公寓客户：小户型公寓市场分析报告(修改)
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城北区：经济技术开发区、工业、产业新区；客户以工薪白领等刚需 、投资客户为主 高新区：西安市经济最活跃区域、区域集聚办公，产业，科研等为主 ，以工薪白领、刚毕业参加工作的大学生、投资客户为主
城内区：主要以商业为主；土地供应量少，区域价值高，多以投资客 户为主 二环：主要集中在各区域的繁华交汇处，以工薪白领、投资客户为主
高新沣惠南路水晶岛西 侧
盛世一品 凤城二路赛高国际对面
占地面积 80000㎡ 26667㎡ 12666㎡ 18926㎡
长安壹栋
长安路草场坡新文巷
6126㎡
MAX未来
未央大道与凤城五路十 字东北角
7670㎡
象牙宫寓
长安路陕师大对面
长安公馆
城南区环城南路西段 14号
凤城一号
西安市经开区凤城一路 与文景路十字东北角
6
客户群分析
刚需以收入一般的年轻客户为主 投资以收入水平较高，炒房为目的客户为主
小户型市场的客户特征： 1、年龄— 客户比较年轻，其中以自用为主的客户较年轻，主要年龄在28-30岁范围，以投 资为主的客户在35-40岁之间居多；客户文化水平高，80％以上客户为大专以上水平。租住 的客户以即将或者刚毕业的大学生为主，年龄约在24-28之间居多。
一房41-44㎡ 576套64—97㎡ 24套、 69㎡ 104套 82—89㎡ 94套
二房63—92㎡ 156套106—107㎡ 24套
8800元/平方米
8300—10000元 /平米
600 1,500
8
区域共性及现状
小户型公寓集中于商务、商业、产业且交通便利区域
项目体量小，容积率高。 户均面积以30—70平方米为主，建筑形式一般为高层一 梯5—8户 小户型公寓项目面积小，总价低，精巧实用，潜在客户 群广泛，以刚需首置性客户 小户型物业租售市场旺盛，投资回报较高 项目所在位置均以区域主干道为主，交通方便。 项目所在位置均以商务、商贸，产业为主。 公寓型项目对交通，周边配套的依赖性较强。
5.43 6 14
一房31-62㎡ 二房77㎡ 、 三房92㎡
一房38-54㎡ 65套 77㎡ 6套、 二房75-86㎡ 54套
一房80-82㎡ 442套 二房112-115㎡ 156套
5700元/平方米 6000元/平方米 6500元/平方米
2.43 4.62
一房34-88㎡ 976套 二房46-114㎡ 177套
2、收入—自住客户一般工作稳定，储蓄不多，家庭月收入水平在3000——5000元之间； 投资客户一般有较好的经济基础，家庭月收入在10000以上。
3、家庭—家庭结构比较简单，多数为婚房，部分为单身家庭。
4、现状—目前居住状态以租房为主，急于摆脱目前的租房生活，住房的使用以过渡性为主， 投资性客户分两类：1、租房收入填补新房月供2、以炒房为目的。
87.44%
70平米以上成交量
70平米以下成交量
4
区域量价分析势
小户型公寓城北成交量最大，城内成交价最高
单位：㎡
250000
2010年各区域小户型成交量比
200000
150000
100000
50000
0 城北 城东 城南 城西 城内 高新
单位：元/㎡ 9000 2010年区域小户型成交均价
8000
50-60㎡
192套、7800元/平方米
6.46
一房44-52㎡ 205套 39-47㎡ 205套 二房94-101㎡ 162套 跃层94-97㎡ 8套
7700元/平方米 2,000
5.3
一房40-55㎡ 678套 二房78-82㎡ 494套 7000元/平方米
5
一房37-72㎡ 337套
16000元/平方米 1,800
二房65-70㎡ 87套
三房99-105㎡ 29套
一房39㎡ 108套 二房58㎡ 104套、70㎡ 108套、83㎡ 52套
销售均价
8800-9800元/ 平米
装修标准 ( 元/ ㎡)
1,200
待定
1,500
6300元/平方米
7000元/平方米
6.8
一房30-40㎡
64套 40-50㎡ 96套 二房80-90㎡ 32套
西安小户型公寓市场研究
1
2
区域分布
小户型公寓分布以各版块核心区域，主干道为主
城南区：长安路沿线为主;
7500元/㎡
城 7000元/㎡ 北
9000元/㎡
城内
城
7500元/㎡
南
高新区：以唐延路、高新路沿路 为主;
城北区：以未央路沿路两边为主;
城内区：见缝插针，分布较为分 散;
二环：分布较为分散，以各区域 繁华交汇处为主。
捷瑞新时代
捷瑞新时代位于高新丈 八北路108号
大明宫寓
未央大道与龙首南路十 字东南角
民乐园万达广场
城内新城区解放路111 号
海星未来城
太白南路电子科技大学 对面
14000㎡ 4703㎡ 7333㎡ 10005㎡ 4000㎡ 114970㎡
37300㎡
源自文库
总建面积 600000㎡ 240000㎡ 70000㎡ 78327㎡
3
小户量价分析
小户型产品成交均价高约其他面积800元/㎡ 小户型公寓成交稳定，成交量占全市10%左右
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
70以下
2010年各面积段成交均价
800
70-90
90-125
125-145
145-180
2010年小户型成交量占比
12.56%
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0 城北
城东
城南
城西
城内
高新
城北成交量最大 高新项目最多 城南量价表现最稳 城内占比最高，价格最高
5
区域分析
主要集中在以办公、商业、科研、文教等为主区域 以刚需、首置、投资客户为主
城南区：区域以办公，商业，文教等为主；区域内刚毕业参加工作的 大学生、教师、工薪白领等刚需、投资客户为主；
5、阶层—以普通工薪白领首次置业为主，占到一半左右的比例；纯投资客户约15-20％左 右，其他如个体、自由职业者等占到2成左右的比例。
7
产品分析
项目总体体量小，容积率高，户型以小面积一房、二房为主
项目名称
地址
中贸广场
长安路与友谊西路交汇 处西北角
高新水晶城一期
高新华润万家高新店南 邻
糖果HOUSE
70885㎡
56000㎡ 74000㎡ 31000㎡ 42000㎡ 74687㎡ 56070㎡ 300000㎡ 200000㎡
容积率 7.5 6.69 5.5 3.5
面积区间
一房55-56㎡ 567套 二房60-70㎡ 174套
一房40-55㎡ 427套 二房70-95㎡ 424套
一房41-48㎡ 203套
城内区：主要以商业为主；土地供应量少，区域价值高，多以投资客 户为主 二环：主要集中在各区域的繁华交汇处，以工薪白领、投资客户为主
高新沣惠南路水晶岛西 侧
盛世一品 凤城二路赛高国际对面
占地面积 80000㎡ 26667㎡ 12666㎡ 18926㎡
长安壹栋
长安路草场坡新文巷
6126㎡
MAX未来
未央大道与凤城五路十 字东北角
7670㎡
象牙宫寓
长安路陕师大对面
长安公馆
城南区环城南路西段 14号
凤城一号
西安市经开区凤城一路 与文景路十字东北角
6
客户群分析
刚需以收入一般的年轻客户为主 投资以收入水平较高，炒房为目的客户为主
小户型市场的客户特征： 1、年龄— 客户比较年轻，其中以自用为主的客户较年轻，主要年龄在28-30岁范围，以投 资为主的客户在35-40岁之间居多；客户文化水平高，80％以上客户为大专以上水平。租住 的客户以即将或者刚毕业的大学生为主，年龄约在24-28之间居多。
一房41-44㎡ 576套64—97㎡ 24套、 69㎡ 104套 82—89㎡ 94套
二房63—92㎡ 156套106—107㎡ 24套
8800元/平方米
8300—10000元 /平米
600 1,500
8
区域共性及现状
小户型公寓集中于商务、商业、产业且交通便利区域
项目体量小，容积率高。 户均面积以30—70平方米为主，建筑形式一般为高层一 梯5—8户 小户型公寓项目面积小，总价低，精巧实用，潜在客户 群广泛，以刚需首置性客户 小户型物业租售市场旺盛，投资回报较高 项目所在位置均以区域主干道为主，交通方便。 项目所在位置均以商务、商贸，产业为主。 公寓型项目对交通，周边配套的依赖性较强。
5.43 6 14
一房31-62㎡ 二房77㎡ 、 三房92㎡
一房38-54㎡ 65套 77㎡ 6套、 二房75-86㎡ 54套
一房80-82㎡ 442套 二房112-115㎡ 156套
5700元/平方米 6000元/平方米 6500元/平方米
2.43 4.62
一房34-88㎡ 976套 二房46-114㎡ 177套
2、收入—自住客户一般工作稳定，储蓄不多，家庭月收入水平在3000——5000元之间； 投资客户一般有较好的经济基础，家庭月收入在10000以上。
3、家庭—家庭结构比较简单，多数为婚房，部分为单身家庭。
4、现状—目前居住状态以租房为主，急于摆脱目前的租房生活，住房的使用以过渡性为主， 投资性客户分两类：1、租房收入填补新房月供2、以炒房为目的。
87.44%
70平米以上成交量
70平米以下成交量
4
区域量价分析势
小户型公寓城北成交量最大，城内成交价最高
单位：㎡
250000
2010年各区域小户型成交量比
200000
150000
100000
50000
0 城北 城东 城南 城西 城内 高新
单位：元/㎡ 9000 2010年区域小户型成交均价
8000
50-60㎡
192套、7800元/平方米
6.46
一房44-52㎡ 205套 39-47㎡ 205套 二房94-101㎡ 162套 跃层94-97㎡ 8套
7700元/平方米 2,000
5.3
一房40-55㎡ 678套 二房78-82㎡ 494套 7000元/平方米
5
一房37-72㎡ 337套
16000元/平方米 1,800
二房65-70㎡ 87套
三房99-105㎡ 29套
一房39㎡ 108套 二房58㎡ 104套、70㎡ 108套、83㎡ 52套
销售均价
8800-9800元/ 平米
装修标准 ( 元/ ㎡)
1,200
待定
1,500
6300元/平方米
7000元/平方米
6.8
一房30-40㎡
64套 40-50㎡ 96套 二房80-90㎡ 32套
西安小户型公寓市场研究
1
2
区域分布
小户型公寓分布以各版块核心区域，主干道为主
城南区：长安路沿线为主;
7500元/㎡
城 7000元/㎡ 北
9000元/㎡
城内
城
7500元/㎡
南
高新区：以唐延路、高新路沿路 为主;
城北区：以未央路沿路两边为主;
城内区：见缝插针，分布较为分 散;
二环：分布较为分散，以各区域 繁华交汇处为主。
捷瑞新时代
捷瑞新时代位于高新丈 八北路108号
大明宫寓
未央大道与龙首南路十 字东南角
民乐园万达广场
城内新城区解放路111 号
海星未来城
太白南路电子科技大学 对面
14000㎡ 4703㎡ 7333㎡ 10005㎡ 4000㎡ 114970㎡
37300㎡
源自文库
总建面积 600000㎡ 240000㎡ 70000㎡ 78327㎡
3
小户量价分析
小户型产品成交均价高约其他面积800元/㎡ 小户型公寓成交稳定，成交量占全市10%左右
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
70以下
2010年各面积段成交均价
800
70-90
90-125
125-145
145-180
2010年小户型成交量占比
12.56%
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0 城北
城东
城南
城西
城内
高新
城北成交量最大 高新项目最多 城南量价表现最稳 城内占比最高，价格最高
5
区域分析
主要集中在以办公、商业、科研、文教等为主区域 以刚需、首置、投资客户为主
城南区：区域以办公，商业，文教等为主；区域内刚毕业参加工作的 大学生、教师、工薪白领等刚需、投资客户为主；
5、阶层—以普通工薪白领首次置业为主，占到一半左右的比例；纯投资客户约15-20％左 右，其他如个体、自由职业者等占到2成左右的比例。
7
产品分析
项目总体体量小，容积率高，户型以小面积一房、二房为主
项目名称
地址
中贸广场
长安路与友谊西路交汇 处西北角
高新水晶城一期
高新华润万家高新店南 邻
糖果HOUSE
70885㎡
56000㎡ 74000㎡ 31000㎡ 42000㎡ 74687㎡ 56070㎡ 300000㎡ 200000㎡
容积率 7.5 6.69 5.5 3.5
面积区间
一房55-56㎡ 567套 二房60-70㎡ 174套
一房40-55㎡ 427套 二房70-95㎡ 424套
一房41-48㎡ 203套