《房地产市场分析》PPT课件

3、政府及政府机构
房地产市场参与者和房地产市场调控者的角色冲突 – 政府是土地的供应者 – 政府通过参与房地产市场，进行房地产开发获得收益 – 政府又是市场的调控者
“剪不断，理还乱” 中央政府——干预者 地方政府——直接参与市场的主体。
保障性住房提供者与商品房住房市场参与者的角色冲突 住房保障职能和房地产市场调控职能的冲突
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4、金融环境
宏观金融政策
信贷政策
金融工具完善程度 资本市场发育程度
5、法律环境
与房地产业有关的规则
现行法律与相关政策 – 房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、 房地产产权与交易政策、房地产价格政策
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6、技术环境
建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步 信息技术的发展、房地产业信息化
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金融机构过度放贷——房地产泡沫产生的直接助燃剂。
价格是价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关 系。 房地产泡沫能够出现，最根本的条件是市场上有没有大量资金存在。 房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，是银行等认为这种贷款风 险小，在利益驱动下银行非常愿意想房产投资者提供抵押贷款。 此外，银行部门还会过于乐观的估计抵押物的价值，从而加强了借款 人投资与房地产的融资能力，进一步加剧了房地产价格的上涨和产业 的扩张。
供给停止或很低，需求有
增长趋势，租金增长率仍
下滑，空置率有所下降
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4、房地产市场的投资周期
投资者不断购买存量房地产 和投入新项目开发，流动资 本显著增加。
投资者不断购买存量房地 产并继续开发新项目
长期平均空置增长率
投资者小心翼翼的回 到市场当中来。
投资者意识到市场下滑， 降低对新项目的回报预期， 存量房地产业主仍叫价很 高。
社会 经济 法律 资源
政治 金融 技术 国际
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1、社会环境
人口数量和结构 城镇化数量增多 人口结构变化：成年型——老年型（刚性需求减少）
家庭结构及其变化 金字塔型——倒金字塔型 金字塔：分家模式 倒金字塔型：自上而下减少（4-2-1） – 例如：三口之家住上百平米商品房，若干年后儿女成家，房 屋闲置，房屋结构和设施未必符合老人需求，随即产生对老 年公寓的需求。
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4、金融机构
银行信贷非理性扩张
5、建筑承包商 6、专业顾问
中介公司炒作 7、消费者或买家
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三、 房地产市场的运行规律
1、房地产周期循环
指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此 现象重复发生。
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2、房地产周期循环的原因
供需因素的影响：金融因素最关键 市场信息不充分 生产者与消费者的心理因素
追涨不追跌、投机 、非理性预期 政策影响：容积率控制、农地征用控制等 政策冲击：社会政治动荡 制度因素：预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全 程度等 其它因素：生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等
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3、房地产市场的自然周期
需求继续上升，开始新的建 设，但需求增长比供给增长 快，空置率仍下降，租金增 长率上升
第二章 房地产市场分析
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2.1 房地产市场概述
一、房地产市场的概念
从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场 所以及一切交易途径和形式。
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二、房地产市场特征
房地产权益交易市场 交易形式多样 典型的区域性市场 不完全竞争市场
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三、房地产市场的分类
按地域范围细分（房地产市场划分的主要方式） 房地产用途细分
房地产价格达到或接 近最低点
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5、自然周期和投资周期之间的关系
投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然 周期的变换 在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
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三、房地产市场中的泡沫与过热
1、房地产泡沫 定义：是指由于房地产投机引起的房地产市场价 格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑 而持续上涨的过程及状态。
增存量划分法
– 土地：土地一级市场、土地二级市场 – 房屋市场：增量市场（一手房市场）、存量市场（二手房市场）
交易形式细分
新建房交易：销售（预售、现售）、租赁（预租、正常租赁）和抵押 存量房交易：租赁、转让、抵押
按目标市场细分
低档，中档，高档
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2.2 房地产市场的运行
一、房地产市场的运行环境
影响运行活动各种因素的总和
居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等） 商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺等） （标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用 房、工业写字楼、仓储用房等市场） 酒店与休闲娱乐设施市场 工业物业市场 特殊物业市场（如老年公寓等）
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存量增量细分 三级划分法
– 一级市场（特指土地使用权出让市场）、 – 二级市场（土地转让市场、新建商品房租售市场）、 – 三级市场（存量房地产交易市场）。
需求继续上涨，供给紧张， 租金增长率快速上涨，空 置率继续下降
长期平均空置增长率
供给增长率=需求增长率
供给增长率超过需求，空置 率上升，租金增长率仍缓慢 上升
需求停止增长或以很 低的速度增长，开工 减少，但竣工量使空 置率继续上升，租金 增长率开始下滑
需求增长加快，空置率下 降，租金增长率稳定或小 小步上升
信息、通讯技术水平提高，交通条件改善-缩短物业相对距离-推 动不同地域消费品交流-减少劳动成本和时间费用-改变固有区位 观念-增加不同位置物业的选择机会
7、资源环境
土地、能源等资源约束
8、国际环境
国际资本流动和经济的全球化
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பைடு நூலகம்
二、房地产市场的参与者
1、土地所有者或当前的使用者 2、开发商
劝退令 各行各业进军房地产
居民思想观念 “family”-组织 “home”-精神 “house”-实体 “分家”观念 消费观念
社区和城市发展形态
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2、政治环境
政治体制 政局稳定性 政府能力 政策连续性 政府及公众对待外资的态度 涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题
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3、经济环境
城市或区域总体经济发展水平 就业 支付能力（工资-物价-房价租金比） 产业与结构布局 基础设施状况 利率和通货膨胀
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房地产泡沫的成因
土地的有限性和稀缺性——房地产泡沫产生的基础
当经济发展处于上升时期，国家投资重点集中在基础建设和房屋 建设中，使得土地资源供给十分有限，造成许多非房地产企业和 私人投资者大量投资房地产，以期获得价格上涨的好处。
投机需求膨胀——房地产泡沫产生的直接诱因
对房地产出于投机目的需求，与土地的稀缺性有关，及人们买楼 不是为了居住，而是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶 的群体行动，就很难抑制。房地产泡沫随着产生。