(2020年策划智库)某某大厦全赢商务平台运作模式策划案

(2020年策划智库)某某大厦全赢商务平台运作

模式策划案

全面激活，掌控商机

某某大厦全赢商务平台运作模式策划案1.前言

策划目标篇

2.市场研究篇

普陀区办公楼市场调查

长寿路沿线公寓房调查

3.策划推广篇

项目概况

位置分析

市场定位

客户定位

具体营销实施战略

4.结束语

本篇系敝司受贵方之委托特为某某大厦项目而编制，论述了敝司代理该项目的总体思路框架和具体建议。

本篇通过有针对性的市场研究，分析本项目这一特定地域内物业的供求、价格水平及客户群体，使本项目营销更切合目标客户需求。

本篇在客观阐明了本项目的利弊因素后，结合当前市场整体状况，对项目的目标客户、产品定位、价格定位以及整体营销推广策略提出初步之建议

和构思。

本篇为初步报告，在综合贵方的想法及配合本案的定位调整具体实施过程，本司将再提供相关可行性报告。

策划目标篇

委托标的：半年内去化1.4万方委托销售住宅、办公楼。均价不低于5800元/平方米。

总体抗性分析：

1、交易价格市场的难以控制和锁定----小业主有可能借本司策划产生的市场影

响，同时出售售后用房。其中交易价格搀杂人为因素。

2、市场推广力度受到限制-----本案体量较小，包装费用总额投入受制，。

3、客户定位不统一---由于办公层面分散在1号楼、2号楼，办公与居住相混合，且先期入住了各类买家。

4、楼盘的档次和品质平平：仅体现产品的原态，其潜在效力和价值未经专业包装而突显。

5、景观均衡性欠佳：由于本案楼层结构八卦状分布，朝向、景观造成产品层次不均。总体优势分析：

1、绝对位置、周边环境、交通配套成熟。区域高档住宅中的客户群形成本案的

潜在购买群。

2、本案价位处于5000-6000元间，是目前市场需求量最大的价格区域。

上海商品房成交均价变化情况表

2002年一季度2002年四季度2003年一季度

市场研究篇

一、普陀区概况

普陀区位于上海的西北部，总面积54。83平方公里，人口83。49万，全区辖10街

道，3个镇，是上海的中心城区之一。

普陀区地理位置优越，交通便利，是上海的陆上要津。新客站紧邻东侧，铁路沪宁、沪杭线串连石泉和太平桥两大货场：距虹桥国际机场12公里；华东“黄金走廊”—沪宁高速公路的入城段，以“申城第一路”的形象横贯区内，沪嘉高速公路与之南北映衬；区内起点的312和204国道可达新疆和辽宁；高架内环线、轻轨、地铁、连通市内各区，上海市内运输主线—苏州河流经14公里，水运便利。

普陀将重点建设中山北路、长寿路、曹杨路三条商业街，开发建设真如、武宁两个商业文化娱乐中心城；开发建设宜川、真光等社区中心；高起点建设以“九路七桥一轻轨”为主干的交通网络。全面展示上海“西大堂”的风貌。

二、长寿路区域分析：

本案所属的长寿路区域是普陀区今或几年规划建设发展的重点区域之一。长寿地区的功能定位为——“双龙嬉珠”即进一步完善和这里是普陀区距市中心最近的区域，到南京西路商务区、到上海火车站、到地铁１号线、２号线都只有１０分钟左右的车程，又有轨道明珠线两个站点，无论远近，出行都很便捷。以“商住第一街”闻名的长寿路，经多年培育已颇具商业气氛，亚新生活广场闻名遐迩，许多一流品牌专卖已纷纷入驻；家乐福、乐购、麦德龙、农工商、好美家等大卖场的引进，更使这里的生活极为便利。早在９０年代中期，这里就诞生了当时沪上著名的高价楼盘世纪之门，前两年，该楼盘推出“ＭＹＣＩＴＹ”小户型住宅，成为最早的白领服务公寓。随后上海知音以板式小高层登场，连接１万平方米河滨公园，设有亲水休闲码头，价格却比马路对面的静安达安花园低了近１０００元，从而引起年轻白领更广泛的关注。

恒隆广场、中信泰富等南京西路商务楼群崛起后，一些跨国公司、全球５００强企业纷纷入驻，引来了旺盛的白领购房需求。如果家离公司太近，出门随时可能遇见同事，

私密性较差，一个起步价车程距离才刚刚好。长寿路－苏州河这片有绿地、有水岸的都市公寓社区，正好符合他们的需求。

而日益浓郁的白领聚居气氛，又激活了长寿路上的商务楼。这些新楼在智能化、办公环境方面均达到较高标准，因不属于中央商务区而相对价格较低，正好成为中、小企业及投资者的追捧对象。这又带来了新的购房、租房需求。这些白领“就业中心”，就是这片白领聚居区最好的支撑。

三、普陀区办公楼市场调查

案名地址租/售价格（元/平方米/天）

音乐广场长寿路江宁路0.9

申汉大厦金沙江路1060号1．1

昆仑商城长寿路393号1．4

长久大厦胶洲路941号1．42 中环商务大厦长寿路亚新广场边1．47-1．5 中期大厦中山北路2000号1．5-1．7

中友大厦曹杨路1040弄1号1．6 亚新生活广场长寿路胶洲路1．6

丽晶亚洲企业中心长寿路武宁路1．8-1．9 富丽大厦普陀路江宁路口 2.0含物业费8400-8800元/

平方米恒达广场长寿路285号2-2．2.0

中山北路3058号6000-6500元/平方米SOHO时代（小户型商

务楼）

办公楼租赁情况综述：

1、周边总体租赁价格分析：

普陀区长寿路区域凭借其规划的不断推进已初步形成高档住宅、中高档商务的市场氛围。特别是该区的东南部由轻轨、地铁、苏州河围合成的区域，集中了普陀大部分的办公楼和高档住宅区。其中以绿地科创大厦、亚新生活广场、恒达广场、中期大厦等为标志。其租赁价格平均价位在1.6元/平方米/天，物业管理费在4.5元-6.5元/平方米/月，平均价为5.5元/平方米/月。

该区域办公楼较分散，商务办公的氛围相对较弱。档次不高，规模不大，一般为商住楼较多，或乙级写字楼。由于没能形成诸如徐家汇、淮海路、陆家嘴、南京路CBD中心，所以其的办公楼租赁价格总体受地段影响不大，决定其价格上下起伏的主要因素是该办公楼的自身周边小环境（如汽车进出道路方便否）及装璜、房型、楼盘外立面等等品质内涵。商务楼租客定位是国营、民营、个体等中小型企业，且多为区域客户。

2、本案情况分析：（以相距仅百米的[富丽大厦]为参照系数）