房地产信托的风控要点

各类房地产信托的风控要点

2014-12-02 信托网

11月21日降息的消息接轨之前限购”限贷'政策的相继取消，为低迷的地产行业再次注入了一剂强心针。而作为地产行业的重要输血渠道，房地产信托则将再迎发展良机。

11月21日晚间，央行意外宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。此次降息接轨之前限购”限贷'政策的相继取消，为低迷的地产行业再次注入了一剂强心针。而作为地产行业的重要输血渠道，

房地产信托则将再迎发展良机。当然，站在高位，信托对地产也必须持更加审慎的态度，以更专业严谨的态度为投资者保驾护航。对此，格上理财梳理了各类房地产项目的风控要点以飨读者。

按用资阶段分

前期拿地：指开发商处于土地获取阶段的融资需求，此时项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。这类项目要重点关注土地款的缴纳中信托融资与自有资金的配比比例、项目规划以及各种证照的获取时间点等要素。

建筑施工：处于建筑施工阶段的房产项目融资途径较多，融资方式也相对灵活。此类房产项目已进入正轨，要更加关注房地产规划的执行情况以及预售情况。

资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等因素会影响还款来源。

装修经营：一般指成熟的房产项目的升级改造或者经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金。此类项目基于已经建成且成功经营的房产基础上，其主要考察点为项目本身的经营情况，比如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

按房产种类分

住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓等。此类项目要优选人口净流入、房产库存较低的城市，其次看其市场定位，一般刚需型房产（小户型）优于改善型住房（大户型）优于高端住宅（洋房、别墅等），再看项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。

商业地产：包括集中商业、写字楼等。对集中商业来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对写字楼来说，则主要看其招商入住率。