云南昭通市金融中心和商业文化综合体项目盈利模式设计页

男装4000平方米，运动装 3000平方米
咖啡厅460平方米
餐饮2000平方米，娱乐1000 3460儿童玩具和儿童服饰 平方米，
健身中心2000平方米，书店 电影院2000平方米
1000平方米
两层电影院
咖啡厅500平方米
艺术馆1000平方米,KTV2000
深圳新摩尔商业管理有限公司
比原计划增加9000平方米 46340平方米
深圳新摩尔商业管理有限公司
7号地块商业规划建议
适合昭通档次的名品购物中心 建议在原来 基础上增加7号地块地上商业建筑面积，减 少住宅面积。
保留4564平方米 建议做青春时尚流行女装 2000平方米 1564男装，1000平方米快 餐。
深圳新摩尔商业管理有限公司
7号地块商业规划建议
楼层 -1层9000 1层7460
金额(万元) 14217.6 10592.4 25000 3600 1396.2
11956 8233.25
土地价格（体育场置换等） 600万元/亩×37亩
22200
合计
深圳新摩尔商业管理有限公司
97195.45
1.一流的商业规划与建筑设计结合，本项目购物中心部分整 体销售给大型零售企业，获取有限的利润。类似南昌百货整 体出售给百盛模式。
深圳新摩尔商业管理有限公司
2.本项目部分商业街区出售，购物中心大部分保留经营。本项目写字 楼和公寓和住宅大部分对外销售，保留少量写字楼。
物业类别
计算过程
金额(万元)
写字楼
35544㎡×6500元/㎡
23103.6
酒店式公寓（含装修）
30264㎡×5500元/㎡
16645.2
商业销售8号地块和七号地 地上20000㎡×2000ห้องสมุดไป่ตู้元/㎡ 40000 块
昭通城市总体规划
深圳新摩尔商业管理有限公司
昭通规 划形成 “一主、 二副、 七点、 一轴两 带”
昭通市人口及收入情况
昭通市现有人口582.95万 ，全市常住人口 521.35万人。
城镇居民人均可支配收入为14073元，人均 生活消费支出9095元。
农民人均纯收入3294元，农民人均生活消 费支出2935元。
深圳新摩尔商业管理有限公司
项目成本分析和赢利模式设计
采用现代购物中心的综合体定位成本和投资估算
物业类别 写字楼 酒店式公寓（含装修） 商业
住宅 地下停车（不含地下商业）
计算过程 35544㎡×4000元/㎡ 30264㎡×3500元/㎡ 地上50000㎡×5000元/㎡ 地下9000㎡×4000元/㎡ 保留4564㎡×3000元/㎡ 部分拆除 47824㎡×2500元/㎡ 32933平方米×2500元/㎡
物业类别 写字楼 酒店式公寓（含装修） 商业
计算过程
金额(万元)
35544㎡×6500元/㎡
23103.6
30264㎡×5500元/㎡
16645.2
地上50000㎡×10000元/㎡ 50000
住宅 合计
47824㎡×4500元/㎡
21520.8 111269.6
预计销售利润为111269-97195.45=14074万元 保留物业价值1.3亿元左右
8号地块商业规划建议
位置 西侧 中侧
东侧 合计
主要业态
面积
女装旗舰品牌
4000平方米
银行或者保险公司
2000平方米
女性SPA和美容中心1000 5000平方米 平方米，重点在二 楼
女装5000平方米 咖啡厅和餐饮
1000平方米 2000平方米
银行营业厅
2000平方米 16000平方米
深圳新摩尔商业管理有限公司
城镇居民家庭恩格尔系数为43.8%，农村 居民家庭恩格尔系数为50.2%。
深圳新摩尔商业管理有限公司
目前档次最高的百 货是浙江商人经营 的新百大，鞋类商 品以百丽作为代表。
目前青年路租金最 高达到每月200元/ 平方米以上，街区 长度在400米左右。
深圳新摩尔商业管理有限公司
街区档次最高的是洋人街区，以地下超市作为吸引人气的 主要业态，珠宝品牌以周大福作为代表。
深圳新摩尔商业管理有限公司
本项目适合现代购物中心和金融写字楼和公寓以及艺术中 心进行组合（能够增加主题文化酒店更好），形成现代城 市商业与文化综合体。
深圳新摩尔商业管理有限公司
项目SWOT分析
S优势 W劣势 O机会
项目位于昭通市昭阳区，属于昭通市 行政中心，同时也是昭通主要发展区 域；
地块分散，主要地块占地面积形状不 周边农民房严重影响项
9号地块商业规划建议
2370平方米 建议定位为餐饮和中医健康休 闲以及足疗中心等业态
深圳新摩尔商业管理有限公司
项目物业销售初步建议
1.重视银行和保险公司的提前销售,即使未 能提前达成协议，建议在商业裙楼也要分别 考虑银行营业网点和保险公司对营业大厅的 要求。
目录
一、市场分析结论 二、项目成本分析和赢利模式设计 三、项目商业规划和招商建议 7号地块商业规划建议 8号地块商业规划建议 9号地块商业规划建议 四、项目物业销售初步建议 五、项目经营管理建议 1.租金收入预测 2.经营管理流动资金预测 3.经营管理组织架构建议 总结
深圳新摩尔商业管理有限公司
住宅 合计
47824㎡×4500元/㎡
21520.8 101269.6
本项目从销售角度101269-97195.45=4075万元.实际的操作中，保留物业为 43476万平方米。
深圳新摩尔商业管理有限公司
项目商业规划和招商建议
本项目适合按照现代购物中心进行规划。昭通的街区商业数量已经足
够多，目前需要的是一流的购物中心和城市商业与文化综合体。
够大
目形象
可以通过设立扶梯和天桥引导人流， 通过引进超市吸引人气，通过设立高 端购物中心提升昭通金融中心的形象
T威胁
部分竞争对手正在通过建立高档酒店 和名品购物中心抢占高端商业份额
深圳新摩尔商业管理有限公司
市场分析结论
1.昭通是区域内最大 的城市，需要增强城 市的金融服务和商业 辐射力。
2.本项目选址在昭通最 繁华的青年街区南侧 端点。
2层7460 3层7460 4层6460 5层5000 6层3500 合计
主要业态
辅助业态
7000平方米超市
2000平方米街区 茶叶，药 店，烟酒特色礼品
化妆品2000平方米，引进20 个品牌 ，女鞋2000平 方米。珠宝1000平方 米
2460平方米淑女装
4960 淑女装,少女装2000平 写真中心500平方米 方米