丹尼斯大卫城调研报告

总投资
约18亿元（含地价、建安成本、商场一装等，数据来源于网络）
单方直接成本 投资回报率
6545元/㎡
平均租金
大卫城招商租赁条件、筹备时间
大卫城各板块合作方分析
大卫城运营团队
大卫城项目优劣势分析
大卫城业态占比和趋势分析
大卫城问题分析
百货面积占比大，MALL部分占比偏小
大卫城百货部分有14层组成，MALL部分有6层，在百货部分的10-12楼全部是餐饮，14楼是健身会所，楼顶天台 设有2个露天游泳池，百货总体面积约14万㎡；MALL部分总体面积约7.4万㎡，无论是从面积还是楼层数，百 货都比MALL量大。
拜肯集团（BUCHAN）是澳大利亚最大 的多专业建筑规划设计集团之一。该集
团以卓越的建筑设计闻名于世，并且在 以下各领域具有丰富的经验。
**大型城市综合体 **商业零售 **休闲娱乐 **酒店 **住宅 **商务写字楼 **公共建筑 **教育 **医疗健康 我公司在澳大利亚和新西兰设有七处分
公司，并且在欧洲伦敦和中东迪拜设有 设计分部。
河南省郑州市二七路与太康路交叉口西北角
丹尼斯大卫城 垂直交通
大卫城由丹尼斯百货斥资18亿元开发建设，由世界著名BUCHAN公司主笔建筑设计，日本丹青社担纲室内 商业空间规划。
开发商简介
建筑设计单位简介
室内空间设计单位简介
郑州丹尼斯百货于1995年正式筹建，是 台湾东裕集团麾下一家集百货、大卖场 、便利店与物流中心等业态为一体的零 售事业集团，也是国务院在全国范围内 选定的两家台商百货零售试点之一，在 河南省政府与郑州市政府各级领导的大 力协助下，河南首家丹尼斯百货于1997 年11月16日在郑州胜利开业。18年来丹 尼斯不断改进经营方式并扩大连锁规模 ，以郑州为核心、辐射河南全省，已在 郑州、洛阳、安阳、新乡、南阳、商丘 、平顶山、焦作、漯河、济源等地开有 近百家百货、大卖场、便利店，为中原 人民生活品质的提升和商贸建设做出了 积极的贡献，同时取得了良好的经济效 益和社会效益。
个性中档餐厅
祖母厨房：西餐、英式小茶点；由一位在成都 的英国人创办。 华豫川：以“改良”川菜为主；(川菜) 权金城：韩国中高档烤肉，地道韩国菜；（韩 式烧烤） 鱼酷：烤鱼 表妹靓点：经营传统粤菜、小炒为主；（粤菜 、潮汕菜） 湘乐汇：以湘菜为主线，辅以部分融合菜式； (湘菜) 炉鱼：全新UFO形状大型炭火烤鱼炉，“海鲈 鱼”与杭州人喜爱的钱塘江“鱼钩”、“湄公 鱼”；外婆家旗下餐饮。 巴辣巴火：火锅 千代家：日式料理 胖哥俩肉蟹煲：肉蟹为主材的菜肴；(火锅) 京馆涮：正宗老北京涮锅；（清真火锅） 外婆私房菜：家常菜
酒店 车库 入口
郑州市 公安局
丹尼斯大卫城酒店 入口现状照片
项目定位 经营定位
从商业业态上讲，项目融合了国际精品、百货、MALL、超市和酒店五个业态。“高端 国际精品+中档百货+超市日常消费”，多业态复合型组合，形成强有力的市场竞争力
目标客层定位
以时尚青年、行政事业干部、专业技术人员以及新兴企业年轻主管为主力客层，国际 精品和百货公司满足中高档消费人群，将MALL定位为一个年轻、时尚的购物中心，吸 引年轻人的消费
二七 商圈
百货大楼
丹尼斯人民路店
百盛购物广 场 德化步行街
友谊国际广场
丹尼斯大卫城周边竞品项目众多，未来规划新田360广场、金博大二期和新田二七时代广场3个项目入市。 现状商业，从物业类型来看，百货居于主导地位。新增万象城和大卫城的陆续开业，在档次和业态上提升很大 。
未入市项目
开业项目
新田360广场
●精品百货：A塔1-9楼； ●SHOPPINGMALL：裙楼1-6楼； ●餐饮休憩：B1-9楼各楼层分散餐饮、休憩，10-12楼 集中 布局餐饮； ●精品超市：B1楼，满足居家生活之必需； ●酒店：B塔7-24楼，国际五星级标准豪华酒店； ●工作人员办公：A塔13楼； ●会所：A塔14楼。
14F：健身会所
主力店位置示意图
PART 2
项目开发背景
大卫城开发模式“买地--盖房--自持经营”
土地成本 楼面地价
共3亿元，地块面积43993㎡（约66亩），土地均价约450万元/亩，2007年分三次 摘牌。
1090元/㎡
容积率
6.3
总建筑面积
约40万㎡（百货14万㎡+MALL7.4万㎡+超市1.6万㎡+酒店4.5万㎡+地下停车10.5万㎡）
P P
P
便捷交通 公交线路：101、152、178、21、256、28、95、312、32、34、 37、518、52、6、903、906、93、966、603、Y806、Y821
北向 酒店大堂：
设置在整个建筑物北侧
车行动线方向
项目交通劣势 1、西太康路是西东向单 行道，未设置车行出入 口； 2、车行动线单一，只能 沿二七路从北往南才能 进入大卫城地库。
最大真冰溜冰场 韩国CGV影院
丹尼斯首个冰场项目。真冰冰场面积达2000平方米，冰面面积近1000平方 米，位于丹尼斯大卫城5F
河南省最高标准的第四代IMAX影厅，7个影厅，一个IMAX影厅，可同时容纳 2000人观影
区位优劣势分析
坐落位置：位于郑州市中心二七 商圈，东临二七路，南临太康路 ，西侧是人民公园，北侧是郑州 市公安局，项目周边交通非常便 利。
大卫城辐射范围
丹尼斯大卫城周边竞品项目众多，未来规划新田360广场、金博大二期和新田二七时代广场3个项目入市。 现状商业，从物业类型来看，百货居于主导地位。新增万象城和大卫城的陆续开业，在档次和业态上提升很大 。
未入市项目
开业项目
新田360广场
大上海城
万象城 金博大二期
北京华联 金博大
新田二七 时代广场
日本丹青社设立于50年代，专业从事 展览展会、商业设施室内空间及大型 项目规划等各种空间的展示策划、设 计及施工制作业务，系一家在东京证 券交易所主板上市的企业。在长期的 经营活动中，公司积累了丰富的行业 经验，同时通过提供优质的产品和服 务使我们拥有了众多相互信赖的重要 客户。
丹青创艺设计咨询(上海)有限公司 系日本株式会社于2003年在中国投资 设立的全资子公司，秉承了丹青社的 优良传统，将丹青社积累的丰富经验 和卓越技术引进到中国，将一如既往 地为客户提供高品质、高附加价值的 服务。
市场定位
融购物、美食、休闲、娱乐、酒店住宿等多种功能于一体的一站式购物休闲娱乐中心 ，丹尼斯集团将自主经营本项目中的所有的商业空间，项目的开发目标是偏向于‘永 续经营’和‘资产长期收益最大化’
丹尼斯大卫城
大卫城1-4F平面图
丹尼斯大卫城
大卫城冰上乐园 ●郑州市最高端的室内真冰溜冰场 ●丹尼斯首个冰场项目 ●位于丹尼斯大卫城5楼，总面积2000平米，冰面 面积近1000平米 ●配有VIP室、更衣室、舞蹈室等功能区 ●引入互动投影、360度屏幕
高端商务餐厅
王品台塑牛排：来自台湾的知名私房料理，以 菜色精致、好吃、服务好、风格高雅、管理专 业着称； 上井日料：为日料自助品牌； 铁板诱惑：首日入住河南的铁板烧品牌； 姆玛餐厅：口碑挺不错的西餐厅；
大卫城B1-B4平面图
餐饮在A塔10-12层，面积约1.2万平米，在二七路设独立的直达电梯。
百货 百货 百货
15000 50000 45000
10000 33000 33500
1955.11 2005.1 1997.11
百货
92000
50000
2002.8
大商新玛特金博大店 百货
65000
42000
1997.9
备注
2006年10月北京华联物业3亿元易主凯 德置地 2006年6月被大商集团收购重新开业
7-24F：酒店
A塔
B塔
6F：剧场、 电影院
5F：溜冰场
4F：居家、儿童娱乐
3F：简餐、休闲服饰
2F：快时尚
1F：精品配饰
B1F：居家生活
大卫城零售业态分析
丹尼斯百货位于建筑物的南半部，主入口设在二七路与太康路交叉口，二七路和太 康路各有一个入口。
项目用地南北长270米
A塔： 楼高14层，总建筑面积 14万平米。 1-9层为百货， 10-12层各色餐饮， 13层业主办公区， 14层为健身会所。
丹尼斯大卫城
大卫城周边地铁情况
大卫城人形动线
13F：业主办公区
10-12F：餐饮区 9F：童装、孕婴 8F：家电家居、活动会馆 7F：西服、男士皮件 3-6F：女装、女士皮件、内衣 2F：珠宝、精品 1F：名表、珠宝 B1F：精品超市
以百货为主，新增购物中心、五星级酒店等业态，同时还配套 了特色餐饮、电影院、小型剧院、冰场以及空中泳池会所。
丹尼斯大卫城调研报告
招商部
PART 1 PART 2
丹尼斯大卫城项目概况 项目总结
PART 1
丹尼斯大卫城项目概况
开发商 项目占地 面积
业态构成
主力商户 项目定位 项目地址
大卫城项目基本情况
丹尼斯集团
43993平米
总建筑面积 40万平米
BETTER超市：1.6 万㎡
总投资额
18亿元
丹尼斯百货：14 万㎡
2008年7月被大商集团正式收购
Ole′超市、冰纷万象真冰滑 冰场、金标百盛、中影
项目亮点解读
业态齐全 面积最大 国际品牌最多
百货、MALL、餐饮、娱乐、进口超市、五星级酒店 总体量约40万平米，经营面积可达17万平米，中部五省最大 进驻大卫城的国际一线、二线品是河南省内最齐全，国内品牌组中原最强
大上海城
万象城 金博大二期
北京华联 金博大
大商
中原
千盛
名都 新田二七时
代广场
康桥 华城
升龙 国际
鑫苑美 适中心
二七万达
大商
二七 商圈
百货大楼
丹尼斯人民路店
百盛购物广 场 德化步行街
友谊国际广场
橄榄城都
二七商圈主要商业项目
项目名称 郑州百货大楼 百盛购物广场 丹尼斯人民路店
北京华联
物业类型 建筑面积（㎡） 营业面积（㎡） 开业时间 主力店
MALL：7.4万㎡
层数 停车位
地下4层，地 上A塔14层， B塔24层
2000余个
酒店：4.5万㎡
开业时间
2015.5.8
地下-2F到-4F停车 场：10.5万㎡
所在商圈
二七商圈
韩国CGV影院、市
丹尼斯首个大型城市综合体项目，融购物、美食、 休闲、娱乐、酒店等多种功能为一体的一站式购 物休闲娱乐中心
苹果旗舰店“抛弃”大卫城，“进驻”万象城
2013年，大卫城和万象城同时接触苹果，大卫城为引入苹果店还专门更改设计，同时预留好的店铺位置。最终 导致苹果店选择万象城的原因是大卫城无法确定开业时间。由此看来，尽早确定开业时间非常重要。
冰场
CGV影院 ●河南省最高标准IMAX影厅新体验 ●位于购物中心6F，与冰场挑空区相邻 ●设有7个厅，1357个座位 ●一个全省最大的IMAX影厅，6个全金属银幕的3D影厅
韩国CGV 国际影院
多功能厅
大卫城5-9F平面图
河南美食汇、美食广场
大婶鲁肉饭：主打卤肉饭（台湾风味） 西关味：招牌鲜虾云吞竹升面（广式快餐） 芙蓉巷：主营成都各地小吃（川味小吃） 中和堂：自助式喝茶（茶点） 九如香：主打麻辣小龙虾、花甲 土大力：主营烧烤（韩式快餐） 杨翔豆皮涮牛肚：特色涮锅 黎师傅中国煲：主营鸡煲(粤北煲式菜肴) 鱼乐：特色烤鱼 重庆胡和记面：主打小面(重庆小吃) 豫合汇：烩面(豫菜) 阿秦家味：捞烫；（台式捞烫） 蒙自源：云南过桥米线（云南美食） 诚记煲仔饭：主打双腊、黑椒广式煲仔饭（广式） 花布：以成都冷锅串串为主题的概念餐厅（四川小吃） 76人老烩面：主营烩面、快餐（中式快餐） 百宴菌菇拉面：拉面（河南特色） 蜀香门第：川菜 可C可D：加氧鲜果蔬汁饮品 邢家锅贴：开封小吃 福状元营养粥：家常菜 豫鼎记汤客：煲汤 食在食上：主营台湾涮涮锅（火锅） 深泉焖罐：地方特色的药膳焖罐为主（小吃） 舒来喜：特色鱼系菜品；（火锅鱼）
正弘国际名店 友谊国际广场 大上海城 百年德化 华润万象城 丹尼斯大卫城 现有商业合计
百货
12000
百货
50324
购物中心 28万
商业街
购物中心
大型城市 综合体
80000 40万（已开业 部分21万）
40万
149万
8000 32000 18万 60000 12万 17万
1997.1 2000.7 2007.4 2006.4 2014.4 2015.5
百货1-9F
MALL
B塔： 楼高24层，总建筑面积 12万平米。 1-6层为MALL， 7-24层为酒店。
入口 西太康路
主入口
入口 北二七路
酒店位于建筑的东北角，东临北二七路，总建筑面积4.5万平米，352间标准客房。
丹尼斯大卫城
人民公园
30米宽的内部 道路，乘客下 车，客车可走 二七路离开， 或U型拐弯直 达地下停车场 。