房地产专业术语汇总和分析

三、 面积房型
• 面积的大小和房形优劣，不但是房地产产品买卖计算的一个基本 尺度，而且也是我们据以判断产品品质的一个重要角度。
1、面积
• 1—1居住面积 • 是指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等的净面积的总和。 • 1—2使用面积 • 是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室厅，厨房，卫
生间，壁橱，阳台和室内走道，室内楼梯等等 • 1—3建筑面积 • 对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外
墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积 与分摊的公用建筑面积之和。其中套内建筑面积包括套（单元）内的使用面积，套内 墙体面积和阳台建筑面积三部分；分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、 楼梯、设备间等，但它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建 筑不得分摊到本栋房屋内。
1—2土地使用权出让年限
• 1-2-1居住用地70年； • 1-2-2工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； • 1-2-3商业、旅游、娱乐用地40年
1—3土地使用权出让形式
• 1-3-1划拨 • 划拨即县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，
房地产专业术 语汇总和分析
地块性质
我国是实行土地社会主义公有制的国家，即全民所有制（国有土地）和劳动群 众集体所有制（集体土地），一般个人和团体是不拥有土地的所有权的。楼盘 建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权，而出让，转让和划拨是我们获得 土地使用权的三种方式。
出让
• 出让是指国家将国有土地使有权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使 用者向国家支付土地使有权出让金的行为。通常，我们将土地使用权的出让 称为土地的一级市场。它的出让金有按土地面积计算的，也有按建筑面积计 算的。
• *厨房——一般面积6-8平米，形状一般有L形、长方形、正方形和∩形； • *阳台——作用为晾衣和观景，一般面积6平米，操作阳台2-3平米（厨房外
面），而卫生间的阳台一般是放洗衣机的。建设部规定：单套房的阳台数量 不可超过4个； • *壁橱——储藏物品，实用性强； • *玄关——又叫“照壁”（中国古代）和“屏风”（西方国家）；即在门和 分户门之间留一个缓冲区。功能在于：①放衣帽、换鞋②放雨具、衣梳③美 观④加强私密性； • *个性房——即“第三房”，一般面积8-10平米，可用做书房、琴房、客房、 健身房等； • *工人房——一般面积4平米左右，且靠近厨房，某些高档房还配有独立的进 出门。
2、内销房
• 是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批， 建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区，澳门和台湾）出售的住 宅，商业用房及其他建筑物。
• 外销房和内销房的主要区别仅在于它的土地成本不一样，卖售对象不一样。其 他的差别都是这二点的外部延伸。随着上海的经济的不断发展，这种区隔已经 逐步消失。
或者将土地使有权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权的划拨是计划经济的产物， 它正渐渐的为土地使用权出让或转让所取代。 • 1-3-2 转让 • 转让即房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。出让 或划拨的土地均可转让，但其涉及到的费用和程序有所不同。习惯上，我们把土地使用权的 转让称之为土地的二、三级市场。 • 我们通常所讲的土地批租，实际上是来之于香港的说法，指土地使用权的出让或转让。 • 了解土地（使用权）的获得方式一方面可以帮助我们明确楼盘的产权关系，理顺投资方的合 作关系，避免未来可能发生的商业合作中的不必要麻烦，另一方面，通过对土地价格的掌握， 也可估算它的大致成本和利润空间，以制定相应的工作策略。
• 3 、公寓
• 是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑
• 4 、纯办楼
• 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼
• 5 、商场
• 规划为对外公开经营商业的建筑物。
• 6、 综合楼
• 兼有住家，办公，甚至商场的大楼
• 7、别墅
• 在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上 连体的别墅为联排别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为 独栋别墅。
• *客厅（又称起居室）——一般分为会客区和就餐区，一般目前 面积18-24平米，大的可达24-30平米。会客区最小跨度3.3米,大 ຫໍສະໝຸດ Baidu可达4米;就餐区最小跨度2.4米。
• “安定面”——厅内一块比较完整、可做倚靠的墙面。 • “动线”——厅内门与门的之间的连线； • *卫生间——一般面积5-7平米，而主卫一般3-5平米；
• 按土地面积计算的依土地的生熟程度不同分为生地价（指未开发的农地、荒 地的价格）、毛地价（指城市中需拆迁而未拆迁的土地价格）和熟地价（指 经过开发或拆迁后可供直接建设的土地的价格）。按建筑面积计算的简称楼 面价，楼面价=土地总价÷总建面积，楼面价=土地单价÷容积率。
1—1土地使用权出让形式
• 1—1土地使用权出让形式 • 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。 • 协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经
二、建筑类别
• 所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能的不 同，可分为公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。
1、外销房
• 是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形 式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的 住宅、商业用房及其他建筑物。
登记受让人取得土地使用权的形式。 • 1-1-1招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以
书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受 让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。 • 1-1-2拍卖出让土地使用权，是指在这指定时间、公开场合，在土地管理部门 拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高 者获得土地使用权的土地出让方式。
2、房型
• 1.目前房型发展趋势 – 私密性 – 舒适性 – 布局合理性 – 分割的灵活性（框架） – 日照条件 – 通风条件（南北最佳） – 采光条件（低窗台） – 层高 – 智能化系统（安全性） – 功能分区（干湿分离、洁污分离、动静分离、寝食分离）
– 房型设计介绍
• *卧室——要求私密性、舒适性，一般目前主卧面积14-16平米， 次卧12-14平米；