适用于所 有的机器设备，也就是说在机器设备评估中运用重置成本法是有一 定适用范围的。主要的适用情况有如下三种：
继续使用前提下的机器设备：若改用续用或移 地续用，运用重置成本法进行评估时，必须作适 当的调整才能得出评估结果。 继续使用前提下，不具备单独获利能力的单台 设备或其它设备的评估：无法用收益法，采用重 置成本法进行评估。 非继续使用前提下，无市场参照物的机器设备： 采用时需做调整，以得到非续用重估价格
公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小资于产评3估0案例0分m析m
实物：
资产评估案例分析
二、估算重置价值
1、估算购置价格
经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的 J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基 准日）为人民币188,000元。
资产评估的管理案例分析(PPT共 67张)
房地产企业评估—两个典型案例
某上市公司的母公司将其控股的房地产 公司以 成本价 转入上市公司，当年实现 利润 5000 万元，美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以 高价 卖给关联公司，年报因此笔交易每 股收益由—0.24元变为赢利0.06元。
房地产企业评估—目前的规范要求
●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一
●采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面
●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧
●使用假设开发法使，假设前提过于乐观
房地产评估存在的主要问题
※房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别 房地产市场因素 ※重置成本法中成本的构成 ※市场法 ※假设开发法
房地产企业评估—目前的规范要求
假设开发法
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值 -开发成本-管 理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 投资者购买待开发 房地产应负担的税费 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应 考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完 成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应 的平均利润率 必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方 法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。
房地产企业评估—如何操纵评估
低价的由来 使用成本法，按核实后的成本计开发项 目的评估值 为回避产成品和在产品隐含利润，将开 发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—如何操纵评估
高价的由来 使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取 利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技 术上可行、经济上可行的限制 使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部 利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的 利润进行估算 忽略产权上的瑕疵 简单地利用土地估价报告和房地产估价报告
资产评估ppt课件
30
（2）资产评估是评估人员依据有关的法律、
法规和对被评估资产有关信息全面了解的 基础上做出的价值判断
资产评估是件严肃的事情，不能随意的估算，必须具有 科学的依据。包括公司法、国有资产评估管理办法、各 种合同和协议等等。
31
ｌ、案情简介：2000年9月，Ｓ厂经主管机关同意，将企 业所有房屋及机器设备卖掉，作为职工安置费用。主厂 房是一栋五层楼房，1991年建成，造价91万余元，加上 旧车间、配电房、仓库等，评估值134万元，委托方却要 求只能评68万元。
家电 金融
（2）按资产是否具有综合获利能力将资产分为 单项资产和整体资产
单项资产是指单台、单件的资产。如一台设备、一栋房 屋等。整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获 利能力的资产综合体。如一家企业 注意两点。第一点，单项资产和整体资产的概念是相对 的而不是绝对的。如汽车之于出租车司机或企业。第二 点，在一些情况下，企业各单项资产之和并不一定等于 企业的整体资产。
4
背景
由于净资产账面价值不能决定持续经营公司的内在价值，而 受股票数量、市场交易情况、投机性等众多因素的影响，股票 市场价格具有短期波动性，因此在评估方法的选择上，账面价 值法、市场价格法等均被否定，最终决定采用收益法分别对两 家公司进行评估，并以此为基础确定换股比例。
5
•
谈起资产评估，人们也许比较陌生。但是提起企业的 股份制改造、兼并、重组等，大家应该不陌生，很多人 是这一经济行为的亲历者或见证者，在这些涉及产权变 动的过程中，都有资产评估的身影。
34
（5）资产评估必须按照一定的程 序进行。
评估程序是资产评估工作从开始准备到最 后结束的工作顺序，才能保证评估质量。
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委托人以虚假资产委托评估验资的案例 ｌ、案情简介：2001年某公司申请注册验资，投资人 以库存钢材170吨作为资本金投入，并出示了某商店出售 钢材的五张发票，某事务所财务人员让委托人带至某钢 材市场的—个门面看了一眼，说是有170吨钢材（实际只 有四吨多），并出具了资产评估报告和验资报告。 ２、风险分析：委托人以根本不存在的存货委托评估， 提供的发票又不是钢材经营商店的发票（后来工商查证： 会计师事务所档案内有发票复印件，但原件全部退回某 商店盖了作废章），实际是以虚假资产骗取资产评估报 告和验资报告。如果委托人阴谋得逞，很可能凭营业执 照在外诈骗或从事其他非法活动，将造成不可估量的损 失。
第八章 企业价值评估(上) 《资产评估》 PPT课件
估加总在评估具体标的上的差异，以及由此引起的在评估时考 虑的因素等方面的差异，两种评估的结果通常会有所不同。 ▪ 两者的差异通常会表现为企业的商誉（即企业的整合效应 产生的不可确指的无形资产）或企业的综合性经济性贬值（企
▪ 业要素资产之间的不匹配、产品结构与市场需求之间的不匹配 形成的贬值）。
▪ 在这里通过企业价值的整体性评估与要素资产加和评估的 比较，不是说企业要素资产加和的评估方法不能使用，而是要 说明企业要素资产加和评估的方法可能并不一定能够完全客观 地将持续经营前提下的企业价值反映出来。所以，在一般情况 下，尽量不要单独使用这种方法评估企业价值。
分的估计。
▪ 4.企业价值评估是一种整体性评估，它充分考虑了企业各 构成要素资产之间的匹配与协调，它与企业的各个要素资产的 评估值之和既有联系，也有区别。一般来说，企业的各个要素 资产的评估值之和是整体性企业价值的基础。在此基础上考虑 企业的商誉或综合性经济性贬值，就是整体性企业价值了。当 然，企业价值与企业的各个要素资产的评估值之和之间还是有 区别的，这些区别主要表现为：
▪ 清算价值，是指企业在非持续经营条件下的各要素资产 的变现价值。
▪ 企业的清算价值包括了有序清算价值和强制清算价值等。 ▪ 二、企业价值评估的特点 ▪ 1.从评估对象的构成来看，评估对象是由多个或多种单项
资产组成的资产综合体。 ▪ 2.从决定企业价值高低的因素看，其决定因素是企业的整
体获利能力。 ▪ 3.企业价值评估是对企业具有的潜在获利能力所能实现部
▪ （三)企业价值评估的对象、范围和价值类型 ▪ 1.企业价值评估对象和范围 ▪ (1)企业的总资产价值是企业流动资产价值加上固定资产价
值、无形资产价值和其他资产价值之和。 ▪ (2)企业整体价值是企业总资产价值减去企业负债中的非付
▪ 业要素资产之间的不匹配、产品结构与市场需求之间的不匹配 形成的贬值）。
▪ 在这里通过企业价值的整体性评估与要素资产加和评估的 比较，不是说企业要素资产加和的评估方法不能使用，而是要 说明企业要素资产加和评估的方法可能并不一定能够完全客观 地将持续经营前提下的企业价值反映出来。所以，在一般情况 下，尽量不要单独使用这种方法评估企业价值。
分的估计。
▪ 4.企业价值评估是一种整体性评估，它充分考虑了企业各 构成要素资产之间的匹配与协调，它与企业的各个要素资产的 评估值之和既有联系，也有区别。一般来说，企业的各个要素 资产的评估值之和是整体性企业价值的基础。在此基础上考虑 企业的商誉或综合性经济性贬值，就是整体性企业价值了。当 然，企业价值与企业的各个要素资产的评估值之和之间还是有 区别的，这些区别主要表现为：
▪ 清算价值，是指企业在非持续经营条件下的各要素资产 的变现价值。
▪ 企业的清算价值包括了有序清算价值和强制清算价值等。 ▪ 二、企业价值评估的特点 ▪ 1.从评估对象的构成来看，评估对象是由多个或多种单项
资产组成的资产综合体。 ▪ 2.从决定企业价值高低的因素看，其决定因素是企业的整
体获利能力。 ▪ 3.企业价值评估是对企业具有的潜在获利能力所能实现部
▪ （三)企业价值评估的对象、范围和价值类型 ▪ 1.企业价值评估对象和范围 ▪ (1)企业的总资产价值是企业流动资产价值加上固定资产价
值、无形资产价值和其他资产价值之和。 ▪ (2)企业整体价值是企业总资产价值减去企业负债中的非付
资产评估学案例研究成果PPT课件
02 资产评估学概述
资产评估学的定义与特点
总结词
资产评估学是一门研究如何对资产价值 进行科学、客观、公正评估的学科。
VS
详细描述
资产评估学主要关注各类资产的价值评估 ，包括有形资产和无形资产。它强调以市 场为基础，通过运用科学的方法和专业的 知识，对资产的价值进行合理的估算。资 产评估学具有科学性、客观性和公正性的 特点，对于维护市场秩序、保障各方利益 具有重要意义。
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资产评估学的应用领域
要点一
总结词
资产评估学广泛应用于各个领域，如企业价值评估、房地 产评估、无形资产评估等。
要点二
详细描述
随着经济的发展和市场的扩大，资产评估学的应用领域越 来越广泛。在企业价值评估方面，通过对企业整体价值进 行评估，有助于企业并购、重组等活动的顺利进行；在房 地产评估方面，通过对房地产价值的评估，有助于房地产 交易的公平进行；在无形资产评估方面，可以保护企业的 知识产权，防止无形资产流失。
加强案例研究
鼓励开展更多深入的案例 研究，以丰富资产评估学 的理论体系和实际应用。
跨学科合作
建议加强与其他相关学科 的合作，促进学科交叉融 合，推动资产评估学的创 新发展。
06 案例研究应用与展望
案例研究成果的应用领域
企业价值评估
利用资产评估学理论和方法，对 企业整体价值进行合理评估，为 投资者和管理者提供决策依据。
术研究发展。
实践指导
案例研究成果可以为资产评估 实践提供指导和借鉴，提高评
估工作的质量和效率。
人才培养
通过案例教学，培养具备实际 操作能力的资产评估专业人才
。
社会认可
案例研究成果的推广和应用， 可以提高资产评估行业的公信
资产评估学PPT课件
房地产评估
房地产评估概述
介绍房地产评估的概念、目的、原则和程序。
房地产评估方法
详细介绍市场比较法、收益法、成本法等评 估方法及其适用范围和优缺点。
房地产评估案例分析
通过实际案例，演示如何运用评估方法对房 地产进行评估。
机器设备评估
机器设备评估概述
介绍机器设备评估的概念、目的、原则和程序。
机器设备评估方法
法律责任
如果评估师违反了相关法律法规或职业道德，将会承担相应 的法律责任，包括民事责任、行政责任和刑事责任。
05 资产评估案例分析
房地产评估案例
总结词
房地产评估案例主要涉及对房地产价值 的评估，包括住宅、商业和工业地产等 。
VS
详细描述
房地产评估案例通常需要考虑房地产的位 置、用途、建筑结构、市场供需关系以及 经济环境等因素。评估方法包括比较法、 收益法和成本法等。
04 资产评估的程序和规范资产评估源自程序明确评估目的和评估范围
在开始评估前，需要明确评估的目的和资产的 范围，以便确定评估方法和参数。
01
选择评估方法
根据资产的特点和评估目的，选择合 适的评估方法，如市场比较法、收益
法、成本法等。
03
计算评估值
根据确定的参数和方法，进行计算，得出资 产的评估值。
02 资产评估的基本方法
市场法
总结词
通过比较类似资产近期交易价格来评 估资产价值的方法。
详细描述
市场法基于替代原则，通过选取与被 评估资产类似的资产作为比较对象， 收集近期交易价格、交易条件等信息， 经过对比分析和调整差异，得出被评 估资产的价值。
收益法
总结词
通过预测资产未来收益并折现来评估 资产价值的方法。
《资产评估》PPT课件
2021/8/17
案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
三、判断（对的打√，错的打×） 1.已经在固定资产评估中体现价值的固定资产大修理
费不再计算评估值。 2.对流动资产评估主要考虑其综合获利能力进行综合
程序：
确定应收账款账面价值 确认已发生的坏账损失 确定可能发生的坏账损失
2021/8/17
案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
三、应收票据的评估
（一）按票据的本利和计算 应收票据是票据化的债权，以商业票据为载体债权， 作为载体的票据可以转让背书。 计算公式： 应收票据评估值＝本金×（1+ 利息率×时间）
3.了解货币性资产的评估方法；掌握应收账款评估 的基本程序，坏账损失估计的坏账比例法和账龄分 析法；了解评估应收账款的限性；掌握应收票据贴 现值的计算方法，待摊费用和预付费用的评价方法。
2021/8/17
案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
第5章 流动资产评估 第1节 流动资产评估概述 第2节 实物类流动资产的评估 第3节 其他流动资产的评估
在用低值易耗品评估值 = 全新低值易耗品的成本 价值 × 成新率 成新率＝1－低值易耗品实际已使用月数/低值易
耗品可使用总月数
2021/8/17
案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
三、在产品的评估
在产品包括生产过程中尚未加工完毕的在制品、已加 工完毕但是不能单独对外销售的半成品（可直接对外 销售的半成品视同产品评估）。 在产品的评估可以采用成本法，也可以采用市场法。
周转速度快 变现能力强 波动性
占用形态同时并存又相继转化
2021/8/17
案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
三、判断（对的打√，错的打×） 1.已经在固定资产评估中体现价值的固定资产大修理
费不再计算评估值。 2.对流动资产评估主要考虑其综合获利能力进行综合
程序：
确定应收账款账面价值 确认已发生的坏账损失 确定可能发生的坏账损失
2021/8/17
案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
三、应收票据的评估
（一）按票据的本利和计算 应收票据是票据化的债权，以商业票据为载体债权， 作为载体的票据可以转让背书。 计算公式： 应收票据评估值＝本金×（1+ 利息率×时间）
3.了解货币性资产的评估方法；掌握应收账款评估 的基本程序，坏账损失估计的坏账比例法和账龄分 析法；了解评估应收账款的限性；掌握应收票据贴 现值的计算方法，待摊费用和预付费用的评价方法。
2021/8/17
案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
第5章 流动资产评估 第1节 流动资产评估概述 第2节 实物类流动资产的评估 第3节 其他流动资产的评估
在用低值易耗品评估值 = 全新低值易耗品的成本 价值 × 成新率 成新率＝1－低值易耗品实际已使用月数/低值易
耗品可使用总月数
2021/8/17
案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
三、在产品的评估
在产品包括生产过程中尚未加工完毕的在制品、已加 工完毕但是不能单独对外销售的半成品（可直接对外 销售的半成品视同产品评估）。 在产品的评估可以采用成本法，也可以采用市场法。
周转速度快 变现能力强 波动性
占用形态同时并存又相继转化
2021/8/17
案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
企业价值评估收益法(PPT 62张)
中国资产评估协会
CHINA Appraisal Society
第一部分 案例背景
三、银行企业价值评估的特点（续）
4、银行企业受相关金融法律法规制度的影响。由于金融业对国家的经 济安全具有举足轻重的作用，所以金融业是一个受政府控制的行业。银 行的业务服务、服务的区位、银行的投资与兼并、资本水平以及财务报 告以及其他很多方面，都受到政府不同部门的控制。 5、银行是经营货币和具有信用创造功能的特殊企业，其特许权价值体 现于客户群、人力资源、技术能力、形象和市场份额等方面，同时与国 家的政治稳定性、经济增长、通货膨胀、外资外贸政策等密不可分，高 负债经营所导致的内在脆弱性，决定了必须站在战略高度对目标银行的 价值进行综合评估。 6、银行业企业总资产可根据负债规模的变化随时发生变化，在采用收 益法评估银行企业价值时，一般采用股权自由现金流。
中国资产评估协会
CHINA Appraisal Society
第二部分 案例内容
四、评估假设
本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以企业持续经营 为前提条件； 企业所遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和所处社会经 济环境在预测期内无重大改变； 赋税基准及税率无重大改变 假设甲银行预测期的生息资产规模与其所对应的资金来源实现 平衡，预测期均能通过发行债券等方式筹集到所需要相应规模的 资金； 未来财务数据预测中，假设甲银行预测期的资产负债比例等各 项指标均符合评估报告出具前相关监管部门已颁布的各项监管指 标的要求； 假设甲银行未来年度不进行利润分配，与历史情况保持一致； 无不可抗力或不可预见因素对国家开发银行造成的重大不利影 响。
中国资产评估协会
CHINA Appraisal Society
第一部分 案例背景
《资产评估方法》PPT课件
【例】重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元, 运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人 工成本500元。根据统计分析,计算求得安装成本中的间 接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为:
直接成本为50000元+1000元+800元=51800元 其中:买价,50000元 运杂费,1000元 安装成本,800元 其中：原材料,300元 人工,500元
间接成本为400元 重置成本合计,52200元。【思考】复原还是更新？
2、价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指 数,将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为 重置成本的一种方法。其计算公式为：
重置成本=资产的账面原值×(1+价格变动指数) 或
重置成本=资产账面原值×价格指数 其中,价格指数可采用定基价格指数或环比价格指数
为规模经济效益指在 数美 ，国，这个经验数据
在0.41.2间，如加工工业一0般.7， 是房地产 行业一般0为.9。
4、统计分析法 ---以样本推断总体
第一,在核实资产数量的基 础上,把全部资产按照适当 标准划分为若干类别。
第二,在各类资产中抽样选择适量具有代表 性的资产,应用功能价值法、价格指数法、重置 核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重 置成本。
重置成本：按现行市价，重新构建一项与被评估资产功能相同 或相似的全新资产所支付的全部货币总额。
1、复原重置成本 ： 指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造 标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估 对象相同的全新资产所发生的费用
2、更新重置成本 ： 指采用新型材料,现代建筑或制造标准，新 型设计、规格和技术等，以现时价格水平购建与评估对象具有 同等功能的全新资产所需的费用。
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无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了使用三种方法时应关注的事项
成本法： （1）无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益； （2）功能性贬值和经济性贬值。
收益法： （1）合理确定无形资产带来的预期收益，分析与之有关的预期变动、受益 期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值；
财政部财评字[1999]91号《关于印发<资产评 估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》；
中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范 意见(试行)》；
其他评估相关法律、法规和规章制度等。
评估行业准则体系—已发布
2001年9月《资产评估准则--无形资产》 2003年3月《注册资产评估师关注评估对
《资产评估操作规范意见》 第十章 第九十二条至第一百条 《资产评估准则—无形资产》 共22条，自2001年9月实施
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了总体应关注的事项
（1）有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料； （2）无形资产的性质、目前和历史状况； （3）无形资产的剩余经济寿命和法定寿命； （4）无形资产的使用范围和获利能力； （5）无形资产以往的评估及交易情况； （6）无形资产转让的可行性； （7）类似的无形资产的市场价格信息； （8）卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件； （9）可能影响无形资产价值的宏观经济前景； （10）可能影响无形资产价值的行业状况及前景； （11）可能影响无形资产价值的企业状况及前景； （12）对不可比信息的调整。
高价卖给关联公司，年报因此笔交易每
股收益由—0.24元变为赢利0.06元。
房地产企业评估—目前的规范要求
资产评估规范 企业整体成本加和法前提下—产成品和
在产品评估 企业整体成本加和法前提下—土地使用
权、房屋建筑物、在建工程评估 收益法前提下企业价值评估
房地产企业评估—目前的规范要求
房地产估价规范 最高最佳使用 highest and best use
房地产评估存在的主要问题
※房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别 房地产市场因素
※重置成本法中成本的构成 ※市场法 ※假设开发法 ※划拨土地使用权评估
第三部分 无形资产评估
无形资产评估—高风险领域之二
用于注册资金 用于融资计划或寻找战略投资人 用于上市公司关联方转让
无形资产评估—目前的规范和准则
目的评估值 为回避产成品和在产品隐含利润，将开
发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—如何操纵评估
高价的由来 使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取 利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技
术上可行、经济上可行的限制 使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部
利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的 利润进行估算 忽略产权上的瑕疵 简单地利用土地估价报告和房地产估价报告
市场法： （1）确定具有合理比较基础的类似的无形资产； （2）收集类似的无形资产交易的市场信息和被评估无形资产以往的交易
天顺房地产公司评估案例
1、您认为此报告存在哪些问题？
2、如果由您来承做此项目，您打算从何途径收 集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方 面重点关注哪些问题？
天顺房地产公司评估案例
1、评估风险分析 2、评估方法的选择 3、重要参数的选取 4、评估假设
房地产评估存在的主要问题
●对房产与地产的关系认识模糊 ●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一 ●采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面 ●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧 ●使用假设开发法使，假设前提过于乐观
第二部分 房地产企业评估
房地产企业评估—高风险领域之一
房地产企业的转让隐含的利 润，控制转让价格
房地产企业评估—两个典型案例
某上市公司的母公司将其控股的房地产
公司以成本价转入上市公司，当年实现
利润5000万元，美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以
开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完 成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应 的平均利润率
必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方 法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。
房地产企业评估—如何操纵评估
低价的由来 使用成本法，按核实后的成本计开发项
法律上允许、技术上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，能使估价对象产 生最高价值的使用。
房地产企业评估—目前的规范要求
假设开发法
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管 理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发 房地产应负担的税费
预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应 考虑类似房地产价格的未来变动趋势。
资产评估项目案例分析
主要内容
资产评估行业标准建设 房地产企业评估 无形资产评估
法人股评估 企业价值评估 金融不良资产评估
第一部分 评估行业标准建设
评估行业遵照执行的制度体系
国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及 其施行细则；
财政部（2001）第14号令公布的《国有资产评 估管理若干问题的规定》；
象法律权属指导意见》 2004年2月《资产评估准则──基本准则》 《资产评估职业道德准则──基本准则》 2004年12月《企业价值评估指导意见》 2005年3月《金融不良资产评估指导意见》
评估行业准则体系—制定中
资产评估程序准则 资产评估报告准则 工作底稿准则及推荐格式 机器设备评估准则 抵押资产评估准则 评估业务约定书 不动产评估准则 价值类型 资产评估基准日
（2）确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资 产总和带来的收益；
（3）预期收益口径与折现率口径保持一致； （4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者； （5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差异的原因。
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了使用三种方法时应关注的事项