信托业务类型风控措施及核心文件

资金信托和财产权信托业务类型

中盛律师事务所

（2012年9月）

目录

一、信托业务流程

1、集合信托业务流程

2、单一信托业务流程

二、资金信托业务模式（以房地产领域为例）

1、资金来源

2、交易结构

（1）信托贷款

（2）股权模式

（3）项目收益权

3、核心资料

4、房地产信托业务风险

5、风控措施

三、财产权信托业务模式

1、定义

2、交易结构图

3、主要交易文件

4、信托利益分配

5、财产权信托项目确权

6、常见特别条款

一、信托业务流程

1、集合信托业务流程

(1)项目前期考察（中介机构尽职调查）、制定信托方案

(2)信托公司合规与风险管理部审核

(3)业务决策审委信托公司会审议通过

(4)信托公司董事会信托委员会审议通过，向银监部门报备

(5)起草信托文件、交易文件（安排签署）

(6)委托推介行推介，推介期届满，信托计划成立

(7)信托项目后续管理

(8)信托计划期限届满，信托计划终止

2、单一信托业务流程

(1)项目组对项目进行前期考察

(2)信托公司合规与风险管理部审核

(3)业务决策委员会审议通过，向银监部门报备

(4)起草信托、交易文件，各方签署审

(5)信托项目后续管理

(6)信托期限届满，信托终止

二、资金信托业务模式（以房地产为例）

1、资金来源

(1)集合资金信托

(2)单一资金信托

2、交易结构

(1)信托贷款

硬性条件：

＊二级资质（房地产商或其控股股东具备二级资质）

＊30%项目资本金比例投入（股东借款【股东承诺在项目公司偿还银行或信托公

司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外】、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金）

＊四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）

《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发【2008】265号）、《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（银监办发【2010】54号）、《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发【2009】27号）

在这种模式下，信托公司作为受托人，接受不特定投资者的委托，以集合资金信托计划的形式将委托人交付的资金集合起来，通过信托贷款的方式贷给房地产开发商，开发商定期支付本息给受托人，受托人按照信托合同约定向信托计划受益人分配信托利益。

(2)股权模式

在这种模式下，信托公司作为受托人，接受不特定投资者的委托，以集合资金信托计划的形式将委托人交付的资金集合起来，再以股权投资的方式(受让股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；信托计划存续期间，项目公司股东或关联的第三方以支付行权费为条件对受托人持有的股权享有优先受让权，并在信托计划到期前买回受托人持有的股权（为避免被银监部门认定为融资，房地产项目交易合同中不采用“回购”模式）。

(3)项目收益权

房地产项目收益权系指信托存续期限内，基于房地产项目而产生的一切财产性权利，包括但不限于获得因房地产项目所得的租金收入、销售（预售）收入、向任何第三方转让房地产项目所产生的收入的权利，获得根据法律法规规定、司法机关的裁决及行政机关的征用等有效法律文件的规定就房地产项目（包括特定资产）而获得的任何赔偿或补偿，以及依据交易文件处置房地产项目而获得的收入的权利等。

在这种模式下，信托公司作为受托人，接受不特定投资者的委托，以集合资金信托计划的形式将委托人交付的资金集合起来，投资给房地产项目公司，用于特定项目的开发建设，同时约定特定项目的销售收入、出租收入、处置收入等作为还款来源，信托计划存续期间，房地产项目公司向信托公司支付“特定项目收益款（投资本金和投资收益之和）”，信托公司以此向受益人分配信托利益。

3、核心资料

(1)经最新年检合格的房地产开发企业资质证书；

(2)国有土地使用权出让合同/国有土地使用权划拨决定书，以及土地出让金、契

税缴纳凭证；

(3)项目立项批复/备案文件；

(4)国有土地使用权证；

(5)建设用地规划许可证；

(6)建设工程规划许可证；

(7)建筑工程施工许可证；

(8)商品房预售/销售许可证；

(9)自有资金出资比例情况；

(10)国有土地使用权、在建工程及房产是否存在出租、抵押、查封等权利限制情形

之证明或说明。

4、房地产信托业务风险

(1)市场和政策风险

房地产行业是宏观调控的重点行业，房地产行业可能发生全行业景气下降，销售减缓，房价普遍下跌的风险。同时国家信贷政策、财政税收政策、产业政策及相关法律法规的调整与变化等因素可能会对融资企业的经营产生一定影响，从而对信托利益产生影响。

(2)融资企业经营风险

信托利益主要来源于融资企业支付的项目收益款或投资款等，若因信用风险、监管及国际市场的变化、行业竞争加剧、汇率及利率的波动、经营管理不善、税收及诉讼、仲裁等原因导致融资公司收入减少，或融资企业因经营不善导致解散、破产，从而影响融资企业股权价值，继而对信托利益产生影响。

(3)融资企业信用风险

融资企业未根据交易文件约定履行义务的，可能对信托利益产生较大影响。(4)担保方经营风险和信用风险

因担保人主客观原因未履行担保责任、担保财产因宏观经济、行业变化等原因价值减损或担保财产毁损、灭失、无法变现等导致担保权利价值不足，可能影响信托利益。

(5)不可抗力风险

战争、动乱、瘟疫、恐怖事件、犯罪、火灾、洪水、泥石流、地震、干旱、其它自然灾害等不可抗力和意外事件的出现，可能导致信托财产损失。

5、风控措施