(完整版)芜湖酒店项目可行性研究分析报告

第一章芜湖总体市场分析

一、芜湖历史沿革

芜湖，位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，市区230平方公里;总人口220.26万人，市区65.88万人，流动人口10万人左右。

芜湖历史悠久，历朝历代均为商贾云集的商业重镇，尤以明清为最。明朝永乐年间，就有“十里长街”，以浆染、铁工、粮米、杂货聚散而闻名;清朝被辟为对外通商口岸，成为全国四大米市之一;民国前期被誉为“皖中之坚”、“长江巨埠”的美称。

芜湖位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，市区230平方公里;总人口220.26万人，市区65.88万人，流动人口10万人左右。

二、芜湖总体经济介绍

近年来，通过大力实施外向带动战略，加速调整产业结构，芜湖经济得到了快速健康发展。2001年全市实现国内生产总值218.77亿元，比上年增长9.1%;财政收入29.54亿元，增长12.4%;城镇居民可支配收入6025元，增长5.4%;农民人均纯收入2751元，增长3.5%。

芜湖市场潜力巨大，业已形成三大支柱产业--新型建材、汽车零部件、电子通信制造业。商贸、旅游业方兴未艾。同时芜湖又是皖南通信中心。芜湖是长江沿岸位于武汉、南京之间开放度最高的中等城市之一，是长江安徽省沿线和皖南区域经济贸易中心。芜湖人才资源丰富，劳工、技工、中级技术人员充裕，有高等院校8所，拥有一定数量的高级管理人员。

芜湖是华东地区重要的水陆交通枢纽：从铁路来看，是华东第二通道的咽喉，可直达15个大中城市;从公路看，205国道和318国道穿境而过，长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一。

芜湖第三产业依托古老商埠的传统优势，以建设区域性商贸中心为方向，相继发展了中山路步行街、凤凰美食一条街等一批精品商业街市，鸠兹广场、九华广场、吉和广场等城市亮点极大地增强了城市的观赏性和吸引力。新建、扩建了一批区域性专业市场，长江市场园区、皖江水产品批发市场、峨桥茶市等市场发展完备，辐射力、集聚力日益扩大，芜湖已成为辐射华东、影响全国的物流中心。芜湖是中国优秀旅游城市，境内旅游资源丰富，小九华等佛教旅游资源名闻中外。配合黄山、九华山、太平湖旅游开发，芜湖着力建设旅游快速通

道，构建了完善的城市旅游基础设施，芜湖市已成为辐射皖南、皖中等世界级风景区的旅游目的地城市。

三、芜湖房地产发展概况

从1997年开始，芜湖市房地产随着全国住宅消费的升温，逐渐体现出温和放量的过程，总体市场稳步发展。2001年开工量虽然比上年开工量放大100%多，而考虑到1999、2000两年该市压缩开发规模，控制开发，同时市场经济表现良好，消费能力旺盛，因此可以认为市场在未来2-3年应该继续稳步发展，而楼盘的区位或品质竞争会逐渐激烈。

从市场成交价格走势来看，近5年来价格基本呈温和上扬的过程，但是通过图表我们发现自2000年竣工量和开工量有所放大后，市场平均价格受到平抑，预计短期（2年内）价格的继续上扬还有待其他优惠利好政策的出台和区域经济的持续向好。

1997年1998年1999年2000年2001年

附：历年芜湖市房地产统计数据

总结：目前芜湖市的房地产发展基本存在以下特点：

1、地域价值、产品素质决定产品价值

地域的位置在房地产商品的价值中占绝对因素，这一点在我国中小城市中尤其突出。而产品的价值决定了商品价值的未来增值率，同一地段的质优住宅楼盘可以比一般项目高10—15%

2、主力消费仍为自用型，投资型客户有所增加

为解决基本居住及改善居住条件的购房行为占绝大多数，可以肯定的是在未来几年内芜湖住宅房地产市场的主力消费仍为自用型；而随着芜湖市作为省内重点旅游、商贸城市的进一步开发、开放，投资型客户会逐渐增加，其中商铺市场的投资比例会迅速发展。

3、目前房地产市场特性

●需求市场潜力较大；

●消费者开始追求优质楼盘；

●消费者对住宅户型的需求仍以经济实用型为主，大户型市场的发展短期内有限；

●市场在上一年均价急速推高后将出现盘整蓄势的过程；

●楼盘策划开始有外来营销公司、广告公司介入，销售竞争手段开始提高。

第二章、区域市场研究分析

一、区域市场概况

目前芜湖市在城市布局上分为三大块：解放路以北为工业区，包括经济开发区、长江大桥经济园区和城北工业区；解放路至青弋江为城中区，是全市的商贸旅游区；青弋江以南为城南区，是主要生活居住区和文体、会展、行政中心。 二、区域市场发展规划

本案项目地块属于马塘区，归于城南片，按照建设外向型、现代化城市新区的要求，总体上由大学园、体育公园、市政公园、文化公园和居住花园形成框架，充分发挥生态自然优势，体现“以人为本”的规划观念，对水系保护、园林绿化、城南片老城区改造、经济园区、滩头利用、道路交通等强调高起点、大手笔的规划，并与城市总体规划相衔接。

目前市政府办公楼和奥体中心已经开始动工，预计两年内将投入运行；而最近拍卖的几块开发用地预计将在今后两三年内形成将近50万平方米的开发量，随着这些楼盘的建成和现有南瑞新城等楼盘的的入住，该区域将形成一个可以容纳20万人口、芜湖市最具规模的新型高尚居住区。

三、竞争项目比较分析

20

40

60

80

100

120

140

160

铁佛花园

中西友好花园

芜湖世纪花园香苑家园

从以上图表可以，市区楼盘价格范围为1700—2300元/平方米。主力户型在100平方米左右的楼盘销售率比较高，而主力户型大于120平方米以后销售率普遍下降，再次证明芜湖市场住宅经济型占主导地位的现状。