周口市市场调研报告(2018年)

■ 2017年周口市GDP总量为2517.03亿元，位列河南 省第4位，经济总量超省内平均值；
■ 周口市GDP增长较迅速，尽管近几年受大环境影 响有所回落，但依然保持着稳步向上发展的经济态 势，2017年GDP增速有所回落为7.9%，但依然高于省 经济增速1个百分点；
■ 周口市稳中求进的经济发展趋势，也为周口市房 地产市场的腾飞提供了基础平台。
周口常驻（万人）
1200
600
1000
882
500
800
400
600
300
400
200
200
100
0 郑周南商洛信驻新开许安平濮焦漯三鹤济
0
州口阳丘阳阳马乡封昌阳顶阳作河门壁源
店
山
峡
中心城区人口（万人）
59
郑洛南新安信平商焦开驻漯濮鹤周许三济
州阳阳乡阳阳顶丘作封马河阳壁口昌门源
山
店
峡
2周口 城市经济
1周口 宏观政策
去库存/保持续稳定发展
■ “坚持房子是用来住的，不 历
是用来炒的”的定位，通过调控 年
政策稳定市场和房价，此政策更 政
多针对于一线/新一线城市房价 策
的过快上涨。三四线城市仍以去 一
库存为主。
览
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
进一步巩固调控成果，促进房价合理回归 完善住房供应体系，继续做好楼市调控 要根据不同城市情况分类实策分城施策 支持居民自住和改善住房需求 因城施策，促进地产市场平稳运行 坚持分类调控因城施策，稳步去库存 明确住房不炒，落实地方责任
2010
三产业比重（%）
2011
2012
2013 2014 2015
第一产业 第二产业
第三产业
35.5%
46.0% 18.5% 2016 2017
2周口 主导产业
经过多年发展，周口拥有国内外知名的工业品牌，莲花集团生产能力跻身世界同行业四强，单厂产量居世界第一， 宋河酒业生产的高、低度宋河粮液酒获国家金奖，进入国家名酒行列，河南鞋城皮革集团生产的牛皮革及制品远 销多个国家和地区。
资金周转方面，三四线城市对开发资金 要求相对较低，能够实现资金的高周转， 有利于企业稳步发展； 市场竞争方面，三四线城市产品规划相 对滞后，竞争较小，能够实现可观利润。
资金周转及市场竞争
城市发展概述
Urban development overview
• 城市概述 • 城市交通 • 城市人口 • 城市经济 • 产业结构 • 城市建设 • 城市规划 • 城市小节
2/3；
2
济源市 24479 9.5% 2128 30698 8.7% 2467 16939 9.0% 1399
3
焦作市 22953 9.6% 2011 29220 8.7% 2344 16218 9.2% 1366 ■ 城镇居民和农村居民人均可支
4
洛阳市 22835 9.7% 2023 33273 8.2% 2522 12511 9.2% 1054 配收入同样位列河南省最低值。城
2周口 城市概述
周口市 baidu一下周口，找到相关结果约20,800,000个
城市地理的变化，影响着市场房地产的发展方向
■ 周口市，位于河南省东南部 ■ 城市下辖8县1市1区，总人口约1126万人 ■ 河南省第一产粮大市，全国粮食生产先进市 ■ 食品加工、纺织服装、医药化工、装备制造、 电缆电气、新型建材六大产业为周口市主要经 济支柱产业
随着三产业比例不断优化，第三产业的比重平稳增加，城市发展前景良好，逐渐扩大了房地产市场化的进程。
2500 2000 1500 1000
500 0
2010
三产业产值（亿元）
2011 2012 2013 第一产业 第二产业
2014 2015 第三产业
2016 2017
100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%
目录 CONTENTS
1 Market Research 2 Urban development overview
3 Real estate market analysis 4 Review research report
周口市市场调研报告 （2018年）
Market Research
• 宏观政策 • 政策调控 • 城市导向 • 宏观小结
2周口 城市人口
截至2016年年末，周口总人口1148万人，城镇人口349万人，人口总数仅位于南阳、郑州之后，位居第三， 对房地产及城市发展有较强 支撑。
周口城镇人口增加较快，近5年以每年10万左右的速度增加，2016年城镇化率近40%，城市发展速度一般。
1150 1140 1130 1120 1110 1100 1090
1周口 政策调控
决心端
城市端
土地端
金融端
供需端
客户端
全域 调控
覆盖 广泛
存量动 态供地
信贷 收紧
限价令 规范市 场售价
购房资 格资格 限定
1周口 政策调控
全域、全时，坚持调控
为切实坚持住房的居住属性，坚决遏 制投机炒房行为，持续保持房地产市场平 稳健康发展。
—— 政策原文
1周口 政策调控
调控范围扩大，由中心城区向外扩散
—— 郑州市限购区域
1周口 政策调控
根据市场存量，动态供地
市场存量 （去化周期）
36个月以上 18-36个月 6-12个月 6个月以下
动态供地 停止供地 减少供地 增加供地 加快供地
1周口 政策调控
信贷收紧，源头终端双向调控
■ 信贷收紧对于商业银行主要体现在上调房贷利率、提升 首付比例、缩短贷款年限、收紧贷款申请条件等来把握个人 住房贷款发放的进度和节奏，同时堤防信贷风险。 ■ 而信贷额度的紧张，会引发银行议价能力提升，下半年 及明年贷款利率上浮的情况就较为普遍。 ■ 信贷政策的收紧，也将对资金实力不甚充裕主要依靠贷 款开发的开发商产生较大影响。
10 平顶山市 20311 10.0% 1849 29625 9.3% 2523 12222 8.7% 978 全省8.94个百分点，城镇化建设将
……
是周口市工作的重中之重，而这也
给房企带来了一定的机会和机遇。
18
周口市 15226 10.2% 1404 24313 8.2% 1843 10170 9.6% 891
2017年河南省各市GDP情况 单位（亿元）
排名
一
二
三
四
五
六
七
八
九
十
十一
市县 郑州 洛阳 南阳 周口 新乡 安阳 信阳 商丘 开封 濮阳 三门峡 GDP总量 9130.17 4343.1 2957.93 2517.03 2384.81 2017.88 2226.55 2217.89 1934.95 1620.56 1460.8
承德
兰 州
成 都
贵 昆阳 明
南
太 原
西 安
高碑 店保定
郑开 州 封合
肥 武 长汉 南 沙昌
天津 大 连
济 南芜南 京金 华湖福杭 州无 锡扬 州青 岛常 州嘉 兴启 东温 州宁 波 州长
广 州珠
东 莞
惠 深州
乐厦 门
苏 州
宁
海圳
海 口琼 三海
亚
郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、 郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内， 新郑市、荥阳市、中牟县。
1周口 政策调控
用指导价，规范市场售价
■ 河南省多部门联合发布《河 南省住房和城乡建设厅河南省国 土资源厅关于贯彻落实建房 〔2017〕80号文件加强近期住房 及用地供应管理和调控有关工作 的通知》要求：郑州市新备案预 售商品住房销售均价原则上不高 于2016年10月份周边新建商品住 房价格水平。
8
新乡市
20855 9.1% 1740 29071 8.1% 2178 13769 8.6% 1090
■ 从城镇化率上反应，周口市城 镇化率仅为41.22%，低于全国城镇
9
漯河市 20750 9.9% 1863 28859 8.4% 2241 14141 9.3% 1203 化率58.52%的17.3个百分点，低于
政策调控方面，三四线城市相对限制政策较 少，政府为了产业发展、旧城改造、新城发 展等目的，愿意提供优质土地作为开发； 城市开发方面，三四线城市尚处于“野蛮生 长”阶段，需要开发商进行快速开发，要求 仅需解决居住和配套问题。
政策调控及城市开发
资金周转及市场竞争
资金周转方面，一二线城市启动资金及 现金流要求较高； 市场竞争方面，在一二线城市同区域产 品密集，产品线重合度高，客户集中也 导致市场“火拼”激烈，生存压力大。
■ 在投资上，部 分城市也进行了严 格控制。如重庆市 规定，每年房地产 投资不能超过全市 固定资产投资的 25%。以确保适度 的房地产市场容量 和控制楼面地价。
1周口 政策调控
设置门槛，购房资格受限
在郑州连续缴纳社保满24个月； 在郑州连续缴纳个税24个月； 凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社 会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的 有效凭证。
镇与农村居民人均可支配收入差距
5
鹤壁市 22262 9.7% 1974 28520 8.9% 2336 15326 9.3% 1304 高达2倍有余，凸显出城乡协调发
6
许昌市 21816 9.8% 1954 29445 9.0% 2429 15591 8.6% 1235 展不平衡的问题；
7
安阳市 21096 9.2% 1775 30421 8.0% 2253 13697 8.5% 1073
2周口 城市交通
311国道横穿东西，106国道纵贯南北；漯（河）至阜（阳）铁路与京广、京九线相接；周（口）至漯 （河）高速公路与京珠高速相连；南洛、永登、大广、周商4条高速公路呈井字型贯穿全市；境内沙颍河、 涡河、贾鲁河、汾泉河历史上都是通航河流，里程约430公里，航运资源丰富。
目前，周口市内高铁站和机场正在建设中，未来投入使用会大幅度缩短与全国各地的距离。
市
地
一二线城市调控政策不断出台
产
市
场
去库存红利流入三四线城市
发
展
流
购房资金外溢至三四线城市
程
图
三四线城市需借助房地产企业 发展和推动新型城镇化建设
棚改政策出台助力城市发展
央行提供棚改资金保障
货币化安置成为 三四线城市安置政策新宠
1周口 宏观小结
政策调控及城市开发
政策调控方面，当前一二线城市调控政策频 出，土拍模式花式升级政策紧缩导致获地资 金及综合开发门槛变高； 城市开发方面，一二线城市需要大环境，大 配套，政府需要大开发商解决包括运营在内 系列问题，愈来愈趋向于城市运营层次。
2周口 产业比重
201年周口市第一产业第一产业增加值466.88亿元，同比增长4.4%，占总产值的18.5%，产值持续上涨，但比重持续小幅下 降，基本处于平稳状态，短时间内第一产业在整个周口的经济中不会出现大的波动。
2016年周口第二产业第二产业增加值1156.86亿元，同比增长7.5%，占总产值的46%，起到周口经济发展的支柱作用，支撑 城市的发展。
—— 郑州市限购政策
1周口 城市导向
决心端
城市端
土地端
金融端
供需端
客户端
全域 调控
针对热 点城市
覆盖 广泛
针对热 点城市
存量动 态供地
控制土 地供应
信贷 收紧
开发资 金要求 巨大
限价令 规范市 场售价
针对热 点城市
购房资 格资格 限定
热点城 市限购
1周口 城市导向
“去库存”政策 三
四
线 城
资金优先流入一二线城市
经济值 增速 增量 经济值 增速 增量 经济值 增速 增量 收入为15226元，位列河南省各市
河南省 20170 9.4% 1727 29558 8.5% 2325 12719 8.7% 1022 居民人均可支配收入最后一名，仅
1
郑州市 30556 9.0% 2517 36050 8.5% 2836 19974 8.4% 1548 为河南省居民人均可支配收入的
2015
349 2016
2周口 城市人口
截至2017年年末，周口常住人口876.22万人，人口总数仅次于郑州，位居第二，人口基数庞大。2017年末常住人口中， 城镇人口361.18万人，乡村人口515.04万人，城镇化率达到41.22%，比上年提高1.71个百分点。
目前中心城区人口为59万人，位列全省倒数第四，常驻人口中绝大多数为农村人口，城市城镇化速度缓慢。
周口市历年总人口变化（万人）
1115
1121
1126
1131
1136
1142
1148
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
400
350
300
266
250
来自百度文库200
150
100
50
0
2010
周口市历年城镇人口（万人）
297
308
319
333
280
2011
2012
2013
2014
增速 8.2% 8.7% 6.5% 7.9% 8.1% 7.0% 6.7% 8.7% 8.2% 8.1% 8.5%
2周口 经济收入
2017年河南省各市居民人均可支配收入排行 单位（元）
排名
地区
全体居民人均可支配收入 城镇居民人均可支配收入 农村居民人均可支配收入 ■ 2017年周口市居民人均可支配