我国近五年房地产税收调整对市场的影响

浅谈近五年房地产税收调整对市场的影响

摘要：房地产税不仅是我国地方财政收入的主要来源，同时也是政府调控房地产市场的主要调控工具之一，在我国税收体制中发挥着十分重要的作用。首先本文针对近五年为达到市场调控目标，当房地产税政策调整变化时，如何影响房地产企业和房地产购买者的行为决策。其次，本文就近五年的房地产交易量、房地产价格等数据进行比较。由此分析得出以下结论：第一，我国房地产税对房地产市场具有显著影响。第二，由于我国房地产税收制度不完善和房地产税征管执行力度不够，我国房地产税的调控效果目前较为微小。第三，我国房地产税收制度存在不合理之处，无法达到预期调控效应。最后，本文就房地产税收政策调整对房地产市场影响的未来发展的评价及总结。

关键词：房地产税收调整影响

当前我国商品住宅价格上涨过快，在国家加强和改善宏观调控的大环境下，针对房地产市场的调控政策正处于不断调整和改进中。房地产税收是政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工具，在引导不动产资源合理配置和有效利用以及公平分配社会财富等方面具有独特的功能。在土地、金融等政策组合实施之后，利用税收手段进一步加强对房地产市场的监管和控制正在成为宏观调控的趋势。为此，有必要针对房地产税收对房地产市场产生的影响作分析，从而理清房地产税收的调控机理，为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供依据。

第一章房地产税收政策

1.1我国房地产税制分析

税收是国家调控房地产价格的有效杠杆之一，当前我国的税收体系涉及到房地产

运行的诸多环节：1）房地产开发阶段的税费负担。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等；2）房地产流通阶段的税费负担。包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、土地增值税、契税、企业所得税和个人所得税等；3）房地产保有阶段的税费负担。包括城镇土地使用税和房产税。可以看出当前的税收政策是重“开发和流转环节”，轻“保有环节”。

1.1.1 房产税

建国初期就有该税，后被并入他税，1986年10月1日恢复开征。该税以房产余值或房产租金收入为计税依据，税率分别为12%和1.2%。

1.1.2 城镇土地使用税

1988年11月1日开征。开征此税的目的是为了保护土地资源的合理利用和开发，调节土地级差收入，提高土地的使用效益，加强土地管理。征税范围为城市（包括市区、郊区）、县城、建制镇、工矿区。纳税人为在以上范围内使用国家所有和集体所有土地的单位和个人。该税实行四档幅度定额税率，按年征收。该税的纳税人专指国内的单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国个人不缴纳该税。2007年2月《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》实施。对1988年发布施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》做出修改：提高城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍；将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。

1.1.3 土地增值税

1994年1月1日开征。这是为加强房地产开发企业的管理，规范房地产交易市场秩序，调节土地增值收益，维护国家权益而出台的一个新税种。纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人，以转让房地产所取得增值额为课税对象，实行30—60%的四级超率累进税率。

1.1.4 耕地占用税

1987年4月1日开征。这是为了保护农用耕地。限制对耕地的占用而开征的一个新税种。该税以占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人为纳税人，一般以县为单位，按人均耕地亩数实行差别幅度税率，实行一次性征收。2007年12月1日，为统一内、外资企业耕地占用税税收负担，国务院公布修改以后的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，并将原条例规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右，自2008年1月1日起施行。

1.1.5 契税

现行契税于1997年10月1日开征。该税是因不动产买卖、典当或交换而订立产权转移变动契约时向产权承受人征收的一种税。纳税人为转移土地、房屋权属的承受人，包括各类企事业单位和个人。计税依据为：出售土地使用权和房屋的按成交价征收；赠予土地使用权和房屋的按市场价格核定；交换土地使用权和房屋的按交换差价征收。实行3—5%的幅度比例税率。

1.1.6 营业税

现行营业税于1994年1月1日起施行。该税涉及对土地使用权转让和销售不动产行为的征税，因此也是与房地产相关的税种。如发生转让土地使用权和销售不动产行为时，对转让方或销售方按交易金额的5%征税。

第二章房地产税调整及对房地产市场的影响

2.1我国近五年房地产税政策的调整对市场影响

2008年，为积极应对国际金融危机对我国的不利影响，实现“保增长、扩内需、调结构”目标，我国出台了一系列行业刺激计划，其中，房地产业是其中的一个重要产业。国务院于2008年12月份出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展。在这一政策的促进下，2009年，我国房地产市场迅速走出低迷，实现反转，投资、销售实现较快增长，但与此同时，房价出现涨幅过快的苗头。在政府频频发表言论要确保房价稳定的基调下，在经济发达国家的楼市不断萎缩的世界经济背景下，近几年年许多有利于房地产市场的优惠政策将到期时，为什么中国的房价依然居高不下？在房价的增速远远超过居民可支配收入增速的今天，是什么因素支撑着当前的高房价？当前有一种普遍的观点，认为征收重税可以抑制房地产价格的过快增长，为此，提出要征收“暴利税”和“物业税”来惩治推动房价上涨的开发商和非理性购房者。笔者认为，税负的确会通过增加房屋买卖成本起到提高房地产业的准入成本和抑制投机行为的作用，但是调控效果与征税比重并非成正比例关系，因为税负在一定程度上是可以转嫁的，如果不加区分的加大税负，普通消费者就可能为开发商和投机者的暴利行为“买单”。以下从税收政策的调整角度分析其对房地产市场的影响：

2.1.1 2009年房地产税调整及影响

2009年5月25日，国家发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的