绿城-广州桃花源项目推广方案
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Decomposition
周边考察
知己知彼，百战不殆。 ———— 《孙子兵法·谋攻》
Inspection
碧桂园假日半岛
美林湖国际社区
勤天·一品树院
• 项目位置：花都区狮岭镇山前大道芙蓉度假区内,地块呈 半岛形状，三面望湖，有近两公里的岛岸线，
•
项目总占地约21万㎡，总户数320户，容积率0.43，绿
诞生客群
假如我们把市场中以个性奢华需求为 主张的客群拟订为A型，那他们有4种 购买需求。
Birth
A-1种
一部分有较多别墅居住体验，追求与众不同 的别墅，具有别墅真实的洞察力，并且有自 己的个性需求主张。渴望有符合他们的标准 诞生。LV、GUCCI、CD、CHANEL并不是 他们的绝对标签。并非随波逐流来标榜他们 的品位和追求！
• 配套规划完善，娱乐休闲教育医疗面面俱到。美林及碧 桂园拥有大型五星级酒店，金碧有游乐场、碧桂园有主 题公园“故乡里”。社区已发展成熟的南航及金碧有幼 儿园等初级教育机构配套。
• 客户群多为广州人及花都区企业主，港澳人士次之。
小结
追求卓越，创造完美!
每个项目都有自己本身的与众不同的独特基因。要从众多的优越项 目中脱颖而出, 结合前面周边项目的分析，可以提炼产品元素及规划 元素将是我们最具竞争力的卖点。
• 花都区狮岭，是中国最大的皮具制造地之一，狮岭当地 的皮具批发事业非常发达，因此当中的企业主及企业中 高层人员，将会是我们最主要的目标客户群。
• 产品以别墅为主，少量小高层洋房。
• 普遍卖点皆为山水（王子山、三坑水库、芙蓉嶂水库等）
小结
• 娱乐休闲设施普遍带有高球练习场（碧桂园、美林、南 航）
• 产品建筑风格均为外国（欧陆及美洲、南加洲）风格。
寻找世代传承的唯美生活
绿城·广州桃花源项目推广方案
天机广告
我们的 惯招
1
2
3
4
5
6
分解项目 周边考察 孵化卖点 诞生客群 项目定位 推广策略及台阶
分解项目
广州桃花源项目位于广州市花都区山前旅游 大道芙蓉度假区西入口，项目拥有得天独厚 的自然山水资源，力求打造成广州低密度顶 级豪宅社区。
Decomposition
区位因素
• 北倚广州市王子山森林公园 • 东连芙蓉度假区 • 西接广清高速山前旅游大道出口
山水别墅—— 具备纯自然资源因素
Decomposition
环境因素
生态别墅—— 生态环境优越
Decomposition
规划因素
• 占地面积410亩，设有众多景区、会所、酒 店
• 仅有166栋独立别墅，
A-4种
注重规划的私密性，对低密 度别墅的追偏好，更注重生 活的独立性和安全性和私密 性。
私密性规划和管理
Birth
项目定位
从项目和我们客群的分析，我 们可以很清晰看到桃花源项目 定位——
原生态欧洲山水庄园
自然环境 建筑风情 景致风光 产品特性
项目定位推广语
绿城认知的欧洲建筑哲学，努力借鉴与学习其建筑内涵，毕 竟在时间的长河中，在建筑中生活的人，无论他的成就有多 大，地位有多高，终归要成为历史与记忆，而唯一能够追求 永恒的是那些建筑，和那些建筑中多凝聚着的他们的精神。
在项目分析里，我对项目总结提炼了五点优势。
区位
山水风景地带,具备纯自然资源因素
环境
生态别墅,生态环境丰富
规划
小尽端组团的设置，私密性强
产品 景观
高端产品，少数人稀缺住宅 以景观为朝向，自然和谐
Decomposition
每一个支点都是项目的优势所在，但这些 并不是项目的主要卖点，项目的定位还需从周 边的项目分析与客群分析出发。
Inspection
项目卖点
山水别墅——先天的独到山水别墅大环境 生态别墅——原生态森林公园与芙蓉嶂水库的天然环境 稀世别墅——超低密度的独立别墅群。 欧陆别墅——西班牙、意大利、法国、英国等多建筑风格 创新别墅——精装庭院，小尽端组团的全新开发理念
Incubators
我们具备了纯正的、小尽端组团的设 置、建筑多风格特色上的卖点，区别 于周边项目的客群，我们的客群还有 以下取向：
地率：30%。由170套独栋别墅和150套叠加别墅组成，
3000平米会所、配套酒店、商业街、中心广场，
•
圣普拉多别墅首创双首层式设计，利用坡地落差设计
“上山式”和“下山式”双首层。
•
现在项目暂推二期的三、四、五组团共111套独立别墅，
面积由512—1120㎡，售价为1.3万元/ ㎡
圣普拉多
• 山前大道——广州北部·新机场板块。花都新白云国际 机场辐射区域，因此物流业、制造业都相当发达的一个 地区。山前大道被定为花都“山水房产业走廊”。
Decomposition
景观元素
• 建筑、选材与大自然和谐，保持山景的完整性 • 清晰的道路分级，独有的小尽端组团的设置 • 精装私家庭院与公共界面的合理过渡
创新别墅—— 以景观为朝向，依山就势， 融入自然而高于自然
Decomposition
在项目分析里，我对项目总结提炼了五个优势。
Decomposition
稀世别墅—— 高端，为少数人稀缺住宅
Decomposition
产品元素
• 四种不同建筑风格;西班牙、意大利、法国、英国 • 纯粹、原味、纯正血统的建筑形态，但体现现代审美
品位 • 双厨房、双餐厅设计。 • 风格统一但有变化 • 采光通风多样化、双重防水和隔热措施维护结构地下
室
欧陆别墅—— 纯正、卓越、高贵的居住品位
• 这就是桃花源所创造的建筑，超越居住空间，传承一种 文化，用建筑记录一座城市的文化与历史。
• 这也是我们的客户追求的生活，超越居住本性，用建筑 文化将他们的精神追求与家族荣耀，代代相传。
传世建筑·城市印鉴
策略
通过心理营销过度到高 端项目推广模式
桃花源&现代人
“土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。 阡陌交通，鸡犬相闻。其中往来种作，男女衣 着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。”
Birth
个性标准
A-2种
对别墅有纯正的追求。对纯粹、 原味、纯正血统的建筑形态的忠 诚度：坚持长期以来对别墅认识 的取向。满足更深刻理解下的别 墅内涵。
100%感官忠诚度
Birth
A-3种
保有对别墅原始机能的诉求， 对自然山水生活ຫໍສະໝຸດ Baidu渴望和依恋， 并对自然价值的绝对认可。
自然山水的钟爱
Birth
周边考察
知己知彼，百战不殆。 ———— 《孙子兵法·谋攻》
Inspection
碧桂园假日半岛
美林湖国际社区
勤天·一品树院
• 项目位置：花都区狮岭镇山前大道芙蓉度假区内,地块呈 半岛形状，三面望湖，有近两公里的岛岸线，
•
项目总占地约21万㎡，总户数320户，容积率0.43，绿
诞生客群
假如我们把市场中以个性奢华需求为 主张的客群拟订为A型，那他们有4种 购买需求。
Birth
A-1种
一部分有较多别墅居住体验，追求与众不同 的别墅，具有别墅真实的洞察力，并且有自 己的个性需求主张。渴望有符合他们的标准 诞生。LV、GUCCI、CD、CHANEL并不是 他们的绝对标签。并非随波逐流来标榜他们 的品位和追求！
• 配套规划完善，娱乐休闲教育医疗面面俱到。美林及碧 桂园拥有大型五星级酒店，金碧有游乐场、碧桂园有主 题公园“故乡里”。社区已发展成熟的南航及金碧有幼 儿园等初级教育机构配套。
• 客户群多为广州人及花都区企业主，港澳人士次之。
小结
追求卓越，创造完美!
每个项目都有自己本身的与众不同的独特基因。要从众多的优越项 目中脱颖而出, 结合前面周边项目的分析，可以提炼产品元素及规划 元素将是我们最具竞争力的卖点。
• 花都区狮岭，是中国最大的皮具制造地之一，狮岭当地 的皮具批发事业非常发达，因此当中的企业主及企业中 高层人员，将会是我们最主要的目标客户群。
• 产品以别墅为主，少量小高层洋房。
• 普遍卖点皆为山水（王子山、三坑水库、芙蓉嶂水库等）
小结
• 娱乐休闲设施普遍带有高球练习场（碧桂园、美林、南 航）
• 产品建筑风格均为外国（欧陆及美洲、南加洲）风格。
寻找世代传承的唯美生活
绿城·广州桃花源项目推广方案
天机广告
我们的 惯招
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分解项目 周边考察 孵化卖点 诞生客群 项目定位 推广策略及台阶
分解项目
广州桃花源项目位于广州市花都区山前旅游 大道芙蓉度假区西入口，项目拥有得天独厚 的自然山水资源，力求打造成广州低密度顶 级豪宅社区。
Decomposition
区位因素
• 北倚广州市王子山森林公园 • 东连芙蓉度假区 • 西接广清高速山前旅游大道出口
山水别墅—— 具备纯自然资源因素
Decomposition
环境因素
生态别墅—— 生态环境优越
Decomposition
规划因素
• 占地面积410亩，设有众多景区、会所、酒 店
• 仅有166栋独立别墅，
A-4种
注重规划的私密性，对低密 度别墅的追偏好，更注重生 活的独立性和安全性和私密 性。
私密性规划和管理
Birth
项目定位
从项目和我们客群的分析，我 们可以很清晰看到桃花源项目 定位——
原生态欧洲山水庄园
自然环境 建筑风情 景致风光 产品特性
项目定位推广语
绿城认知的欧洲建筑哲学，努力借鉴与学习其建筑内涵，毕 竟在时间的长河中，在建筑中生活的人，无论他的成就有多 大，地位有多高，终归要成为历史与记忆，而唯一能够追求 永恒的是那些建筑，和那些建筑中多凝聚着的他们的精神。
在项目分析里，我对项目总结提炼了五点优势。
区位
山水风景地带,具备纯自然资源因素
环境
生态别墅,生态环境丰富
规划
小尽端组团的设置，私密性强
产品 景观
高端产品，少数人稀缺住宅 以景观为朝向，自然和谐
Decomposition
每一个支点都是项目的优势所在，但这些 并不是项目的主要卖点，项目的定位还需从周 边的项目分析与客群分析出发。
Inspection
项目卖点
山水别墅——先天的独到山水别墅大环境 生态别墅——原生态森林公园与芙蓉嶂水库的天然环境 稀世别墅——超低密度的独立别墅群。 欧陆别墅——西班牙、意大利、法国、英国等多建筑风格 创新别墅——精装庭院，小尽端组团的全新开发理念
Incubators
我们具备了纯正的、小尽端组团的设 置、建筑多风格特色上的卖点，区别 于周边项目的客群，我们的客群还有 以下取向：
地率：30%。由170套独栋别墅和150套叠加别墅组成，
3000平米会所、配套酒店、商业街、中心广场，
•
圣普拉多别墅首创双首层式设计，利用坡地落差设计
“上山式”和“下山式”双首层。
•
现在项目暂推二期的三、四、五组团共111套独立别墅，
面积由512—1120㎡，售价为1.3万元/ ㎡
圣普拉多
• 山前大道——广州北部·新机场板块。花都新白云国际 机场辐射区域，因此物流业、制造业都相当发达的一个 地区。山前大道被定为花都“山水房产业走廊”。
Decomposition
景观元素
• 建筑、选材与大自然和谐，保持山景的完整性 • 清晰的道路分级，独有的小尽端组团的设置 • 精装私家庭院与公共界面的合理过渡
创新别墅—— 以景观为朝向，依山就势， 融入自然而高于自然
Decomposition
在项目分析里，我对项目总结提炼了五个优势。
Decomposition
稀世别墅—— 高端，为少数人稀缺住宅
Decomposition
产品元素
• 四种不同建筑风格;西班牙、意大利、法国、英国 • 纯粹、原味、纯正血统的建筑形态，但体现现代审美
品位 • 双厨房、双餐厅设计。 • 风格统一但有变化 • 采光通风多样化、双重防水和隔热措施维护结构地下
室
欧陆别墅—— 纯正、卓越、高贵的居住品位
• 这就是桃花源所创造的建筑，超越居住空间，传承一种 文化，用建筑记录一座城市的文化与历史。
• 这也是我们的客户追求的生活，超越居住本性，用建筑 文化将他们的精神追求与家族荣耀，代代相传。
传世建筑·城市印鉴
策略
通过心理营销过度到高 端项目推广模式
桃花源&现代人
“土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。 阡陌交通，鸡犬相闻。其中往来种作，男女衣 着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。”
Birth
个性标准
A-2种
对别墅有纯正的追求。对纯粹、 原味、纯正血统的建筑形态的忠 诚度：坚持长期以来对别墅认识 的取向。满足更深刻理解下的别 墅内涵。
100%感官忠诚度
Birth
A-3种
保有对别墅原始机能的诉求， 对自然山水生活ຫໍສະໝຸດ Baidu渴望和依恋， 并对自然价值的绝对认可。
自然山水的钟爱
Birth