宝龙集团商业模式分享

新乡宝龙城市广场(待开发)
项目位臵：河南省〃新乡市（金穗大道、新中大道、市政府南侧 ） 总建筑面积：110万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住
海阳宝龙城市广场(待开发)
项目位臵：山东省〃烟台市 总建筑面积：91万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、运动、居住
自进入中国进行房地产产业投资后，宝龙地产以其丰富的 开发经验及经营理念衍生出了宝龙集团商业地产主打产 品——宝龙城市广场。并在全国14个城市与世界500强联 合打造了如上16个宝龙城市广场项目。
住宅：酒店：酒店式公寓、商业 =26%：6%：4%：64% 购物：餐饮：休闲=67%：10%：23%
酒店式公寓：商=9%：91% 全商业 全商业 全商业 购物：餐饮：休闲=75%：12%：13% 购物：餐饮：休闲=74%：12%：8% 购物：餐饮：休闲=83%：15%：1% 购物：餐饮：休闲=68%：22%：10%
全国政协 澳门特别行政区推委会 中华海外联谊会 福建省政协 福建省侨联 厦门市 世界晋江同乡会 澳门房地产联合商会 委员 委员 理事 常务委员 副主席 政协委员 创业会长 名誉会长
宝龙集团董事局主席
许健康先生
宝龙房地产业
“中国商旅地产领先品牌” “中国房地产百强企业”
2003年起，先后投巨资在福建、山东、江苏等14个城市开发建设宝龙城市广场项目16
一、宝龙集团简介 二、宝龙全国案例简介 三、三种模式的选址标准 四、功能业态配比
目 录
五、案例分析1-------福州宝龙城市广场 六、案例分析2-------名汇广场 七、案例分析3-------新东安广场
一、宝龙集团简介
宝龙集团发展有限公司是由全国政协委员、澳门著名爱国实业家许健 康先生于20世纪80年代在澳门创办，初期从事多种实业，后涉足房地产业， 成为澳门著名房地产企业之一，为日后宝龙集团的蓬勃发展奠定了基础。 从1992年开始，宝龙集团进入祖国大陆投资，中国总部设在厦门，发展迅 速，目前已经发展成为一家拥有5000多名员工，集房地产业、酒店旅游业、 商业、信息产业和高科技工业为一体的多元化大型外资企业集团。
青岛宝龙城市广场项目建筑类型比 26% 住宅 酒店 6% 64% 4% 酒店式公寓 商场+娱乐休闲中心
扣除物业用房及地下停车位， 300平米以下散铺面积占比 46%，300平米以上面积占比 54%。
青岛宝龙城市广场项目业态比 8% 4% 9% 购物 2% 10% 67% 文化 游乐 餐饮 休闲 娱乐
青岛宝龙城市广场300平米以下商铺面积占比
项目住宅面积占比26%，酒店面 积占比6%，酒店式公寓面积占 比4%，城市广场+娱乐休闲中心 面积占比64%。
46% 54% 300㎡以下的独立商铺 301㎡以上的独立商铺 及次、主力店
功能业态配比分析
项目名称
不同用途建筑面积比
业态配比
青岛宝龙 郑州宝龙 厦门SM 厦门世贸 上海百联西郊
营销计划
大众媒体曝光 增加新客源
Idea for your mind ! Future for your life !
创造口号 增加公关话题性
知
大型广场活动 增加卖场热度
实体异业合作 宣传资源共享
宝龙城市广场独特开发模式及经营理念
● 自持经营 组建零售品牌
宝龙城市广场绝大部分物业自持经营，自2005年以来，宝龙集团组建了旗 下四大零售品牌“康城百货”、“宝龙乐园”、“宝龙影院”、“宝龙美 食” 等四大连锁产业，并于2007年初在福州宝龙城市广场开业运营，这四 个零售品牌不但是宝龙商业的核心，更是宝龙商业地产品牌“宝龙城市广 场”的构建核心，是宝龙商业地产完整产业链条上的璀璨明珠。
总结：早期购物中心购物比重较大，约占70%左右，餐饮以及休闲比 例和为30%左右
功能业态配比分析
项目名称
不同用途建筑面积比
业态配比
新东安广场
商业、商务=75%：25%
购物：餐饮：休闲=50%：30 %：20 %
西单大悦城
商业、商务=70%：30%
购物：餐饮：休闲=50%：30 %：20 %
总结：购物比例相对下降至50%左右，餐饮以及休闲比重相对增长
Idea for your mind ! Future for your life !
广州街区 香港街区 苏寕家电 品牌大区
杭州街区
KFC
霞溪主题街
台湾街区 上海街区
厦门街区
名汇广场—生活提案 引领未来
名汇广场-1F
楼层定位:个性少女大区
业种:个性少女服饰.流行饰品.内睡衣等
Idea for your mind ! Future for your life !
宝龙信息业
中国OA行业副会长单位、“2006中国十大名牌 安防企业”、安防施工一级、智能化设计甲级资 质企业。
宝龙工业
中国第一个专业从事聚合物锂离子电池等新能源产品的研发、生产和销 售的高科技企业、中国第一条具有自主知识产权的锂离子生产线、64项 专利技术，产品远销欧美、东南亚以及国内市场，目前主要运用于国防 科工领域。
二、宝龙全国案例简介
中国房地产百强企业成长性TOP10 中国商旅地产领先品牌 中国房地产品牌价值TOP10
福州宝龙城市广场
（2007年4月开业） 项目位臵：福建省〃福州市（省会） 总建筑面积：21.4万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、娱乐 主力商家：家乐福、国美电器、金逸影院、美居企业、康城百货、食全食美、宝龙乐园
宝龙城市广场独特开发模式及经营理念
● 与国内外知名品牌保持长期的战略合作
家乐福、国美电器、肯德基、麦当劳、必胜客、韩国乐天满意 得超市等国内外知名品牌长期战略合作，“宝龙城市广场”的 稳定主力店。
宝龙城市广场独特开发模式及经营理念
● 一体化的运营管理体系，以及经验丰富、稳 定的管理团队
宝龙城市广场在项目开发管理中采用一体化业务管 理体系。其中包括项目筛选及投资、设计及规划、 室内装修、销售及营销、物业管理、物业租赁及客 户服务等方面。通过一体化业务开发管理体系，使 得我们具备开发及管理大型优质商业项目的实力。
地下一层过道
建筑细部
垂直交通
六、案例分析2-------名汇广场
厦门中山路，是厦门最老牌的商业街 ，人流旺，商品多，名气大，不论往
昔还是如今，人们一提及厦门，就言
必中山路，好似纽约的曼哈顿、东京 的银座、香港的中环、北京的王府井
、上海的南京路。
名汇广场：总建筑面积10万平方米 ●商场定位思路﹕ ◎造景主题街区，加入旅游与人文特 色。
青岛城阳宝龙城市广场
项目位臵：山东省〃青岛市 总建筑面积：67.8万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、酒店、文化、运动、居住 部分主力商家：韩国乐天、康城百货、食全食美、宝龙乐园
郑州宝龙城市广场
项目位臵：河南省〃郑州市 总建筑面积：24.6万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住 入驻商家：ITAT、冠军溜冰场、食全食美
五、案例分析1-------福州宝龙城市广场
（2007年4月开业） 项目位臵：福建省〃福州市（省会） 总建筑面积：21.4万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、 娱乐 主力商家：家乐福、国美电器、金逸影 院、美居企业、康城百货、食全食美、 宝龙乐园
案例：福州宝龙城市广场
垂直动线与中庭
无锡宝龙城市广场
项目位臵：江苏省〃无锡市 总建筑面积：27.3万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住
太仓宝龙城市广场
项目位臵：江苏〃太仓市 总建筑面积：27万平方米 功能：购物、游乐、美食、 商务、休闲、酒店、文化、 居住
青岛李沧宝龙城市广场(待开发)
项目位臵：山东省〃青岛市（两条通往市中心主干道重庆路与308国道的中间 ） 总建筑面积：28万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住
名汇广场-B1F
楼层定位:新潮休闲大区
业种:青少年娱乐、运动、休闲为主。KFC (麦当劳)及汇梦宫与奇乐堡。
休 闲大区
育乐大区
运动大区 运动100
个性潮流大区
牛 仔 大区
吃喝玩乐新天地
青少年休闲购物新天地
名汇广场—生活提案 引领未来
名汇广场- GF
•楼层定位:流行仕女大区
业种:品牌服饰.女鞋.配件皮饰等
诉求: 新生活实践家 独立. 个性. 自主 追求美食主义享受
＊有直觉、敏感的味蕾，对时尚潮流 的触觉亦是如此 ＊ 勇于尝试，坚信快乐需要分享
乐于 表现自我独特性与流行
＊重视自我、以情感消费为中心 ＊审视流行，不盲从
Biblioteka Baidu
名汇广场
名汇广场空间及景观设计案
楼层定位: ◎B1F- 新潮休闲大区 ◎G层-流行仕女大区 ◎1层- 个性少女大区 ◎2层- 趣味生活大区 ◎3层- 时尚美食大区
旅游
宝龙城市广场独特开发模式及经营理念
● 丰富的业态组合
集购物、美食、游乐、文化、旅游、娱乐、酒店、 商务、休闲、居住十大功能于一体，提倡体验消费。
宝龙城市广场独特开发模式及经营理念
● 特色的业态规划
区别传统的购物中心业态，宝龙城市广场中规划 大量的餐饮、娱乐、游乐设施，使宝龙城市广场 成为一个真正欢乐、体验之都。
童装大街
品牌饰品大街
名汇广场—生活提案 引领未来
名汇广场-3F
楼层定位:时尚美食大区
业种:主题餐厅、星级影院
Idea for your mind ! Future for your life !
斗牛士牛排馆 港式饮茶 噱头主题餐厅 咖啡厅
酒店公寓 星级影院 茶餐厅或碳烤餐厅或景 观餐厅
轻食小馆
名汇广场—生活提案 引领未来
立足华东南区域，大力拓展东北、华北、中西区域
东北区域
中西区域 华东南区域
三、三种模式的选址标准
四、功能业态配比
功能业态配比分析
扣除物业用房、地下车位及暂不 开放加上娱乐休闲中心后青岛宝 龙城市广场中各业态面积占比为： 购物67%、餐饮10%、文化2%、 休闲9%、游乐4%、娱乐8%，大 商业配套，购物：餐饮：休闲娱 乐=67%：10%：23%
个。在建项目达400多万m2，土地储备量达400多万m2。
宝龙商业
康城百货 宝龙乐园 宝龙影院 宝龙食全食美 Nicole名品店 ……
宝龙酒店旅游业
厦门宝龙大酒店
晋江宝龙大酒店
五星级宝龙大酒店5家，5年内将达到12家，国际著名的酒店 管理公司强强联手（如喜达屋酒店集团）五星级宝龙大酒店 为龙头，宝龙快捷酒店并行发展。
功能业态配比分析
收益下降，购物业态租金回报最高，购物比重下降，直 接导致收益下降，投资回收年限增长，资金沉淀量巨大
成本增加，休闲娱乐设施的增加，此部分多为电影院、 室内游乐等，直接追加了投资成本，而此类型业态投资 收益较低
餐饮比重相对扩大，在购物中心业态定位中，餐饮部分 相对安全
备注：严格的来讲，业态配比与购物中心定位的档次有极大关系，在此分析一种常见模式
宿迁宝龙城市广场(待开发)
项目位臵：江苏省〃宿迁市 总建筑面积：45万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住
盐城宝龙城市广场(待开发)
项目位臵：江苏省〃盐城市（青年路南、迎宾路东、盐瀆公园西侧；地块内有小型池塘） 总建筑面积：38万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住
广州街区 香港街区 苏寕家电
古玩拍卖大区
杭州街区
KFC
厦门街区
台湾街区
上海街区
名汇广场—生活提案 引领未来
名汇广场-2F
楼层定位:趣味生活大区
业种:家用饰品.童装.玩具.等
Idea for your mind ! Future for your life !
家居用品大街
家用饰品大街
名汇酒店公寓
玩具商品大街
◎对街区的广告、招牌做统一规划。
◎各街区引入品牌及特色商品进驻。 ◎塑造厦门旅游新亮点。
名汇广场-顾客定位
锁定: 15岁~40岁
热衷 人文与旅游文化
＊ 崇尚自然，热爱户外生活 ＊ 驴友一族，喜欢思索，喜欢探 究和发现
拥有 生活时尚品味概念
＊ 对待生活充满仪式感，对待事物 力求精致。 ＊ 有专属品牌爱好，明确自我的梦 想生活方式
洛阳宝龙城市广场
项目位臵：河南省〃洛阳市 总建筑面积：94.4万平方米 功能：批发市场、购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住
泰安宝龙城市广场
项目位臵：山东省〃泰安市 总建筑面积：29.3万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、酒店、文化、居住
蚌埠宝龙城市广场
项目位臵：安徽省〃蚌埠市 总建筑面积：49.5万平方米 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住