2018新型养老地产开发模式与案例分析

当我们年迈，都会面临什么问题？
孤独
农村留守了 子女出国了 子女工作忙 老年丧偶了 …………
病痛
高血压糖尿病 失去行动能力 成为医院常客
失落
容颜不再了 退休离职了
最后一通电话你会打给谁?
衰老是个人生课题， 但每个人都会衰老， 则是一个人类问题， 是全社会的
生活环境打造—清洁、宜居,一尘不染
生活环境打造—休闲配套
儿童游乐 休闲露台
塑胶操场
门球
阳光房
小型GOLF
宜老设施
细节—指示系统
软性服务—丰富的活动
考察当天正值母亲节
垂钓
K歌房
项目选址：
生态山林，4A景区，景观资源良好
万科良渚文化村内 依附文化村核心配套区块，强调养老的 配套完善和生活便捷。
专业的管理团队 先进的设备器材 特设的疗养、康复 区
入住人群：
老年公寓针对活跃老人；颐养院针对失能老人
老年公寓(生活可自理)
由12幢多层电梯住宅楼组成 老年公寓设838套居室，可供1600位左右 的老人享受其中 居室建筑面积约58到119㎡ 室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线 电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水 二十四小时供应 特色服务 基本服务
贴心服务
配套机构：
引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提 供物业、餐饮、健身、医疗服务，形成服务支撑体系
美格菲健身会所
一楼 接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、 更衣室、毛巾及钥匙办理柜台 儿童及休闲室、行政办公室 水疗区、洗浴室、果汁台、健身房、 医疗检测房、康复理疗区、健身器械区 更衣室 康复咨询/理疗 多功能会议厅
购买会员卡费用
中户型
大户型 小户型
Fra Baidu bibliotek75万
2.98万/年/套 4.98万/年/套 6.98万/年/套 允许转让会员卡， 第一批50万A卡已升值为75万
55万
88万 2.38万/年/套 未满15年，多余费用可退 超过15年，超过时间免费
年费
中户型 大户型
备注 户型面积
小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大户型（120平方米）
政府在做什么——
政 府 出 招
定原则 立规范
贴补助
定原则
90、7、3
居家养老
（上门服务） △生活照料△家政服务△康复护理 △医疗保健△精神慰藉 △设施建设为重点△老年养护机构 （失能、半失能）△生活照料 △康复护理△紧急救援△医疗机构
机构养老
社区养老
△社区日间照料 △居家养老支持
政策来源：社会养老服务体系建设规划（2011-2015）
4
5 6 7 8 9 1 0 1 1 3 2 1 2 8
社区养老模式的代表作，开山鼻祖。 也是以会员制模式开发的最成功项目。 07年开始盈利，至今终于实现收支平衡。
亲和源宣传片
背景资源：
上海南汇区康桥镇，属城市近郊，土地成本低廉，规模体量适中
占地面积： 83680平米 总建筑面积：10万平米 老年公寓: 72355.3平米
健康会所: 8000平米
1.床位建筑面积为25-42.5平方米。 2.建设成本按照每床16万元（不含土地成本）核定，市级建设财力给予 相应补贴
政策来源：上海市人民政府关于推进本市 “十二五”期间养老机构建设的若干意见
除了体系内的养老， 政府并没有到位。
中国人的养老大业
政府不靠谱，还得靠市场
涉足房企
目前有大小20余家房 企涉足养老地产
立规范
一方面
新建、扩建、改建、购置
新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公 建配套实施方案。
另一方面 鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋 以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用 于养老服务。
贴补助
16万/床位
< 一> 政府投资及政府补贴的养老机构建设标准
这群人，
为80、90后买房，为自己改善，
未来十年后，步入老龄。
也是养老地产的核心客户

一部分成为工人，最早享受福利分房
压力的80’
最有钱的60’ 70’
艰苦的50’
探索阶段（一）
探索阶段（二）
探索阶段（三）
探索阶段（四）
——适老部件的研发【2004-2008】
厨 房 卫 生 间
智 能 化
探索阶段（一）
2016新型养老地产开发模式 与案例分析
--2016.10.22
时间都去哪了？
20载青葱，40载事业，20载年迈，
两小无猜
情窦初开
两情相悦
相敬如宾
生死契阔
落叶归根
序：
门前老树长新芽 院里枯木又开花 半生存了好多话 藏进了满头白发 记忆中的小脚丫 肉嘟嘟的小嘴巴 一生把爱交给他 只为那一声爸妈 时间都去哪了 还没好好感受年轻就老了 生儿养女一辈子 满脑子都是孩子哭了笑了 时间都去哪了 还没好好看看你眼睛就花了 柴米油盐半辈子 转眼就只剩下满脸的皱纹了
颐养院(需专人照料,全护理型)
生活照料服务：提供或协助日常就餐、生活起居（穿衣、修饰、 如厕等）、洗澡、清洗衣物、居家助洁 医疗和康复的服务：颐养院的内设医疗机构为入住老人提供常见 病的检查和治疗，同时为老人提供康复服务。 康乐服务：为提升住养老人的身心健康水平，安排适合老年人心 理、生理特点的康乐活动。 安全性：建立危险预防管理体制，根据危险评估，建立个案危险 预防措施并落实在日常服务的具体方案中。 先进性：根据老人的实际状况，通过介护评估制定个性化养老介 护计划，随时记录并确认介护主题、定期评估与状态跟踪、及时 调整介护方案。 定期为老人提供陪同就医和代配药服务（每周四上午）； 委托代发口服药、服药介助服务； 老人贵重物品及钱财的保管的服务； 代买代办：定期为老人外出购买物品 为入住老人提供年度体检的服务。
起源美国（太阳城）
CCRC/CCC租售结合型居住区
类型3：
度假模式
（1）盈利模式：产权酒店+分时 度假+异地连锁互换 （2）用地性质：商服/旅游 （3）养老配套：温泉+康复+理疗 +营养膳食+文体活劢
结合旅游地产
旅游度假型养老酒店/生态旅游康养新城
（4）目标客群：健康活跃老人和 部分需要介助的老人，爱好旅游
是目前养老地产市场上的生力军， 截止2012年底投资超500亿元
中国石化和中国水电在四川、重庆两个养 老地产项目投资额已达到160亿元人民币
遍布区域
京津冀都市圈
北有太阳城
长三角都市圈
南有亲和源
购买人群
生在红旗下，恰逢改革开放， 当下社会的中坚力量、财富人群，
一部分人接受教育成为企业中高层 一部分人下海从商生下了富二代
二楼
三楼
四楼 五楼
盈利模式：
两部收费制，即会员卡费用（45-88万）+年费（3-7万/年）
咨询合同章程 推 荐 人 入会申请 担 保 人 体 检 合 格 入会审核 会员确认 会员信息登记 权益人合约 入住合同
入住
会员卡 享受使用权年限 小户型
A卡（不记名） 与房屋土地年限同（70年）
B卡（记名) 至老人寿终（15年） 45万
收费体系：
完善的入住老人能力评估体系，合理的护理收费标准
评估体系：由绿城自己研究的老人行动能力评估体系；
收费标准：针对不同老人的行动能力设置针对性的收费标准；
客群特征：本社区家庭中的老人占较大比例； 客群阶层：由于收费体系较为合理，客群阶层从中端的工薪阶层至高 级干部等高端阶层均有一定比例； 盈利状况：经过数年运营，目前收支平衡且略有盈余；
项目概况：
随园嘉树 位于良渚文化村核心区，
项目包含4500㎡中央“金十字”养生休 闲区。3000㎡风雨连廊，仅为1.0容积率， 更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35% 绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团 环伺；
占地 总建 产权年限 建筑类型 总户数 面积段
639000平方米 639000平方米 40年 5-6F多层 575户 75-110㎡
起源日本（木下介护）
医养结合型养老公寓（养护院/护理院）
类型2：
社区模式
（1）盈利模式：销售产权+会员卡 （租金）+月费 （2）用地性质：住宅+商服+公建 （3）养老配套：老人与用活动设 施+提供介助和介护养老服务 （4）目标客群：摆脱了工作和家 庭的束缚、喜欢不其他老人群居活 动的健康老人；需要上门服务，或 日托、短期寄养服务，需要在社区 内得到与业护理的半自理、全自理 老人；希望一站式养老、不希望再 搬家；第二代、第三代周末来看望 或一起居住两天 （5）典型案例：美国凤凰城太阳 城、北京太阳城、上海亲和源、邢 台悦檀台、宜兴九如城
痛点。
如果企业能解决这个问题， 将创造一个新的盈利爆点。
来看看几个养老大数据
老龄化
2015年
2.21亿，
17.5%
2030年 30%
截至2015年底，全国60岁以上老年人口达到2.21亿，占总人口17.5%。并且60岁以上的 老年人口正在以每年超过5.4%的速度递增。预计2050年，60岁以上人口将激增到4.4亿，占全 国总人口的34%。 我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，是世界上老龄化速度最快、老龄化问题最
会所及颐养院接待处
园区食堂
各类活动及保健室
老年配套：
设置方便老人的社区老年大学、老年活动中心、社区食堂等，关注老人生活
中医保健室
乒乓球室
棋牌室
学习书屋
90高龄打乒乓球
服务体系：
为每位社区居民建立健康档案，关注业主健康，提供保健咨询
颐养设施：
标准化颐养公寓配置，适合不同家庭结构，专属护士及护工负责制
颐养院: 9736.1平米 配餐中心: 2574.6平米
功能构成：
医院、会所、配餐中心等配套设施同会员生活融合在一起
颐养院：
大楼分布：医院、 临终关怀、护理中心
老年公寓：
共12栋楼
索迪斯餐厅：
法国著名餐饮公司
事务中心：
销售大厅
老年度假酒店：
客户人群：试住老 人、短期度假、探亲 子女
美格菲健康会所：
探索阶段（二）
探索阶段（三）
探索阶段（四）
——适老户型的设计【2009-2011】
北京万科幸福汇 青岛万科城老年公寓 杭州万科随园嘉树
类酒店公寓 首次双床设计
核心功能精细化 辅助空间公众化
户型回归方正 双面宽阳台 收纳功能进一步强化
探索阶段（一）
探索阶段（二）
探索阶段（三）
（5）典型案例：今典·红树林（一 卡在手、全国度假）、悦榕庄
案例1：绿城蓝庭颐养公寓
项目位置：
平茅山脚下650亩大生活社区，一栋7层小高层，原规划为酒店
项目东区引入老年地 产概念，设置了老年 大学、老年公寓、老 年护理院等配套设施
西区 别墅
中区小高层+花园洋房
东区颐养公寓
项目位置：位于临平茅山脚下
探索阶段（四）
——服务的建设【2012-2013】
探索阶段（一）
探索阶段（二）
探索阶段（三）
探索阶段（四）
——完整的解决方案【2014】
提供完整的养老生活解决方案
让我们了解下开发模式与案例——
养老地产的三大类型
类型1： 类型2： 类型3：
城市模式 社区模式 度假模式
类型1：
城市模式
（1）盈利模式：出租（或出售返 租）+统一经营管理 （2）用地性质：商服 （3）养老配套：提供介助和介护 养老服务 （4）目标客群：可以离开家但不 想离开城市环境的老人，需要专门 的照护 （5）典型案例：日本木下丰州设 施、香港彩颐居、双井恭和苑
严重的国家，中国已经“未富先老”！
抚养比
2013年
老年抚养比
21.58%，
床位比
2012年 养老院44304所
占总人数2.15%
养老床位416.5万张
资金缺口
2012年 养老保险个账亏空2.2万亿
亏空比例88%
2010年中国养老缺口已达16.48万亿元，在不改革情 况下，假设GDP每年增长6%，到2033年时养老金缺口将 达到68万亿元；到2050年，职工养老金累计缺口将达到 802万亿元，占2050年当年GDP的比例达到91%。
项目规模：总占地面积640亩，总建筑面积70万平方米，
项目规划：东区为8～18层景观电梯公寓，约220亩。
医疗配套：
1200 ㎡社区健康服务中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务，满 足社区居民门诊、保健和健康咨询的需求。同时在蓝庭每户家庭都将配置紧急呼叫按扭，24小时连通健 康服务中心。
随园嘉树
盈利模式：
13000-14000元/㎡
销售
2500-3200元/月
收费
房总价 x 60%
租赁15年
2500-3200元/月
不足15年退还剩余 年限房款，超过15 年，免费住；
适老及无障碍设计--
户型
中小面积，大开间、大阳台、双床设计，无障碍空间设计
双床卧室
适老及无障碍设计-1 2 3
卫生间