2019华发股份投资开发模式解读
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线开发模式
2015 - 2020
起步创业期
全国化发展期
多元成长期
转型扩张期
经营目标
• 开发能力和市场份额显著提高，品牌优势进一步扩大，形成独具特色的核心竞争 力； • 盈利能力进一步增强，建立起完善的开发管理模式和经营管理体制，并形成均衡合 理的盈利模式； • 通过资本运作，拓宽融资渠道，为扩大规模提供有力支撑。
组织架构
为深入推进公司发展战略，提高公司管控效率，优化管理流程，2017年5月华发股份对组织架构进行调整，明确责权体系， 使上下衔接更为紧密，工作推进更为高效。
指导思想
• 按现代企业制度要求，实现对企业经营管理机制的重建； • 按市场原则，重点开发具有特色，并符合市场发展方向的优质楼盘，扩大品牌知名 度和影响力； • 以效益为中心，形成科学合理的产品结构和开发结构，确保收入的均衡性； • 以资本运作为辅助，拓展公司收入来源，提高公司整体盈利能力和水平，为公司竞 争实力的提高和持续发展奠定基础。
• 坚持“立足珠海、面向全国”的发展战 略，积极推进全国化战略，打造华南区 域、华中区域、华东区域、山东区域和 北方区域五大区
• 以珠海为公司战略大本营，上海、广 州、武汉等一线城市及重点二线城市为 公司战略发展方向
• 公司业务范围主要集中在珠海、上海、 广州、武汉、苏州、南宁、中山、威 海、包头、沈阳、大连等
北方区域 山东区域
华中区域
华东区域
华南区域
图：华发股份项目分布
表：截止2017年12月31日华发股份十大股东持股比例
股东名称
百度文库
持股数量 占总股本比例 （单位：股） （单位：%）
珠海华发集团有限公司
512,379,083
24.19
中央汇金资产管理有限公司
66,237,120
3.13
中国证券金融股份有限公司
心
心
产 品 研 发 中 心
法 律 事 务 部
总 裁 办 公 室
战 略 研 究 部
运 营 管 理 部
工 程 管 理 中 心
安 全 生 产 办 公 室
成 本 管 理 部
招 标 及 采 购 管 理 部
商商会
华城
业用所文园华营设发市香澳美广上珠沈
经房管传林宜销计景更港门国州海海阳
营产理公公公公公龙新公公公区区区区
公公公司司司司司公公司司司域域域域
司司司
司司
主要发展历程
• 2002年，华发冠名之作“华发新城”启动开发 • 2004年，华发股份在沪市挂牌上市 • 2006年，以26．2亿元拍得珠海“新地王” • 2008年，集团正式更名为“珠海华发集团有限公司”，
公司性质变为国有独资企业 • 同年，内蒙古包头项目启动，并布局辽宁大连，正式
华发股份投资开发模式解读
2018年7月
陈舒
华发股份发展战略简介 华发股份产品策略介绍 华发股份投资策略与开发模式介绍 调研案例分析 结论与启示
PART 1 华发股份发展战略简介
公司简介
珠海华发实业股份有限公司（简称华发股份）成立于1992年， 1994年取得国家一级房地产开发资质，2004年成为房地产 上市公司。华发股份积极实施“立足珠海，面向全国”的发展战略，布局五大区，形成了以住宅为主业，商业和新兴产业同 步前行的“1+2”发展格局，并加快向全国知名的综合性地产企业跨越。
公司
珠海华发实业 股份有限公司
数据来源：公司年度报告、同策咨询研究院
企业理念
华发股份始终坚持诚信经营的方针，秉承“建筑理想家”、“越完美越追求完美”的宗旨和信念，坚持“诚信、品质、服务” 的经营方针，勇于开拓，锐意创新，成功打造了一系列房地产精品项目，多个项目获得国家、省、市各项殊荣。
图：华发股份企业文化
21,723,322
1.03
安邦资管-招商银行-安邦资产-共赢3 号集合资产管理产品
21,193,555
1.00
合计 854,565,076
40.36
珠海华发集团有限公司作为第一大股东，其实际控制人是 珠海市国资委
数据来源：Wind、公司年度报告、同策咨询研究院
国企背景
华发股份第一大股东为珠海华发集团有限公司，其通过直接与间接的方式，所持股份占总股本的24.49%，而珠海华发集团 有限公司背后的控股人为珠海市国资委。由此可见，华发股份是一家由国家背后控股的国有企业，这对企业在拿地方面有很 大的帮助。
图：华发股份组织架构 监事会 董事局秘书处
股东大会 董事局 经营班子
战略委员会 薪酬与考核委员会
提名委员会 审计委员会
股
市
内 部 稽 核 室
财 务 管 理 部
人 力 资 源 中 心
投 资 拓 展 部
资 金 管 理 部
权 投 资 管 理 中
关系管理部 证券与投资者
场 营 销 管 理 中
设 计 管 理 中 心
图：华发集团架构
图：华发股份实际控股人
市国资委 华发集团
珠海市人民政府国有 资产监督管理委员会
100%
城市 运营 业务 板块
房产 开发 业务 板块
金融 产业 业务 板块
产业 投资 业务 板块
综合 配套 业务 板块
海外 业务 板块
现
城 市 运 营 控 股 公 司
华 发 实 业 股 份 公 司
珠 海 金 控 公 司
开始全国化战略 • 2009年，以24.7亿元拍得地块，布局广西南宁市 • 2012年，竞得广州一地块，此时已入主10城，开始
稳步实施“立足珠海、面向全国”战略。
2000 - 2012
• 2016年，华发股份召开品牌发布会，携华发四 季、华发公馆、静安府等四大项目及优+生活体 系，惊艳亮相
• 同年，华发股份公司债评级上调至“AA+” • 2017年，升级优化优+产品化体系，建立产品
珠 海 科 创 投 公 司
力 合 股 份 公 司
代 商服 贸务 控投 股资 公控 司股
公
特 香 澳 美拉 港 门 国维 公 公 公夫 司 司 司公
司
司
珠海华发集团有限 公司
100%
100%
100%
珠海华发汽车 销售有限公司
24.19%
珠海华发综合 发展有限公司
1.03%
2.24%
1.03%
珠海华发物业 管理服务有限
56,957,187
2.69
珠海华发综合发展有限公司
47,430,605
2.24
全国社保基金——四组合
42,816,439
2.02
广东恒健资本管理有限公司
37,655,410
1.78
国华人寿保险股份有限公司-万能三号
26,449,02
1.25
珠海华发汽车销售有限公司
21,723,343
1.03
珠海华发物业管理服务有限公司
2015 - 2020
起步创业期
全国化发展期
多元成长期
转型扩张期
经营目标
• 开发能力和市场份额显著提高，品牌优势进一步扩大，形成独具特色的核心竞争 力； • 盈利能力进一步增强，建立起完善的开发管理模式和经营管理体制，并形成均衡合 理的盈利模式； • 通过资本运作，拓宽融资渠道，为扩大规模提供有力支撑。
组织架构
为深入推进公司发展战略，提高公司管控效率，优化管理流程，2017年5月华发股份对组织架构进行调整，明确责权体系， 使上下衔接更为紧密，工作推进更为高效。
指导思想
• 按现代企业制度要求，实现对企业经营管理机制的重建； • 按市场原则，重点开发具有特色，并符合市场发展方向的优质楼盘，扩大品牌知名 度和影响力； • 以效益为中心，形成科学合理的产品结构和开发结构，确保收入的均衡性； • 以资本运作为辅助，拓展公司收入来源，提高公司整体盈利能力和水平，为公司竞 争实力的提高和持续发展奠定基础。
• 坚持“立足珠海、面向全国”的发展战 略，积极推进全国化战略，打造华南区 域、华中区域、华东区域、山东区域和 北方区域五大区
• 以珠海为公司战略大本营，上海、广 州、武汉等一线城市及重点二线城市为 公司战略发展方向
• 公司业务范围主要集中在珠海、上海、 广州、武汉、苏州、南宁、中山、威 海、包头、沈阳、大连等
北方区域 山东区域
华中区域
华东区域
华南区域
图：华发股份项目分布
表：截止2017年12月31日华发股份十大股东持股比例
股东名称
百度文库
持股数量 占总股本比例 （单位：股） （单位：%）
珠海华发集团有限公司
512,379,083
24.19
中央汇金资产管理有限公司
66,237,120
3.13
中国证券金融股份有限公司
心
心
产 品 研 发 中 心
法 律 事 务 部
总 裁 办 公 室
战 略 研 究 部
运 营 管 理 部
工 程 管 理 中 心
安 全 生 产 办 公 室
成 本 管 理 部
招 标 及 采 购 管 理 部
商商会
华城
业用所文园华营设发市香澳美广上珠沈
经房管传林宜销计景更港门国州海海阳
营产理公公公公公龙新公公公区区区区
公公公司司司司司公公司司司域域域域
司司司
司司
主要发展历程
• 2002年，华发冠名之作“华发新城”启动开发 • 2004年，华发股份在沪市挂牌上市 • 2006年，以26．2亿元拍得珠海“新地王” • 2008年，集团正式更名为“珠海华发集团有限公司”，
公司性质变为国有独资企业 • 同年，内蒙古包头项目启动，并布局辽宁大连，正式
华发股份投资开发模式解读
2018年7月
陈舒
华发股份发展战略简介 华发股份产品策略介绍 华发股份投资策略与开发模式介绍 调研案例分析 结论与启示
PART 1 华发股份发展战略简介
公司简介
珠海华发实业股份有限公司（简称华发股份）成立于1992年， 1994年取得国家一级房地产开发资质，2004年成为房地产 上市公司。华发股份积极实施“立足珠海，面向全国”的发展战略，布局五大区，形成了以住宅为主业，商业和新兴产业同 步前行的“1+2”发展格局，并加快向全国知名的综合性地产企业跨越。
公司
珠海华发实业 股份有限公司
数据来源：公司年度报告、同策咨询研究院
企业理念
华发股份始终坚持诚信经营的方针，秉承“建筑理想家”、“越完美越追求完美”的宗旨和信念，坚持“诚信、品质、服务” 的经营方针，勇于开拓，锐意创新，成功打造了一系列房地产精品项目，多个项目获得国家、省、市各项殊荣。
图：华发股份企业文化
21,723,322
1.03
安邦资管-招商银行-安邦资产-共赢3 号集合资产管理产品
21,193,555
1.00
合计 854,565,076
40.36
珠海华发集团有限公司作为第一大股东，其实际控制人是 珠海市国资委
数据来源：Wind、公司年度报告、同策咨询研究院
国企背景
华发股份第一大股东为珠海华发集团有限公司，其通过直接与间接的方式，所持股份占总股本的24.49%，而珠海华发集团 有限公司背后的控股人为珠海市国资委。由此可见，华发股份是一家由国家背后控股的国有企业，这对企业在拿地方面有很 大的帮助。
图：华发股份组织架构 监事会 董事局秘书处
股东大会 董事局 经营班子
战略委员会 薪酬与考核委员会
提名委员会 审计委员会
股
市
内 部 稽 核 室
财 务 管 理 部
人 力 资 源 中 心
投 资 拓 展 部
资 金 管 理 部
权 投 资 管 理 中
关系管理部 证券与投资者
场 营 销 管 理 中
设 计 管 理 中 心
图：华发集团架构
图：华发股份实际控股人
市国资委 华发集团
珠海市人民政府国有 资产监督管理委员会
100%
城市 运营 业务 板块
房产 开发 业务 板块
金融 产业 业务 板块
产业 投资 业务 板块
综合 配套 业务 板块
海外 业务 板块
现
城 市 运 营 控 股 公 司
华 发 实 业 股 份 公 司
珠 海 金 控 公 司
开始全国化战略 • 2009年，以24.7亿元拍得地块，布局广西南宁市 • 2012年，竞得广州一地块，此时已入主10城，开始
稳步实施“立足珠海、面向全国”战略。
2000 - 2012
• 2016年，华发股份召开品牌发布会，携华发四 季、华发公馆、静安府等四大项目及优+生活体 系，惊艳亮相
• 同年，华发股份公司债评级上调至“AA+” • 2017年，升级优化优+产品化体系，建立产品
珠 海 科 创 投 公 司
力 合 股 份 公 司
代 商服 贸务 控投 股资 公控 司股
公
特 香 澳 美拉 港 门 国维 公 公 公夫 司 司 司公
司
司
珠海华发集团有限 公司
100%
100%
100%
珠海华发汽车 销售有限公司
24.19%
珠海华发综合 发展有限公司
1.03%
2.24%
1.03%
珠海华发物业 管理服务有限
56,957,187
2.69
珠海华发综合发展有限公司
47,430,605
2.24
全国社保基金——四组合
42,816,439
2.02
广东恒健资本管理有限公司
37,655,410
1.78
国华人寿保险股份有限公司-万能三号
26,449,02
1.25
珠海华发汽车销售有限公司
21,723,343
1.03
珠海华发物业管理服务有限公司