2014房地产营销策划方案[完整版]

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目录

引言

第一部分市场解构

基本描述

项目SWOT分析

本文由赤峰楼盘网独家提供/目标市场定位与分析

第二部分客户分析

目标市场定位与分析

目标消费群购买心理及行为分析

第三部分产品策略

策划思路

产品规划

卖点梳理

第四部分价格策略价格策略

价格结构

价格预期

第五部分营销通路营销展示中心

接待中心

VIP营销

第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO

推广总精神

营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略

整体营销战略

入市策略

推广策略

推广部署

阶段销售周期划分及策略

附录

引言

对于楼盘项目的市场研究,是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性,决定了本次《楼盘项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度,更具有与生俱来的冲击力:

如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清,并且富有执行性?

如何从种种困难与矛盾中找出正解,解决变数及不确定的风险?

如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成,打动市场的市场攻击体系?

如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台,实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系?

一个项目的推广成功,需经多方面努力及细致铺排,而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需严谨地执行。

本策略,仅做概要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。

房产是开发商品牌的载体,产品的定位与开发理念,需与开发商的经营理念相一致,才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动**(地区)”作为楼盘项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则,也是立足业

界、长远发展的根本;“感动**(地区)”是开发理念的核心,指对人性的关注,体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀;“品位”指产品质量方针和品质保障。

策划目的

1.树立产品品牌,体现楼盘项目的三个价值:

中心区——**(地区)政务文化核心区和未来商业中心区;

升值空间——楼盘项目及项目区域具有很大的升值潜力;

新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。

2.使产品具有较高的市场认可度,保证产品顺利去化。

3.以成功的项目操作和品牌树立,打造开发商在业界的良好品牌形象,为开发商的后期开发铺平道路。策划思路

详细请参阅《**(地区)楼盘项目整合营销推广系统方案逻辑图》

第一部分市场解构

基本描述

**(地区)市地理位置优越,临近合肥市,为皖西地区的中心城市,区域人口规模较大,城区人口近30万;

**(地区)历史悠久,自然资源及旅游资源丰富,又为红色老区,在政策上得到国家的倾斜和支持;

**(地区)交通便捷,宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展,对本项目产生极大的利好;

**(地区)经济平稳增长,增速较低,年增幅约为6.5%,在安徽省各地级市中处于第三集团,经济实力及居民消费能力有限,2003年城镇居民可支配收入5139元,为安徽省最低水平,低于全省平均水平1628.55元;

**(地区)是劳务输出大市,全市外出务工人员达到107万人,其务工所得为**(地区)市居民的一个重要收入来源,返乡置业者为一潜在的有效需求群体;

旧城改造以及行政新区的建设是**(地区)城市建设的推动力;也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力。

项目介绍

1.地块四至

北面:北依佛子岭路与27万方的天盈星城相望;

西面:西临解放南路和安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城;

东面:东接天盈星城新地块和**(地区)行政服务中心;

南面:南靠312国道和规划中的森林公园并紧贴**(地区)火车站;

2.主要规划指标

土地面积:261931平方米。

用地性质:住宅用地。

容积率:1.3。

建筑退让:退让佛子岭路25米,解放南路40米,退其它道路不少于5米,商业仅沿解放路布置,其他道路不得布置对外的商业门面。

3.地块周边规划

项目所处位置为南部新区,除规划建有市府办公区外,还将建设一所小学、体育运动中心、华山综合城、汽车南站及312国道旁森林公园等公共设施,项目旁安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城正在建设,东面天盈星城新地块也准备建造一高端产品——别墅住宅小区。4.周边配套设施档次与项目档次存在差异,有待提高

⑴.目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营,无法满足项目住宅中高档品位的需求,需要全面提升;

⑵.项目距市中心3公里,7路和201路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显,紧靠312国

道,向东可达合肥,向西可通河南,紧邻火车站,而且车站近期开通客运将大大带动本项目周边的人气;

⑶.教育、医疗等社会配套严重不足。

⑷.其他配套设施现状;

1.政府机构:项目东面临近**(地区)行政服务中心和市委市政府新办公大楼。

2.教育:项目北面有**(地区)六中、交通小学和国防科技学校。

3.医院:项目向西北磨子潭路上有**(地区)市第二医院。

4.娱乐:项目对面是在建的五星级沃尔特酒店。

5.景观:项目向北是沿河的城市公园。

5.环境分析:

⑴.区域环境:地块位于政务新区,火车站广场附近,是规划确定的城市发展方向,周边新建住宅项目渐趋增多,

区域整体形象看好。

⑵.居住环境:地块所处区域为新区,交通条件便利通达,但生活配套很不完善,临近火车站广场对居住条件有

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