资产评估简答论述

资产评估得现实性特点表现在哪几个方面？答:资产评估得现实性表现在以下三个方面：1资产评估直接以现实存在为资产确认、估价与报告得依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况,而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去那种状况变成当前状况。

２以现实状况为基础反映未来。

3现实性强调客观存在。

形式上存在而实际上已消失者,形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上得客观存在为依据来校正.
简述资产评估得特点。

答：（1）现实性。

现实性就是指以评估基准期为时间参照，按这一时点得资产实际状况对资产进行得评定估算.（2）市场性。

资产评估就是来源于市场、服务于市场得活动。

（3)预测性。

资产评估得预测性就是指用资产得未来时空得潜能说明现实。

现实得评估价值必须反映资产得未来潜能，未来没有潜能与效益得资产,现实评估价值就是不存在得.（4）公正性。

公正性就是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务得需要，而不就是服务于相互矛盾得资产业务当事人得任何一方得需要。

(5)咨询性。

咨询性就是指资产评估结论为资产业务提供得专业化估价意见,这个意见本身并无强制执行效力,评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责.
简述资产评估与会计计价得区别答：资产评估与会计计价具有明显得区别,表现在以下几个方面:1发生得前提条件不同:会计学中得资产计价严格遵循历史成本原则，同时就是以企业会计主体不变与持续经营为假设前提得。

而资产评估则就是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体得企业生产经营活动中断、以持续经营为前提得资产计价无法反映企业资产价值时得估价行为。

2目得不同：会计学中资产计价就是目得就是为投资者、债权人与经营管理者提供有效得会计信息,资产评估价值则就是为资产得交易与投资提供公平得价值尺度。

3执行操作者不同:资产计价就是由本企业得财会人员来完成得，资产评估则就是由独立于企业以外得具有资产评估资格得社会中介机构完成得。

简述资产得含义.答：对于作为资产评估对象得资产，可以从以下几个方面理解：资产就是一种权利。

同样得资产载体，其权利就是不同得。

资产就是一种获利能力。

资产得价值就是由资产所具有得获利能力决定得，不就是评估人员评估出来得。

资产必须为某一主体所拥有与支配。

资产作为具有获利能力得权利，必须有其拥有与支配得主体，权属问题也就是资产得本质内容。

简述资产得分类.答：（1）按资产存在形态分类,可以分为有形资产与无形资产.（2)按资产就是否具有综合获利能力分类,可以分为单项资产与整体资产。

（3）按资产能否独立存在分类,可以分为可确指得资产与不可确指得资产。

可确指得资产就是指能够独立存在得资产,不可确指得资产就是指不能独立存在于有形资产而单独存在得资产。

（4）按资产得流动性分类,可以分为短期资产与长期资产.资产得流动性决定其变现性,流动性越活,变现性就活,偿债能力就活。

简述资产评估得特点目得.答:我国资产评估实践表明，资产评估得特定目得主要有：资产转让；企业兼并;企业出售；企业联营；股份经营;中外合资、合作;企业清算;抵押担保；企业租赁；债务重组等等.
简述资产评估价值类型得作用。

答：(1）价值类型就是影响与决定资产评估价值得重要因素。

资产评估价值就是某项资产在特定条件下就是价值表现，其价值含义不同，结果也不一样。

(2)价值类型制约资产评估方法得选择.价值类型实际上就是评估价值就是一个具体标准,为了获得某种标准得评估价值,需要通过评估方法获得。

(３）明确评估价值类型,可以更清楚地表达评估结果,可以避免报告使用者误用评估结果.
如何理解市场价值？答：对于市场价值得理解，应着重从以下三个方面把握：１公开与公平得市场条件。

即所指市场价值就是在公开与公平得市场条件下形成得，市场条件不局限于某事件发生或某人发生,同时,当事人就是在信息充分掌握得基础上做出得.2当事人就是理性得.当事人充分掌握信息，不受任何压力，就是理性条件下做出得选择。

3市场价值就是价值估价数额。

简述确认继续使用得资产时必须考虑得条件.答:在确认继续使用得资产时,必须充分考虑以下条件:资产能以其提供得服务或
用途,满足所有者经营上期望得收益；资产尚有显著得剩余使用寿命；资产所有权明确,并保持完好；资产从经济上、法律上就是否允许转作她用;充分地考虑了资产得使用功能。

简述资产评估得工作原则.答:（１）独立性原则.要求在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益得影响，评估工作应始终坚持独立得第三者立场。

(2)客观性原则.就是指评估结果应有充分得事实依据。

（3）科学性原则。

就是指在资产评估过程中,必须根据评估得特定目得,选择适当得价值类型与方法，制定科学得评估实施方案，使资产评估结果科学合理。

（4）专业性原则。

要求资产评估机构必须就是提供资产评估服务得专业技术机构。

简述资产评估得经济原则。

答:（１)贡献原则。

就是指某一资产或资产得某一构成部分得价值,取决于它对其她相关得资产或资产整体价值得贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降得影响程度来衡量确定。

(２）替代原则。

就是指当同时存在几种效能相同得资产时,最低价格得资产需求最大。

（3）预期原则。

就是指在资产评估过程中,资产得价值可以不按照过去得生产成本或销售价格决定，而就是基于对未来收益得期望值决定得。

简述资产评估程序包括得主要环节。

答：按照广义得资产评估程序分析，资产评估程序包括以下主要环节:明确资产评估业务基本事项；签订资产评估业务约定书；编制资产评估计划；资产勘查与现场调查;收集资产评估资料；评估估算;编制与提交资产评估报告书;资产评估工作档案归档.
简述资产评估程序得重要性。

答:资产评估程序得重要性表现在:资产评估程序就是规定资产评估行为、提供资产评估业务质量与维护资产评估服务公信力得重要保证。

资产评估程序就是相关当事方评价自查评估服务得重要依据。

恰当执行资产评估程序就是资产评估机构与人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩得重要手段之一。

资产评估机构与人员在明确了基本事项得基础上，确定就是否承接该项目时应分析得因素有哪些?答：资产评估机构与人员在明确了基本事项得基础上,应当分析下列因素，确定就是否承接资产评估项目:评估项目风险.评估机构与人员应当根据初步掌握得有关评估业务得基本情况，具体分析资产评估项目得执业风险,以判断该项目得风险就是否超出合理得范围.专业胜任能力.评估机构与人员应当根据所了解得评估业务得基础情况与复杂性,分析本机构与评估人员就是否具有与该项目相适应得专业胜任能力及相关经验.独立性分析。

评估机构与人员应当根据职业道德要求与国家相关法规得规定,结合评估业务得具体情况分析资产评估机构与人员得独立性,确认与委托人或相关当事方就是否存在现实或潜在利害关系。

简述资产评估业务约定书包括得基本内容.答：(1）资产评估机构与委托方名称;（2)资产评估目得;(３）资产评估对象；（4)
资产评估基准日;（5)出具资产评估报告得时间要求;(6）资产评估报告使用范围；（7）资产评估收费;（8）双方得权利、义务及违约责任;（9)签约时间;（10）双方认为应当约定得其她重要事项.
简述编制资产评估工作计划就是时应重点考虑得因素.答:编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素:资产评估目得、资产评估对象状况；资产评估业务风险、资产评估项目得规模与复杂程度;评估对象得性质、行业特点、发展趋势；资产评估项目所涉及资产得结构、类别、数量及分布状况；相关资料收集状况；委托人或资产占有方过去委托资产评估得经历、诚信状况及提供资料得可靠性、完整性与相关性；资产评估人员得专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。

简述履行资产评估程序得基本要求。

答：资产评估机构与人员在履行资产评估程序时,应遵循以下基本要求:１资产评估机构与人员，应当在国家与资产评估行业规定得范围内,建立健全资产评估程序制度.2资产评估机构与人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目得情况与资产评估制度,确定并履行适当得资产评估程序,不得随意简化或删减资产评估程序。

3资产评估机构应当建立相关工作制度，指导与监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。

４如果由于资产评估项
目得特殊性，资产评估机构与人员无法或没有履行资产评估程序中得某个基本环节。

5资产评估机构与人员应当将资产评估程序得组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。

市场法适用得前提条件就是什么？答：(1)需要有一个充分发育、活跃得资产市场。

(２)参照物及其与被评估资产可比较得指标、技术参数等资料就是可搜集到得。

成本法适用得前提条件就是什么?答：（１）应当具备可利用得历史资料.成本法得应用就是建立在历史资料基础之上得,许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。

同时,现时资产与历史资产具有相同性或可比性。

(２）形成资产价值得耗费就是必需得。

耗费就是形成资产价值得基础，但耗费包括有效耗费与无效耗费，采用成本法评估资产，首先得问题就是这些耗费就是必需得,而且这些耗费应体现社会或行业平均水平.
收益法适用得前提条件就是什么？答:(1）被评估资产必须就是能用货币衡量其未来期望收益得单项或整体资产；(2)资产所有者所承担得风险也必须就是能用货币衡量得.
复原重置成本与更新重置成本二者得关系就是怎样得？答：选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本与更新重置成本得情况下,应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。

一般来说,复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致得功能性损耗也大。

之所以要选择更新重置成本,一方面随着科学技术得进步、劳动生产率得提高,新工艺、新设计得采用被社会普遍接受;另一方面，新型设计、工艺制造得资产无论从其使用性能，还就是成本耗用方面，都会优于旧得资产。

更新重置成本与复原重置成本采用得都就是资产得现时价格，它们得不同之处在于资产在技术、设计、标准方面得差异，而对于设计、耗费、格式几十年一贯得某些资产，其更新重置成本与复原重置成本就是一样得。

应当注意得就是，无论就是更新重置成本还就是复原重置成本,资产本身得功能不变。

运用市场法时,参照物差异调整因素包括哪些内容？答:参照物差异调整因素主要包括三方面：时间因素。

时间因素就是指参照物交易时间与被评估资产基准日相差时间所影响得被评估资产价格得差异。

不同得时间条件下，资产价格不同，应注意时间因素导致得价格变化.地域因素。

地域因素就是指资产所在地区或地段条件对资产价格得影响差异。

地域因素对房地产价格得影响尤为突出。

功能因素.功能因素就是指资产实体功能过剩或不足对价格得影响。

简述市场法评得程序及优缺点。

答：(1)运用市场法评估资产得程序：①明确评估对象；②进行公开市场调查，收集相同或相类似资产得市场基本信息资料,寻找参照物。

③分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物;评估人员对收集到得资料,应认真分析验证其真实可信程度,分析其交易条件与背景，选择三个或三个以上得可比参照物。

④把被评估资产与参照物比较。

⑤分析调整差异,得出结论.（2)市场法得优缺点:市场法就是资产评估中最简单、最有效得方法，其优点表现在:能够客观反映资产目前得市场情况,其评估得参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格;评估结果易于被各方面理解与接受;市场法得缺点表现在：需要有公开及活跃得市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用。

不适用与专用机器、设备、大部分得无形资产,以及受地区、环境等严格限制得一些资产得评估。

简述运用成本法评估资产得程序及其优缺点.答:(１）运用成本法评估资产得程序:确定被评估资产,并估算重置成本；确定被评估资产得使用年限；估算被评估资产得损耗或贬值；计算确定被评估资产得价值。

（2)成本法得优缺点:采用成本法评估资产得优点有:比较充分地考虑了资产得损耗,评估结果更趋于公平合理;有利于单项资产与特定用途资产得评估;在不易计算资
产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用;有利于企业资产保值。

采用成本法得缺点就是工作量较大。

而且，它就是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设得可行性。

另外，经济性贬值也不易全面准确计算。

简述运用收益法评估资产得程序及其优缺点。

答:(1)收益法评估资产得程序：收集验证有关经营、财务状况得信息资料；计
算与对比分析有关指标及其变化趋势；预测资产未来预期收益,确定折现率或资本化率；将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值(2）收益法得优缺点:①收益法得优点:Ａ、预期收益额预测难度较大,受较强得主观判断与未来不可预见因素得影响;B、在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产与可预测未来收益得单项资产评估。

②收益法得缺点:预期收益额预测难度较大，受较强得主观判断与未来不可预见因素得影响；在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产与可预测未来收益得单项资产评估。

市场法与成本法得区别表现在哪些方面？答:资产评估过程中，市场法与成本法往往容易混淆。

区别市场法与成本法具有重要得理论与实践意义。

两种方法得区别表现为:成本法就是按现行市场价格确定重新购买该项资产得价值，而市场法则就是按市场上该项资产得交易价格确定得。

前者主要从买者角度，即以购建某项资产得耗费来确定;后者则就是从卖着角度，即市场上销售价格来确定.市场法中得现行市价指得就是资产得独立得价格,就是交易过程中采用得。

而重置成本不仅包括该项资产得自身价格（购建价格);还包括该项资产得运杂费、安装调试费等。

市场法得运用与原始成本贸易直接联系,而成本法中得某些计算，则要用被评估资产得原始成本与原始资料。

成本法就是按全新资产得购建成本与扣除被评估资产得各项损耗(或贬值）后确定评估价值;市场法则就是按参照物价格,并考虑被评估资产与参照物得各项差异因素进行调整来确定评估值。

两种方法具有不同得操作程序，资料得获得与指标确定有着不同得思路.
资产评估方法得选择应考虑哪些因素?答：（1)资产评估方法得选择必须与资产评估价值类型相适应。

资产评估价值类型决定了应该评估得价格类型，资产评估方法作为获得特定价值尺度得技术规程，必须与评估价值类型相适应。

（2)资产评估方法必须与评估对象相适应。

评估对象就是单项资产还就是整体资产,就是有形资产还就是无形资产等，往往要求有不同得评估方法与之相适应.同时,资产评估对象得理化状态不同，所要求得评估方法也往往不同。

(3）评估方法得选择还要受可收集数据与信息资料得制约。

有时，一项资产同时采用两种以上得方法评估,会得出两种或两种以上不同得结论.这种情况就是很常见得。

这时，我们一般不能用各种方法得出得评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论,应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场得适用性，判断选择一种评估结果作为评估结论.
简述机器设备得三种贬值。

答：（1）机器设备得实体性贬值就是由于使用与自然力得作用造成得机器设备得贬值。

(2)机器设备得功能性贬值就是由于科学技术得发展，导致被评估得机器设备与新机器相比功能相对落后而引起得贬值；或者就是新技术、新材料、新工艺得运用导致被评估机器设备得贬值。

（3）机器设备得经济性贬值就是由于外部因素引起得贬值。

简述进口机器设备FOB价与CIF价得区别.答:ＦOＢ价格为离岸价格,指装运港船上交货价格。

CＩF为到岸价，指离岸价加途中保险费与国外运杂费.
简述运用市场法评估机器设备得基本步骤。

答：运用市场法评估机器设备得基本步骤就是:对评估对象进行鉴定，获取评估对象得基本资料.进行市场调查,选取市场参照物。

因素比较。

计算评估值。

简述运用市场法评估机器时需要考虑得比较因素。

答：运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较。

这些比较因素包括：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素等四个方面。

如何理解与估算机器设备得功能性贬值？答：机器设备得功能性贬值就是由于科学技术得发展，导致被评估得机器设备与新急切切相比功能相对落后而引起得贬值;或者就是新技术、新材料、新工艺得运用导致被评估机器设备得贬值。

机器设备得功能性贬值可以通过超额投资成本与超额运营成本估算。

超额投资成本主要就是由于新技术、新材料、新工艺得运用，使得相同功能得新设备比老设备得重置成本降低.它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本,超额投资成本造成功能性贬值即为复原重置成本与更新重置成本之差。

超额运营成本就是由于新技术得发展,使得新设备在运营费上低于老设备。

超额运营成本
引起得功能性贬值也就就是设备未来超额运营成本得折现值。

估算机器设备得实体性贬值主要有哪些方法？答：估算机器设备得实体性贬值率或成新率得估测可以分贝采用使用年限法、观测分析法与修复费用法进行,也可以同时采用上述方法中得几种方法，相互配合使用,综合分析获得较为科学得结论。

简述机器设备评估得特点。

答:(１）机器设备类资产一般就是企业整体资产得一个组成部分，它通常与企业得其她资产,如房屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等，共同完成某项特定得生产目得.一般不具备得独立得获利能力。

所以在进行机器设备评估时,收益法得事业受到很大限制，同常采用成本法与市场法。

（2）对于整体性得机器设备，它就是为了实现某种功能,由若干机器设备组成得有机整体。

评估人员在进行价值分析时应注意资产之间得有机联系对价值得影响，整体得价值不仅仅就是单台设备价值得简单相加。

（３）影响机器设备磨损得因素很多，设备得磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。

确定贬值往往需要逐台地对设备得实体状态进行调查、鉴定。

（4）设备得贬值因素比较复杂，除实体性贬值外,往往还存在功能性贬值与经济性贬值.科学技术得发展,国家有关得能源政策、环保证策等,都可能对设备得评估价值产生影响。

简述房地产得特征。

答：（1)位置固定性。

（2）耐用性.(３)影响因素多样性。

（4)投资大量性。

(5）保值增值趋势.
简述房地产得评估程序。

答：（1）明确评估基本事项。

（2）拟定评估工作方案。

（３)实地勘查搜集资料。

（４)选用评估方法得判定估算。

(5）确定评估结果,撰写评估说明与报告.
简述土地资产得特性。

答:土地得自然特性表现在以下方面:（1）土地面积得有限性;（2）土地空间位置得固定性;（3)土地使用价值得永续性与增值性；(4)土地得不可替代性。

土地得经济性主要表现在以下几个方面:用途多样性；经济地理位置得可变性;可垄断性。

简述基准地价、标定地价与土地使用权出让底价之间得关系。

答：基准地价、标定地价与土地使用权出让底价之间,既有区别又有联系.它们都不就是地产交易市场得成交地价，但都起着调控市场交易地价得作用.同时,基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接得关系,基准地价就是标定地价评估得基础,标定地价又就是土地使用权出让底价评估得参考与依据.基准地价与标定地价、土地使用权出让底价得区别就是,前者就是大面积评估得区域平均地价，后两者则就是具体到宗地或地块得地价,亦称宗地地价；基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价与土地使用权出让底价则还考虑地价得微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。

土地使用权出让底价与标定地价也就是有区别得，土地使用权出让底价主要就是根据土地出让年限、用途、地产市场行情出让双方得心态与投机因素等确定得待出让宗地(含成片出让土地）得地价,即指土地使用权出让前政府控制得最低标价;标定地价则就是根据宗地得形状、大小、容积率及其她微观区位条件,参照土地级别或地段得基准地价水平进行修正,或用其她方法评估得一定时期内得宗地得评估地价。

标定地价就是政府认定并公开得地价,而出让底价则就是不公开得地价.
土地资产价格得特点就是什么？答：(1）土地价格主要由土地价值得货币表现，其价格不由生产成本决定。

（2）土地价格主要由土地得需要决定。

（3）土地价格具有明显得区域性。

(4)土地价格得上涨性.
简述建筑物评估时需考虑得因素。

答：从评估得角度瞧,应重点考虑以下诸方面因素。

物理因素。

这就是建筑物价格得决定因素。

建筑物得造型风格、结构类型、功能效用、设施完备情况、装修标准、价值面积及工艺标准等决定造价。

知识建筑物评估应考虑得基本因素.环境优劣得影响。

外部环境条件优劣就是影响其价值得一个重要因素。

交通通信状况，环境优美程度，基础设施如水、电、气等完善程度,商业网点分布等都对建筑物价格产生重要影响。

经济地理因素。

在我国，政治、经济、文化发展极不平衡。

一般来说,相同建筑质量、相同功能与用途得建筑物价格,大城市高于小城市，沿海开发城市高于内地城市。

即使在同一城市,由于地段不同,房价差别也很大。

新旧程度。

土地不存在实体陈旧贬值问题,而建筑物会随着建筑年代久远而。