昆明市北市区房地产市场总结

区域SWOT分析
低密度产品稀缺，主要定位是以居住功能为主 住宅带动的区域繁华使产业空心化，生产性服 一级市场趋于饱和，供小于求，地块价格偏高； 昆明下半年或将调控升级； 相比南市区低密度产品，自然景观资源不足；巫 家坝的规划也吸引众多人口往南部
务业较少，会导致发展后劲不足的现象
W EAKNESSES
住宅市场： 已居住区定位的北市区，临近市区，医 疗，教育，娱乐等配套完善，地铁交通方
市区占132.15万㎡。
便。住宅市场价格秩序上涨，去化率高。
商业市场：
北市区商业类型以底商和独立商业居多， 公寓、写字楼： 北市区是公寓成交的主力区域，带动 市场公寓价格；而写字楼市场较平 同质化较严重。区域内商业预测会以北市 核心为主，19年初新时代广场项目将有15 万方的大型购物公园开始运营，成为北市 区第一大商圈。
盘龙区金辰街道、龙泉街
道，五华区红云街道 北市区土地资源越来越稀 缺，出现供小于求的状 况，土地价格增涨，溢价
10
6 5 0 4 0
1
2016年 住宅
0
1
2017年
0 2018年1-7月
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商业
商住混合
二级市场预测
2018下半年昆明全区域总计 预推面积约745.52万㎡，北
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产品建议
——北部山水新城板块
北部山水新城三面环山，盘龙江、 金汁河、东大沟三条水系穿越其 中，还有亚洲最大城市瀑布——瀑
山水新 城板块
布公园，山体水系交相辉映，生态
资源得天独厚，未来发展极具生态 资源优势； 山水新城板块包含1个大型综合体项 目，其住宅项目以高层，板式楼为 主：面积段82~180㎡，价格 12000~15000元； 当前版块内缺少板式小高层项目， 可以版块内的生态优势打造改善型 生态型产品。
政府对北市区重视，投入多，规划将北市区打造 为昆明的副中心； 北市区配套最为完善区域，集休闲娱乐商业等众多 功能的北辰财富中心，同德广场及周边高档写字楼 的建立 目前包括万科，万达，碧桂园等知名开发商进入
路网规划完善，交通出行方便；
教育配套、生活配套，医疗配套，商业配套较为 完善； 北市区外来人口众多，购房能力较强； 北京路改扩建全线完成及地铁2号线通车；
长线来看，受海南全省限购影响，云南成为旅居地产新“风口”，文旅、度假、康
养置业需求将持续释放，但随着省内其他城市西双版纳、大理等旅度产品的集中供
应，面临客户分流的风险。
供需两端共同提升外围区域加速发展：供应端来看，大型房企土储及新进房企拿地布 局集中在泛亚、呈贡、安宁等区域，同时安宁、呈贡、嵩明等区域分布有大型旅度项 目；需求端来看，棚改改造范围正从市中心向东市、草海、巫家坝、呈贡等区域转 移。
2018年全市土地供应占比
2018年全市土地供应占比 东市区 南市区 西市区 北市区 中心区 呈贡
明平均水平，仅低于南市
区 北市区未来主力土地的供 给板块：北部山水新城，
2015年-2018年1-7月北市区成交宗地数量 （宗）
15 11 11 5 3 0 2015年
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政策：国家确立“住房不炒”定位，加大监管投机漏洞力度，下半年政策高压风险
持续，昆明调控与整改并行。银行房贷利率持续上升。
经济：昆明国内生产总值呈逐年上涨趋势，经济增速超10%，为2014年 以来首次两
位数增长，昆明GDP增幅曲线变化与房地产市场同步， 房地产为昆明经济支柱行业
昆明城市扩容，基础建设提升，城市发展稳中向好
Part 5
报告总结
SWOT分析
区域发展预测 一级市场预测 二级市场预测 产品建议
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区域小结
S TRENGTHS
北市区距离中心区较近，与市区的融合度高；
——SWOT分析 O PPORTUNITIES
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Thanks for your attention
Wish you a good day!
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T HREATS
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区域发展预测
——政策调控，市场发展稳中向好
区域：昆明作为“一带一路”西南门户，北市区是昆明城市发展中的重要战略区域， 将成为昆明市副政治中心、文化中心，坚持走“五大战略”以实现北市区发展，配套 设施建设完善，将成为真正的“主城区副中心”。
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庸，发展缓慢。
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综合预测
短期来看，7月限购政策对外省户籍客户以自然人为单位限购，外地个人首次置业及 家庭二次置业未限购仍是市场增量机会，叠加市场持续供不应求，成交稳步增长。同 时，随着高价地的逐步入市以及外来品牌房企带来的产品品质提升，价格仍有一定成 长空间。
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一级市场预测
——土地库存供不应求，溢价率高
整体成交量自持续增长， 北市区去化周期不足5个 月，将进入库存紧张态势 北市区土地成交量处于昆
0% 2% 4% 0% 6% 8% 21% 12% 47%
北市 核心 区
北市核心商业供应主力产品面积段为 30-70 ㎡ 均价 25000-40000 元 / ㎡ ； 其住宅项目以 高层，超高层，塔楼及点 式楼 为主， 板式楼为稀缺产品 ；面积段 67~160 ㎡ ，均价 14000 元，刚需及首 改型客户占主导。
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产品建议
——北市核心板块
教育配套（昆十中、昆八中、云南农大、 云南师大、云南财大等）；医疗配套 （人民医院和 533 医院）；商业娱乐等 各项配套完善 交通： 2 号地铁线贯穿整个北市核心板 块，出行方便 北市区目前在售项目共13个，供应楼盘 主要集中在北市核心板块，核心板块包 含2个分期开发的大型综合体项目