2019年精装修行业分析报告

精装修行业分析报告

精装修：精装业务放量，行业洗牌加速 (4)

欧美日住宅产业化比例高，国内二线以下城市精装提升空间大 (4)

房地产集中趋势明显，2020年精装修比例有望接近50% (4)

精装修重新定义供应链和行业竞争格局 (4)

政策驱动，精装房将成为趋势 (6)

精装修：材料、部品和施工集成的全装修模式 (6)

欧美日的住宅产业化及住宅部件化已达80%以上 (7)

政策驱动，国内精装房渗透率有望提升 (7)

地产集中度提升，精装交付比例有望加速提升 (10)

地产集中度提升，精装交付有望提速 (10)

2020年，一二线城市精装修空间近3000亿元 (11)

精装修交付，供应链和竞争格局的重新定义 (13)

精装修交付，供应链体系的重新定义 (13)

不同装修模式的供应链利润分配 (13)

主流精装修供应链：地产商为资源整合者，产品流通链明显缩短 (14)

大宗业务盈利能力略有逊色，但将加速行业洗牌 (15)

家居企业大宗业务盈利能力普遍低于零售业务 (15)

大宗业务加速行业洗牌，有望助力家居行业集中度提升 (16)

家居硬装品类受益显著，工装市场容量可观 (17)

地板：产品及安装标准化程度高，适合精装修下的内装部品化 (17)

瓷砖：地产客户业绩亮眼，品牌瓷砖企业受益地产集中度提升 (18)

定制橱柜：精装套餐必备项目，工装前端亦有引流作用 (19)

木门：代表企业工程业务占比持续提升 (20)

投资建议：利好具备渠道优势及资金实力的企业 (21)

图表1：住宅装修产业链框架图 (6)

图表2：精装修与简装修对比 (6)

图表3：日本住宅设计流程 (7)

图表4：我国与发达国家全装修产业发展对比 (8)

图表5：推进全装修发展相关政策 (8)

图表6：分城市能级精装修交付比例测算（2018年） (9)

图表7：购房者选择精装修意愿调查（新浪网，2017年5月） (9)

图表8：各省推广住宅全装修政策一览 (9)

图表9：我国房地产行业集中度 (10)

图表10：前50大房企销售面积增速均值vs全国地产销售面积增速 (11)

图表11：万科、碧桂园和保利2017年销售面积仍维持高增长 (11)

图表12：全国精装房交付比例测算 (11)

图表13：2020年一二线精装修市场空间测算 (12)

图表14：装修供应链利润分配存在差异 (13)

图表15：木地板产品流通环节：零售vs工程渠道 (14)

图表16：地产商为资源整合者的精装修供应链体系 (15)

图表17：代表性家居企业毛利率水平 (15)

图表18：代表性家居企业期间费用率水平 (15)

图表19：代表性家居企业净利率水平 (16)

图表20：精装修业务考察产品力、品牌力、批量交付能力、服务力和资金实力 (16)

图表21：工程端瓷、地板以及定制橱柜市场规模测算 (17)

图表22：某龙头木地板企业渠道构成 (17)

图表23：某龙头木地板企业地产大客户供货比例（2017年） (17)

图表24：木地板铺装工艺标准化 (18)

图表25：欧神诺工程业务主要地产客户占比 (18)

图表26：碧桂园销售面积及增速 (18)

图表27：万科销售面积及增速 (18)

图表28：恒大销售面积及增速 (18)

图表29：志邦股份渠道构成 (19)

图表30：志邦股份主要地产大客户供货比例（2016年） (19)

图表31：欧派家居大宗业务收入占比约9.5%（截至2017年三季度） (19)

图表32：江山欧派渠道构成（1H2016） (20)

图表33：江山欧派主要地产大客户供货比例（1H2016） (20)

图表34：可比公司估值表（截至2018/03/08） (21)

精装修：精装业务放量，行业洗牌加速

欧美日住宅产业化比例高，国内二线以下城市精装提升空间大

与国内目前主流沿用的“精装修”对应，国外主要沿用在“住宅产业化”之上的“住宅部件化”概念。1960年代，瑞典在世界上第一次率先推行精装修模式，随后欧美日等发达国家也纷纷仿效跟进。通过半个世纪的发展，目前已经形成十分成熟完善的运作理念和相关配套体系。日本采取住宅产业化及部件化的流水线模式，美国精装修以公寓为主、业主过程参与度高，欧洲整体秉持“轻装修，重装饰”的装修理念。据中国建材报信息，总体来看，欧美日等发达国家住宅精装修占比较高，可达到80%以上。

我国“全装修住宅”起步于20世纪90年代，相较日本、欧美等发达国家，起步较晚，发展时间短，目前正处于成长阶段。据中国产业信息网数据，现阶段我国全装修市场渗透率不足20%，相较发达国家80%的渗透率有较大差距。我们认为目前一线城市的精装房交付比例已经达到80%左右；二线城市精装房交付比例相对较低，预计在40%左右，三四线城市的精装房竣工比例为个位数。随着精装修交付政策的持续推进，我们认为二线及以下城市精装修交付比例有较大提升空间。

房地产集中趋势明显，2020年精装修比例有望接近50%

地产商集中度提升趋势显现，龙头地产商加速增长。据中国指数研究院信息，2012-2017年，地产行业市场集中度不断提高，CR10从13%提升至24%，CR20从18%提升至33%。2015~2017年龙头地产商销售增速均值显著高于全国平均，根据国家统计局数据，2017年前10大房地产企业销售面积增速均值为26.7%，显著高于全国地产销售面积增速的7.7%。我们预计到2020年，地产行业CR10和CR20分别将提升至47%和65%，龙头强者恒强。

龙头地产商精装修交付比例高，2020年精装修比例有望接近50%。根据产业信息网数据，2012年万科全装房比例已接近100%，绿城、绿地全装房比例约80%。而2016年恒大年报显示，恒大已实现全部住房全装修交付。我们假设TOP20房地产供应商是精装房主力供应商，2017年TOP10地产企业精装修交付比例平均为60%、TOP11-20地产企业精装修交付比例为40%，根据地产集中度数据测算，2017年我国TOP20房企精装修销售面积约占全国住宅商品房销售面积的18%。假定2020年TOP10地产企业精装修交付比例提升至80%，TOP11-20地产企业精装修交付比例提升至60%，2020年全国精装房销售比例有望达到48%。

从土地供应角度出发，我们预计2020年一二线城市精装修市场空间将近3000亿元。我们统计了36个一二线城市2017~2021年住宅土地供应规划，以期间年均供应量作为2017年土地供应量，按照开发商节奏，2017年拿地，对应2018年开工，2019年销售，2020年进入竣工交付期。我们假设全国住宅平均容积率水平为2.0，到2020年，一二线城市精装修比例分别为90%/50%，一线城市精装修标准在2000元/平米，二线城市精装修标准为1000元/平米，经计算，2020年一线城市精装修市场空间约1100亿元，二线城市精装修市场空间约1650亿元，一二线市场合计精装修市场空间近3000亿元。

精装修重新定义供应链和行业竞争格局

地产商为资源整合者，产品流通链明显缩短。目前主流的精装修模式是以地产商为资源整合者的供应链闭环，地产商依托自身强大的销售体系，将装修上游主材供应商以及中游设计和装修施工进行整合。该种模式下地产商在同一品类中选（指）定3~5供应商供货，然后将设计施工环节外包；家居主材企业和地产商直接签定合作协议，在中间环节成本将有明显的优化。在工程业务环节，家居企业和地产商的合作目前存在直营和加盟代理两种模式，对于设计和安装环节，家居企业基本都采取委托第三方的模式，主要是委托当地经销商完成属地内的设计和安装服务。