深度解析房地产信托风控
我国房地产行业融资现状及对策分析
我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号
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中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发〔2010〕343号）各银监局，银监会直接监管的信托公司：近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。
为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：一、各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。
逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
二、各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。
自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。
各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。
三、各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。
对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。
房地产企业资金风险及内部控制
房地产企业资金风险及内部控制房地产是经济的支柱产业之一，然而，这个行业也伴随着很高的风险。
在房地产企业运营过程中，资金风险一直是一个严峻的问题。
这个问题不仅涉及到企业资金流动性和融资成本等生存问题，还关系到企业的利润和经营能力。
为了确保企业的生存和发展，必须加强内部控制，降低和控制风险。
一、房地产企业的资金风险房地产企业的资金风险主要体现在以下几个方面：1. 资金流动性风险房地产企业需要大量的资金来购买土地、建设楼房、销售房屋等，资金需求量大、周期长、回报慢，常常导致企业出现资金流动性风险。
当企业无法按时支付债务或履行合同义务时，可能会引起公司信用走低，甚至导致商业合作中断，严重影响企业的信誉和生存能力。
2. 财务风险房地产企业的财务风险主要体现在债务比率高、借款成本高、贷款周期长、债务服务压力大等方面。
如果企业的资金结构过于单一，过度依赖银行贷款，债务比率过高，则会增加企业的财务风险。
同时，由于房地产市场波动大，房地产企业面临极高的市场风险，如果企业无法应对市场风险，就难以解决财务风险。
3. 现金流风险房地产企业的财务风险主要体现在现金流和经营利润方面。
当企业的现金流量不足，难以支付应付账款和抵押贷款时就会面临现金流风险。
另外，由于房地产企业经营周期和回报周期不同，经营利润可能不长时间内无法实现，容易导致企业偿债风险。
二、房地产企业的内部控制内部控制旨在通过一系列制度和程序，确保企业运营的合法、正常、规范，适当降低各种风险，特别是财务风险。
1. 风险管理房地产企业应制定适当的风险管理政策，对财务和市场风险进行预判和评估，建立有效的风险控制和管理机制。
该机制包括建立内部风险管理部门、制定风险管理规定，明确责任和职责，建立风险管理制度等。
2. 资金管理房地产企业应加强资金管理，建立科学的资金管理制度，规范资金进出，防止资金流入外部风险企业，保持企业资金的充裕和合理运用。
3. 业绩预测房地产企业应预测业绩，对现金流、财务状况和市场前景等进行预测和评估，及时掌握市场的变化，制定对应策略，以保证企业的经营能力和应对市场风险。
(最新)房地产信托兑付风险分析讲义课件
集合类房地产信托规模迅速增长，占比远超单一类，2011年四季度大幅回落（2010-2011）
注：信托行业数据基本为不完全统计，报告中数据来源主要为中国信托业协会、用益信托和财汇数据， 各数据库间数据存在不一致情况，敬请谅解。
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主要内容
1. 行业篇：3400亿本息到期规模占房地产销售收入6%，风险可控 2. 公司篇：股东背景和风控决定抗风险能力 3. 信托行业投资建议：短期仍然承压，中期估值修复
不可能出现行业性违约。抵押率仅40-50%，如果项目可能出现违约，信托公司和开发商可 以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决，真正出现违约的概率非常小。
信托公司的风险管控、股东背景和融资能力决定其抗风险的能力，中融信托略占劣势。 2012年信贷紧缩背景下，基础产业和工商企业信托仍在快速增长，信托规模有望继续提升 。二季度兑付担忧消除后信托股价将实现估值修复。
单一类信托。是指由信托公司担任受托人，接受单个委托人的委托，单独管理、运用和处分资金信托的 行为，银信合作产品是单一类信托重要形式之一。
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3、信托按资金运用方式分为：
• • 融资类信托。是指信托资金运用以提供融资为主的信托项目。之前房地产类信托和银信合作信托中有很 大比例是融资类信托。 投资类信托。是指信托资金运用以对外投资为主的信托项目，分为证券类和非证券类。
房地产信托存量规模占比15%（20111231）
其 他, 21.10%
房地产信托累计新增占比13%（2010-2011）
房地产市场的信用风险与风控措施
房地产市场的信用风险与风控措施房地产市场是一个重要的经济领域，对于国家经济的稳定和发展具有重要的推动作用。
然而，由于房地产市场的特殊性，信用风险成为影响其稳定的重要因素。
本文旨在探讨房地产市场的信用风险，并提供一些风控措施以应对和减轻这些风险。
一、房地产市场的信用风险房地产市场的信用风险主要体现在以下几个方面：1. 贷款违约风险：房地产开发商和购房者通常需要通过银行融资来满足资金需求，一旦贷款违约，将导致银行贷款违约风险的增加。
2. 房地产开发商信用评级下降风险：随着收入不断下降或者无法按时还款，房地产开发商信用评级可能会下降，这将增加其未来融资的难度，进而影响房地产市场的稳定。
3. 市场供过于求风险：若房地产市场供应过于庞大，需求无法跟上，房价下跌将导致购房者资产负债问题，从而加剧市场信用风险。
二、房地产市场的风控措施为了应对房地产市场的信用风险，以下是一些常见的风控措施：1. 加强信用评级机制：建立完善的信用评级机制，对房地产开发商和购房者进行评级，及时发现潜在的风险。
2. 严格贷款审查：银行在向房地产开发商和购房者提供贷款时，应加强对其还款能力和项目可行性的审查，确保贷款风险可控。
3. 多元化融资渠道：为了减少银行贷款风险集中，房地产开发商应积极探索多元化融资渠道，如发行债券、股权融资等，降低信贷风险。
4. 加强市场监管：政府在房地产市场中应加强监管力度，严禁不规范的开发商行为，保护购房者的利益，维护市场秩序。
5. 建立风险补偿机制：可以设立房地产市场风险补偿基金，用于应对市场信用风险，减轻金融系统的风险。
6. 完善市场信息披露：对于房地产开发商和购房者的信息公开披露，能够提高市场透明度，降低信息不对称风险。
7. 长效机制建设：建立房地产市场的长效机制，包括完善的市场调控机制、规范的市场准入制度等，以稳定市场预期，降低信用风险。
结论房地产市场的信用风险是一个现实的问题，但通过合理的风控措施可以减轻和应对这些风险。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策【摘要】我国房地产投资信托基金是房地产市场的重要组成部分，具有重要意义。
本文通过分析我国房地产投资信托基金的发展现状，发现其面临的挑战主要包括市场波动、监管政策等因素。
针对这些挑战，提出了发展对策建议，包括加强政府政策支持，推动行业自律和规范。
结论指出我国房地产投资信托基金具有较大的发展潜力，需要政府和市场各方共同努力，以保障其良性发展。
建议政府制定更加细致的政策支持，引导资金流入房地产投资信托基金，同时鼓励行业加强自律，规范发展。
【关键词】房地产投资信托基金、发展状况、发展对策、政府政策支持、行业自律、规范、前景、建议、重要性、研究背景、挑战、总结1. 引言1.1 我国房地产投资信托基金的重要性我国房地产投资信托基金作为房地产金融工具的一种，对于房地产市场具有重要意义。
房地产投资信托基金为投资者提供了多样化的投资选择，在风险分散和资产配置上具有重要作用。
房地产投资信托基金有助于引导社会资金向房地产领域加速流动，推动房地产市场的发展。
信托基金的存在可以促进房地产行业规范发展，提高市场透明度和公平竞争程度，有利于整个行业的健康发展。
房地产投资信托基金还可以帮助解决房地产开发商的融资问题，提升房地产行业的资金运作效率，促进行业的长期发展。
我国房地产投资信托基金在房地产市场中具有重要的地位和作用，对于促进房地产市场的健康发展和提升行业整体水平具有重要意义。
1.2 研究背景随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业逐渐成为经济增长的重要引擎。
作为房地产市场的重要参与者，房地产投资信托基金在房地产行业中扮演着重要角色。
随着市场环境的变化和监管政策的不断升级，我国房地产投资信托基金面临着诸多挑战和困难。
当前，我国房地产投资信托基金市场存在着信托基金规模过小、信托产品结构单一、市场竞争激烈等问题。
监管政策的不断调整和市场风险的不确定性也给房地产投资信托基金的发展带来了影响。
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨摘要：随着房地产行业调控的深入和银行信贷收紧，房地产信托成为各大房地产企业解决资金困境的重要途径。
经过两年的爆发式增长，房地产信托在2012年和2013年迎来兑付高峰。
面对巨大的兑付压力和频频出现的提前清盘现象，房地产信托行业是否存在兑付风险？文章从房地产信托兑付风险产生的根源、市场参与主体、提前清盘的影响等方面进行分析，揭示出房地产信托业的风险状况及对房地产市场未来发展的影响。
关键词：房地产信托；兑付风险；清盘中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0206-03一、中国房地产信托发展现状（一）房地产信托房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产行业并进行管理和处分的行为。
（二）房地产信托发展现状房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在我国资本市场上出现。
当时由于其规模较小，并没有受到太多关注。
2008年12月3日，国务院常务会议确定了“国九条”金融促进经济发展的政策措施，首次明确将房地产信托投资基金作为创新融资方式。
自2010年以来，国家为遏制房价过快增长，出台了限购、限贷等一系列房地产调控政策。
受此调控政策影响，房地产市场销售逐渐放缓，再加之银行信贷收紧，融资难成为各大房企共同面临的问题。
此时，房地产信托以其融资模式多样灵活的特点不仅成为中小房地产商的融资渠道，更成为像万达、万科等大型房企解决资金困境的“救命稻草”，房地产信托的发行规模和数量在近两年呈爆发式增长。
据中国信托业协会统计，房地产信托的密集发行主要集中于2010年及2011年上半年。
2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元，2010年末就增加到4300余亿元，2011年二季度末继续增加到6000多亿元，2012年二季度末为6752亿元，2012年年末，房地产信托余额为6881亿元，与前几个季度信托余额基本持平，与历史最高点2011年三季度末相比，当前房地产信托余额仍处于历史高位。
主要信托产品和流程
政府融资平台项目，系统性风险肯定存在，但目前风险依然可控。 企业业务旳底线是，系统性风险大面积暴发时，不能先倒下，所以，主 要要选择财力雄厚、运作规范、信誉良好旳地域开展此类业务。
股票质押股权融资业务风控原则 述
（一）接受股票质押旳范围： 仅限于A股主板、中小板旳流通股股票，原则上上市交易时间不少于3个
实施
法律文件起草审核、签订
合用于 集合信 托 项目推介
信托成立 资金收付
档案整顿、 核查
房地产信托项目风控原则
（一）政策要求： 符合保障房、城中村、棚户区改造政策，享有国家优惠政策，符合银
行信贷进入政策。
（二）区域选择： 原则上限定于关键城市、位置优越旳成熟地段，市场风险相对较低。
（三）融资主体要求 企业或其控股股东具有房地产开发二级资质； 具有5年以上开发经验，合计开发面积达100万平米以上； 融资方综合实力较强，净资产超出30亿元，资产负债率低于70%， 净负债率（总负债-预售账款/总资产）低于50%； 融资方资信良好，无任何不良信用统计，与各大银行有良好合作统 计； 优先选择与信誉良好旳企业老客户合作； 融资方为民营企业旳，实际控制人提供无限连带责任担保。
托到期前1个月相应股票可流通盘旳20%。
股票质押融资业务风控原则 述
关于房地产企业信托融资模式问题的思考
CHINA COLLECTIVE ECONOMY摘要：房地产行业的飞速发展为我国国民经济的发展做出了重要的贡献,现在房地产经济已经和人民的生活息息相关。
然而，随着房地产经济过热发展带来的一系列问题，主要是房价的飞快上涨给人民带来了巨大的生活压力，为了抑制房价不合理的上涨现象，政府逐渐出台了一系列紧缩性的政策来调控房价,在调控政策等因素的多重影响下，房地产企业的融资渠道有所收紧，融资难度加大。
在此背景下，信托融资为一种新的融资房地产企业的睐。
文章将对我国的信托融资模式进行简要叙述并且围绕着当俞我国房地产企业在信托融资方面的发展现状及存在的问题进行分析，最后提出对房地产信托融资模式的见解，希望给我国从事房地产企业信托融资的一定的启发和参关键词：房地产企业；信托融资；融资模式-、房地产信托融资概述信托融资的定义是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为"简单说，就是信托公司受到企业委托向社会投资者发行信托计划产品,为企业募集其所需的资金。
信托融资作为一种新兴的融资模式，主要包括信托贷款和股权信托两种形式。
一般来说,企业要通过信托融资可以选择直接找信托公司或者间接委托相关行找信托公司。
信托融资具有发行、、可控、适合中小房地产企业等优点。
众所知，房地产企业是资金集型企业，房地产企业的开发项目资、开发、资金投资等特点。
所以，对资金需：的房地产企业来说，可企业自资金发，房地产企业要对融资。
，和地方为理房地产，对房地产行业一新的，对行贷款投向的管。
金融的种融资式受到的管，房地产企业融资。
E，的行发贷融资，其种融资模式，信托融资其的融资特点为房地产企业融资的一种选择。
二、房地产信托融资模式的主要类型分析益信托计的2019信托业务数据显示，房地产信托融资集的资金模是所信托业模的，可，尽管“资管新规”，家要打破刚性兑付，信托业受到不小的挑战的环境下,信托融资手段依是不少房地产企业筹集资金的选择。
AMC的“不良”地产信托盛宴——华业地产与华融债务重组案例透析
AMC的“不良”地产信托盛宴——华业地产与华融债务重组案例透析近年来房地产信托高速发展带来的一个后遗症就是在一定时间内形成房地产信托兑付高峰。
每次兑付高峰来临时不管是投资者还是信托公司都会惴惴不安，生怕出现兑付风险，而这也为资产管理公司创造了机会。
华业地产的资金接力术2012年5月，北京华业地产股份有限公司（下称“华业地产”）公告：其子公司深圳市华富溢投资有限公司曾于2010年4月向中诚信托申请了10亿元人民币借款。
由于该笔借款期限目前已满，因而深圳华富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地产开发有限公司拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组上述债务。
华业地产公告显示，其子公司深圳市华富溢投资有限公司于2010年4月向中诚信托申请了10亿元人民币借款。
由于该笔借款期限已满，因而深圳华富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地产开发有限公司拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组上述债务。
根据君合百年、深圳华富溢2012年7月10日与中国华融资产管理公司广州办事处、中诚信托有限责任公司签订的《资产买卖协议》、《债务重组协议》，君合百年、深圳华富溢向中国华融资产管理公司广州办事处借入人民币10亿元，用于信托兑付。
同时，君合百年与中国华融资产管理公司广州办事处签订《最高额抵押合同》，以君合百年“东方玫瑰家园项目”全部土地使用权及在建工程为该笔借款提供抵押担保；华业地产及周文焕分别与中国华融资产管理公司广州办事处签订了《保证合同》，为该笔借款提供连带责任保证；华业地产与中国华融资产管理公司广州办事处签订了《最高额股权质押合同》，以公司持有的北京华恒业100%的股权和北京华富新业100%的股权为该笔借款提供质押担保。
截止2013年6月30日，已归还借款人民币5000万元。
除了这笔债务重组外，华业地产、君合百年于2013年1月16日与中国华融资产管理股份有限公司广州省分公司、昆仑信托有限责任公司签订的《债权转让协议》、《债务重组协议》，由华业地产、君合百年向中国华融资产管理股份有限公司广州省分公司借入人民币2亿元，用于昆仑信托贷款清偿。
房地产投资信托和基金的差别
房地产投资信托和基金的差别不动产投资信托是近年来国际上常见的融资方式，我国近年来也在不断的学习借鉴不动产投资信托，使我国的不动产投资信托能够得到较好的发展并能够与国际接轨。
下面由店铺为大家整理的房地产投资信托和基金的差别，希望大家喜欢。
房地产投资信托和基金的差别2017年以来，信托收益持续走低，越来越多的投资者对同为固收的契约型基金大加青睐，也有不少人想了解契约型基金和信托产品具体有什么不同，而风险又在哪里，选信托网针对投资者主要关心的几个方面为大家做了下记整理。
1.概念：按照我国《中华人民共和国信托法》的规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
而信托型契约型基金又称为单位信托基金(Unit trust fund)，指专门的投资机构(银行和企业)共同出资组建一家基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受托人签定"信托契约"的形式发行受益凭证——"基金单位持有证"来募集社会上的闲散资金。
本质而言，二者都是“受人之托，代人理财”。
2、投资门槛及收益：两者均为100万起投，但信托300万以下投资者限制为50个，契约型基金则为200个，小额更灵活。
2017年以来，信托收益率较低，大多数产品集中在6%~8%这个区间。
契约型基金目前的收益率大多集中在8.5~10.5%这个区间。
3、管理人：信托的管理人即投资者委托的信托公司。
目前我国有68家信托公司登记在册。
而契约型基金的管理人即基金业协会登记在册的基金管理人，目前有资格发行和管理契约型基金的公司在国内有上万家。
可以看出，信托是委托人和信托公司之间直接签订委托合同;而契约式基金之间则加入了一个“基金托管人”的角色。
基金托管人又称基金保管人，是根据法律法规的要求，在证券投资基金运作中承担资产保管、交易监督、信息披露、资金清算与会计核算等相应职责的当事人。
《2024年我国房地产企业财务风险及其控制研究——基于远洋地产集团案例》范文
《我国房地产企业财务风险及其控制研究——基于远洋地产集团案例》篇一我国房地产企业财务风险及其控制研究——基于远洋地产集团的案例分析一、引言随着我国经济的持续发展，房地产市场在国民经济中占据着举足轻重的地位。
然而，伴随着市场繁荣的背后，房地产企业所面临的财务风险也日益突出。
本文以远洋地产集团为案例，深入探讨我国房地产企业财务风险的现状、成因及其控制策略。
二、我国房地产企业财务风险的现状1. 资金来源单一：多数房地产企业过度依赖银行贷款和预售资金，导致资金来源单一，抗风险能力弱。
2. 成本控制不力：随着土地、人力等成本的不断上涨，企业的成本压力增大，影响企业盈利。
3. 市场风险：由于市场变化多端，房地产市场价格的波动性较大，可能引发财务风险。
三、远洋地产集团的财务风险案例分析远洋地产集团作为我国房地产行业的领军企业，在发展过程中也面临着诸多财务风险。
具体表现在以下几个方面：1. 资金链紧张：由于市场环境变化和项目开发周期长，远洋地产在某一时段面临资金链紧张的问题。
2. 成本控制不当：部分项目在开发过程中存在成本控制不力的问题，导致项目成本超出预算。
3. 政策风险：随着政府对房地产市场的调控政策不断加强，远洋地产也面临着政策风险。
四、房地产企业财务风险的成因分析1. 外部环境因素：包括政策法规、经济环境、市场变化等。
2. 企业内部因素：包括资金管理、成本控制、风险管理等方面的不足。
五、房地产企业财务风险的控制策略1. 多元化融资：通过多种融资渠道，如债券、股权、信托等，降低对单一融资渠道的依赖。
2. 加强成本控制：通过精细化管理，优化项目开发流程，降低项目成本。
3. 完善风险管理体系：建立完善的风险管理机制，包括风险预警、风险评估、风险应对等方面。
4. 紧跟政策导向：密切关注政府政策动向，及时调整企业战略和业务模式。
六、远洋地产集团财务风控实践及启示远洋地产集团在面对财务风险时，采取了多元化融资、加强成本控制、完善风险管理体系等措施，有效降低了财务风险。
信托风险管理图谱还原：三大经典风控模式
在68家信托公司中，执行下述类似风险管理和业务审批流程的不占少数，虽具体操作环节上根据各司差异有所不同，但整体路径大体一致。
总览各信托公司的风险管理组织架构，大致可概括为“四道防线并行的垂直管理模式”。
其中，第一道防线主要由业务部门搭建，第二道防线由风险管理部、合规管理部、信托财务部等中后台部门搭建，第三道防线由稽核审计部搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。
各信托公司的风险管理偏好较大程度受制于股东方偏好，主要影响为股东的要求决定了信托公司的风险管理体系建设，而股东的风险偏好则影响着信托公司的管理决策和效率。
另外，股东的投融资及相关风险管理经验也会向信托公司进行传输。
对一家信托公司而言，其风险管理模式主要体现在信托项目的评审制度上，据信托业协会近日发布的《中国信托业发展报告》数据显示，信托公司采用的评审模式有分级授权审批，占比2%；评审会审批，占比20%；以及分级授权与评审会审批相结合，占比78%。
从具体流程来看，诸多信托公司采取了类似上述的中信模式，虽在操作细节上有所不同，但总体路径类似。
除此之外平安信托的“工厂化”模式与中融信托的“独立审批人”模式也是信托风控模式中的典型代表。
而就行业整体的制度设计层面而言，未来将形成一套四道防线构成的防御体系，除净资本约束机制及信托赔偿准备金制度外，也包括监管层不久前提出的即将建立信托公司恢复与处置机制与行业稳定基金救助机制。
“中信式”标准化风控样本作为68家信托公司中的绝对龙头，中信信托的风险管理体系，也是诸多同业参考的标准主流化样本。
在中信信托的体系下，一单完整业务基本的评审流程包括项目的业务初审、预沟通、中后台部门平行审核、信托业务审查委员会评审、公司领导逐级审批及向监管机关报告等环节，具体的流程分这样几步完成：在某业务受理后，要先送审“立项会”。
在充分尽职调查后，由主办部门发起报文。
由中后台会签审查后便进入“预沟通会”，在预沟通会上认为存在较多问题的项目，要求业务部门进行改进。
房地产公司资金管理及风险控制分析
房地产公司资金管理及风险控制分析房地产行业一直是各大行业中的一个重要组成部分，而房地产公司的资金管理及风险控制更是其经营管理中的重要环节。
在当前经济形势下，房地产行业的资金管理和风险控制显得尤为重要。
本文将从资金管理和风险控制两个方面对房地产公司进行分析，以期为相关行业提供参考和借鉴。
一、房地产公司资金管理分析1、资金来源多元化房地产公司的资金来源主要包括自有资金和外部融资。
自有资金主要包括公司自身的资金储备、盈利积累和资产增值等；外部融资主要包括银行贷款、发行债券、融资租赁等。
房地产公司应根据自身业务发展需求和资金需求情况，综合考虑各种融资方式，合理配置资金来源，保证资金的充足性和稳定性。
2、资金运营理念房地产公司的资金运营理念主要包括风险和收益平衡、流动性管理、资金成本控制和多元化投资等。
要注意通过有效的投资布局和分散化投资来降低风险，同时要关注资金的流动性，及时化解流动性风险。
要合理控制资金成本，降低财务成本，提高资金的利用效率。
还要注意多元化投资，降低投资风险，保证资金的安全性和稳定性。
3、资金监控及预算管理房地产公司应建立健全的资金监控和预算管理体系，包括财务预算、成本控制、资金风险管理等。
通过预算管理，房地产公司可以合理分配资金，为未来的发展提供充足的资金支持；通过资金监控，可以及时掌握资金使用情况和动态，有效降低财务风险，防范资金的滥用和浪费。
1、市场风险控制房地产公司在经营发展过程中，面临着市场供求不平衡、价格波动、政策调整等风险。
为降低市场风险，房地产公司应加强市场研究和分析，及时调整投资策略和业务布局，把握市场变化的机会，避免市场风险的影响。
2、资金流动性风险控制房地产公司的资金流动性风险主要来自于各种资金的到期压力和资金缺口等。
为降低资金流动性风险，房地产公司应建立健全的流动性管理体系，包括现金流预测、资金储备、流动性监控等。
通过流动性管理，可以提高资金的灵活运用能力，降低流动性风险的影响。
房地产信托是什么意思 房地产信托有风险吗
参考资料：房屋信托
房屋信托是指房屋产权所有人把房屋委托给房管部门进行经营，所有人仅保留产权；和分配权， 按照有关规定，托管人向受托单位交纳委托费用，定期进行经济结算。
参考资料：房产信托
房产信托指由专业化房产信托公司或房产企业，受托经营其他单位的自营房产、集体的合作房产 和个人的私有房产。
参考资料：房地产投资信托
注意事项
不过专家建议，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外，也 要严格把握产品的风控措施，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的 选择上，要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。
参考资料：房地产信托存款
房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的 存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要 筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整。
房地产信托有风险吗？
目前，房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大， 而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产 信托望而生畏。尽管房地产信托产品面临众多问题，但并不能一概否定此类产品。相关专业人士 给出了建议，从来看，房地产信托产品收益率还是比较高的，投资者在购买的时候一定要审慎： 首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施，第三还要看信托公司的资质。房 地产信托依然具有投资价值。
房地产信托是什么意思 房地产信托 有风险吗
参考资料：信托交易
信托交易是指接受他人委托，经营各类代理业务并收取一定手续费用的一种交易方式。
房地产信托是什么意思
引言：房地产信托是一种常见的投资工具，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产信托在中国的应用越来越广泛。
在上一篇文章中，我们已经介绍了房地产信托的基本概念和特点。
在本文中，我们将继续探讨房地产信托的各个方面，并分析其在中国的发展现状和未来的趋势。
正文内容：一、房地产信托的运作模式1.设立信托计划：房地产信托的第一步是设立信托计划，这是一个由信托公司或其他机构策划和管理的投资方案，其中包括了信托资产的种类、规模、投资期限等内容。
2.募集资金：信托公司负责向投资者募集资金，投资者可以通过购买信托产品来参与房地产信托。
资金募集的方式主要包括私募和公募两种形式。
3.投资运营：信托公司根据信托计划的要求，使用募集到的资金进行各类房地产项目的投资运营。
这包括了项目的选址、开发、销售等环节。
4.收益分配：房地产信托的收益来自于房地产项目的租金、销售收入等，信托公司按照设立信托计划的规定，将收益分配给投资者。
5.期限届满或提前终止：房地产信托的投资期限通常是有限的，在期限届满或其他约定的情况下，投资者可以选择退出，信托计划也会进入清算阶段。
二、房地产信托的风险管理1.项目选择的风险：信托公司在投资运营过程中需要进行严格的项目选择，包括对开发商的背景、项目可行性等进行全面评估，以规避项目开发风险。
2.市场风险：房地产市场的波动对房地产信托的投资回报会产生重要影响，信托公司需要根据市场情况调整投资策略，以降低市场风险。
3.流动性风险：由于房地产信托的投资期限有限，投资者需要在特定时间点退出。
信托公司需要合理管理资金流动，以满足投资者的需求。
4.法律合规风险：房地产信托业务涉及复杂的法律合规要求，信托公司需要遵守相关法律法规，否则将面临严厉的法律处罚。
5.利益冲突风险：信托公司在投资运营过程中可能会面临利益冲突的情况，需要建立健全的内部控制和管理机制，防止利益冲突对投资者利益产生不利影响。
三、房地产信托的发展现状1.市场规模：随着房地产信托市场的快速发展，其市场规模不断扩大。
信托公司 内控案例
信托公司内控案例话说有这么一家信托公司，咱就叫它信小托公司吧。
这信小托公司呢，之前一直发展得还不错，在业内也算小有名气。
一、事件起因——项目审批的“小漏洞”信小托公司有个负责项目审批的部门，这里面的工作人员那可都是经验丰富的“老江湖”了。
可是啊，人总有打盹儿的时候。
有一个大项目要审批，这个项目是关于一个房地产开发的信托计划。
按照正常的流程呢，得对这个房地产公司的财务状况、项目前景、市场风险啥的进行详细评估。
但是呢，负责这个项目审批的小李，他最近家里有点事儿，心思有点乱。
他就没太仔细审查房地产公司提交的财务报表里的一些细节。
比如说，有一笔数额不小的负债，在报表里藏得有点深，小李就没发现。
就这样，这个项目就稀里糊涂地通过了初步审批。
二、问题发酵——风险控制的“大疏忽”项目到了风险控制部门，这个部门的人应该像守门员一样，把住最后一道关。
可是呢，他们跟审批部门之间的沟通出了问题。
审批部门没有把一些在审批过程中模棱两可的地方跟风控部门说清楚。
风控部门呢，自己也没有重新仔细审查财务报表，只是大致看了看审批部门给的一些结论。
结果，这个项目就这么被推向了市场。
信小托公司开始向投资者发售这个房地产信托产品。
因为信小托公司之前的口碑还不错，再加上这个项目看起来收益挺高的，很多投资者就纷纷掏钱购买。
三、危机爆发——资金链断裂与投资者恐慌。
过了一段时间，房地产市场突然遇冷。
那个开发项目的房地产公司因为本身负债比之前预估的要高很多，资金链一下子就断了。
项目建到一半，只能停工。
这可把买了信托产品的投资者给急坏了。
他们开始找信小托公司要说法。
信小托公司这时候才意识到问题的严重性。
他们想补救，可是已经有点晚了。
投资者的钱已经投进去了，房地产项目又停滞不前，公司面临着巨大的兑付压力。
四、内部整改——亡羊补牢的措施。
信小托公司这下可慌了神，赶紧召开紧急会议。
对相关责任人进行了处罚。
小李因为在审批过程中的疏忽被降职，审批部门和风控部门的负责人也都受到了警告处分。
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深度解析房地产信托风控
之前我们出过一篇关于如何挑选优质房地产信托产品的文章，主要是从融资主体、投资项
目类别、投资项目阶段、风控措施等方面进行介绍，但内容相对笼统，这次我们重点针对
投资者最为关注的风控措施方面进行分析，帮助投资者更深入地了解房地产信托产品。
房地产信托产品常设置的风控措施主要包括：土地、在建工程、房产抵押；股权质押；应收账款质押；政府信用；第三方担保；结构化设计；其他（信托公司监管、托管银行监管、信托资金提前归集等）。
下面我们针对这些风控逐一进行分析。
第一，土地、在建工程、房产抵押。
通常将这些不动产作为抵押物时，抵押率一般设
置在50%以下，即信托计划募集总规模占抵押物估值的比例最好低于50%，且越低越好。
这样设置是考虑到这些抵押物或会贬值的可能性，且房地产信托产品通常会用融资项目本身
的土地和在建工程作为抵押，那么抵押物会否贬值就更值得关注。
尤其是目前，在国家对
房地产行业调控不放松的宏观政策下，人们对房地产行业看空，预计土地、房产价格会下
降的情况下，抵押率越低，抵押物保障力度越大。
不过，虽然房地产行业未来几年高速增
长的可能性不大了，但也一定不会出现崩盘的情况。
我国的地价和房价势必会经历一个相
对较长的调整过程，让房地产行业对经济的影响回归到一个合理的水平。
当然，这个调整
将会是循序渐进的，自然对整个房地产行业，对房地产信托不会产生大幅波动影响。
第二，股权质押。
与不动产抵押相同，考虑到公司因为经营等问题，未来资产可能缩水，股权贬值等情况，股权质押的质押率一般也设置在50%以下，同样是质押率越低越好。
另外值得注意的是上市公司的股票质押，情况就要复杂一些。
首先，质押股票是否属于流
通股，流通股自然比限售股要好，变现能力强；其次，质押股票的公司所属行业和公司本
身未来发展情况，即公司所在行业有无前景，公司自身经营是否良好，决定了其股票未来
能否升值；第三，大盘走势，以目前的经济形势来看，股市短中期还会在低位徘徊，大幅
跳水、上涨的可能性都不大，因此这个时期的上市公司股票价值变动不会太大，不必太杞
人忧天，但也不要放松警惕，还是要有预警的相关措施，这就是上市公司股票质押要关注
的第四点；设置警戒线，因为二级市场股票价格变动较大，因此给质押股票设置警戒线其
实就是相当于给该股票设置止损线，当股价下降到一定程度，信托公司会及时要求融资方
追加质押物，直到回归原始质押水平。
第三，应收账款质押。
被质押的应收账款一般为融资方承接政府项目所产生的政府欠款，目前的应收账款类信托产品多为这种。
其他债务人非政府的，也多为资质优良的企业。
从债务人的还款意愿和能力来讲，保障力度较大。
政府是债务人的，应充分考察当地政府
的财政状况以及该款项是否纳入当年的财政预算；企业是债务人的，应充分考察债务企业
的资产运营、盈利、偿债及发展等能力，着重关注可能影响偿债能力的因素。
第四，政府信用。
这种风控措施多用于保障房、安置房等项目，可与应收账款质押合
并分析。
因为政府应收账款类信托产品，一般会设置有政府财政承诺还款的资金文件证明，产品能否到期兑付取决于当地财政的实力。
而非应收账款类但有政府信用做担保的信托产品，多半为融资方承接政府相关项目先行垫付工程款，再由政府在项目完工验收后交付工
程款。
这类产品其风险大小也取决于当地经济水平及当地政府的财政收入。
值得注意的是，受地方投资计划刺激，目前各地方政府投资力度较大，债台高筑、财政资金紧张，所以，
即便是财政实力较强的地区，除了关注财政收入外，还要重点关注其债务情况。
如果信托
计划的资料里没有提供，可以通过当地政府网站查询。
第五，担保。
担保方一般选择实力强劲、背景雄厚的企业或财富积累较高的个人，企
业以大型国企最佳，个人以社会地位高、信誉好的为佳。
专业的第三方理财机构在考察这
类担保措施时通常会参考专业的评估机构对企业或个人出具的资产评估结果，如果是企业
担保，还需要查阅该企业近三年经审计的财务报表。
以便客观评判担保方的资金实力。
第六，结构化设计。
结构化设计的目的在于用中间级、次级信托资金作为安全垫，保
障优先级投资者的利益，因此，中间级、次级信托资金占该信托计划总募集规模的比重越
大越好，一般情况下，这个比值在1/5-1/3之间，占比越大，保障力度越强。
最后，诸如信托公司派驻人员进入项目公司进行监管、托管银行对项目用资进行监管，还是信托资金提前归集、分期归还本金等等，通常都是作为辅助的风控，不是针对项目本身，而是从监管、流程等方面加强把控。
这些要考察的就是信托公司、托管银行自身的资管、风控能力了。
分析下来，我们不难看出，房地产信托的风控措施设置与其他信托产品大同小异，判
断方法也可通用于其他类型信托产品，但因房地产行业的特殊性，在分析产品风控时也要
考虑到行业影响。
目前来看，房地产行业并没有因调控而显得捉襟见肘，反而是向着一个
健康的方向发展。
房屋作为民生刚需，出现崩盘的可能性极低，国家调控也旨在减缓其快
速膨胀速度，防范风险。
房地产信托受此影响，发行速度及规模也均有所下降，自2011年4季度开始，房地产信托占同期全行业资金信托的比例开始逐渐下降，截至今年3季度末，该比例降到最低，为11.34%，房地产信托对整个信托行业的影响逐渐缩小。
同时，加上监
管层对房地产信托的把控也越加严格，从根本上控制了风险，房地产信托发展前景可期。