成都商业市场报告

凯德广场（待定）、茂业百货（6.8）、中航九方购物中心（10）、美美力诚旗舰店 （3）、仁和春天百货（8）、誉峰（7）、新世纪环球中心（30）、成都大魔方（9.8）、 创新时代广场（7）、奥克斯财富广场（20）、王府井（9.8）、保利国际广场（待 定）、莱蒙置地广场（4）、大悦城（15）
万象城（24.4）、环球贸易广场（13）、环球汇（待定）、龙之梦新城（20）、杉板桥 万达广场（待定）、协信中心（待定）
成都商业整体市场背景：
成都商业市场整体向好，且随着商业巨头的入驻，整体面临升级换代；未来 商业竞争主要集中在城南，巨头的扎根虽带来激烈的竞争，但中高端的商业 氛围及现代的规划为城南商业营造了良好的市场氛围。
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二、成都商圈概述
春盐骡三大商圈作为成都
一、成都商业概况
成都商圈发展模式
多核心商圈发展模式（DEVELOPMENT MODE OF ONE TO MULTICOMMERCIAL CIRLE）
商业中心
单一中心商圈
多商圈共存
同心圆放射式扩展，由单一商圈演化为多商圈并存的格局； 由从前单一的中心商圈——春盐骡商圈，逐步发展出人新天地南、金沙—光华、双楠 -红牌楼等多商圈。
双楠-红牌楼商圈
春盐骡商圈
随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商 圈共同发展的商业格局正在形成。
二、成都商圈概述
租金水平
商圈 春盐骡商圈 光华-金沙商圈 双楠商圈 新南天地商圈 万达商圈 建设路商圈
主要租金范围 250-2200 95-320 60-460 85-330 65-500 85-380
项目类型
超大规模资源型
主流型
精品型
代表项目 项目特征 层级划分 产品特色
万达广场/金怡源·苹果之城/
新鸿基环球贸易广//美年广 场
世豪广场/保利国际广场/ 华置广场
凯德置地、来福士广场
大规模，具有稀缺资源优势， 发展商品牌为市场所认可， 价格标杆，引领市场潮流
依托地段价值的常规综合 体开发，总建面约20万 —40万左右，同质化严
万达广场
➢城市中心，副中心及核心地段全 面发展， ➢规模档次高低出现多样化，高品 质及创新化成为市场主流 ➢基本为区域内标杆，开始国际级 高端配套（酒店等），提升价值 ➢各物业功能均衡发展
新鸿基环球贸易中心
代
表 项 目
一、成都商业概况
就个体特征来看，成都市各综合体可分为超大规模资源型、主流型和精品型三 种类型
2011年租金变化 上涨8%-10% 上涨6-10% 上涨8-10% 上涨6%-12% 上涨8-10% 上涨7%-10%
2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈 变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在
250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不 断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟 的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米。
1998年9月8 日
2010年9月13 日
2006年12月
营业面 积
4.2万㎡
1.5万㎡
10万㎡ 2万㎡ 2.4万㎡ 6万㎡ 2万㎡ 6万㎡ 2.95万 ㎡
楼层
B1至7 楼
B1至5 楼
B2至9 楼 1至6 楼 B1至5 楼 B1至5 楼 B1至4 楼 1至5 楼 B1至5 楼
年销售 额
30亿
12亿
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一、成都商业概况
未来2-3年，外资和国内巨头进驻，城市综合体成为开发主流，商业全面升级， 体量供应巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中购物类商业。
2007年,成仁路万达广场的亮相完全打破了传 统的商业模式运作,商圈升级已经上路;
2008年,凯德来福士广场开工、万达金牛区项 目签约、华润万象城落户,商圈升级更是箭在弦 上;
二、成都商圈概述
三大核心商圈代表项目情况
商圈
春熙路商 圈
代表项目
开业时间
王府井百货 伊藤洋华堂春熙店
群光广场 第一城
1999年12月 30
日
1997年11月 21
日
2010年10月1 日
2009年9月
EGO壹购潮流广场 2009年10月2 日
茂业百货
2006年9月
仁和春天百货人东 店
仁恒置地广场
新世界百货
一、成都商业概况 成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市正面临全面升级
第一阶段
第二阶段
第三阶段
阶 ➢多位于市区传统CBD极
段 特
佳地段；
➢商业占绝对主导地位； ➢城市综合体开发探索阶
征 段，初具雏形，多为失败
案例
新城市广场
➢多以“新区”开发为主； ➢多以商业为核心驱动，兼 顾主力公寓走量、同时写字 楼聚集人气，产品更复合化 ➢商业发展异常成功，但公 寓、写字楼的办公居住功能 较弱
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7亿
10亿
暂无数 据
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项目定位 中高档百货
以超市拉动的时尚百货
国际精品、时尚流行百货 中高端时尚流行主题店、潮流
店 中低档时尚流行精品小店
时尚流行百货 高端百货
高端精品、高端购物中心 时尚流行、百货
二、成都商圈概述
目前成都核心三大商圈发展成熟，人气、商气冠绝成都，随着中强国际、茂业 百货、雄飞中心、银石广场、九龙仓项目等商业综合体的开发及投入使用，中心 城区三大核心商圈发展将进入一个全新的鼎盛阶段。
一、成都商业概况
成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。 随着成都经济的快速发展及商业地产开发、经营多元化模式时代的到来， 各零售业巨头纷纷进入成都；而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了 持续性的需求。 成都商业目前已形成：核心商圈+区域商圈+文化/旅游商业地产的格局； 随着成都的发展，商业核心区逐渐向东、向南发展。 未来2-3年，外资和国内巨头进驻，城市综合体成为开发主流，商业全面 升级，体量供应巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中购物类商业。
随着地一大道地下商场开业，其贯穿顺城大街及盐市口的整体布局，使骡马市 商圈、盐市口商圈、春熙路商圈实现无缝连接，阻碍各大商圈人流互动的动线断 代障碍消失，本项目处于三大商圈的Baidu Nhomakorabea汇处的核心位置，未来商业的运营、人流 量发展前景可期。
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二、成都商圈概述
未来潜在商业供应
方位 城中 城西 城南
城东 城北
未来大型商业项目
华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓 国际金融中心（15）、太古广场（6.5）、成都339（3）、苏宁春熙广场（待定）
中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、凯德商业广场（待定）
2009年,华侨城欢乐谷开园,城南奥特莱斯项目 揭幕……成都商业地产全面升级已经开始；
10年，群光百货广场、仁和春天二期、百扬 大厦、成都国际商城、盐市口人民商场二期、万 象城、金牛万达广场、九龙仓天府时代广场和国 际城南项目、华人置业文化宫项目以及成都伊厦 国际商贸城、仁恒置地、来福士广场等陆续面市。
南达新光华街、西靠人民南路 一
段、东临青石桥街、青年路， 围
合成的多边形区域
总面积约300亩，营业面积约22万平方米， 商家大小共300多家，其中品牌商家超过30
家
总面积220亩，营业面积约26 万平方米，商家约400家
百货：成都百货、人民商场、
北
大型商业、百货：王府井、太平洋伊藤洋华 堂、
西武、伊势丹百货、百盛、第一城等 大型商业专卖店：耐克、Adidas、劲浪、同 仁堂、海盗船、美特斯邦威、良木缘、哈根 达斯、龙抄手等专卖店其它业态：精益眼镜、
奥宸地产集团·商业经营中心 2013年6月
目录·Contents
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一、成都商业概况
成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。
成都具有重商传统——
➢考古学者认为至迟到春秋时代，成都的早期城市化进 程基本结束，发展成为一座比较典型的工商业城市， 世界上第一张纸币——交子、“扬一益二” 、“江山 之秀，罗锦之丽，管弦之多，伎巧百工之富，扬不足 以侔其半”、“天下珍货，聚出其中”均鉴证了成都 商业历史之悠久、辉煌 ;
五星电器家乐福等 百货：太平洋百货、百盛
目标消费群
70-90%为成都当地人，另为约10-30%左 右的
外地人。16—50岁之间的消费者，其中 16—40左右的年轻人占大多数。
16—40岁之间的本地都市人， 其中25—40左右的占大多数； 另加部份外地人，客源构成较
春
主要为20—40岁之间的 本
地都市人
二、成都商圈概述
春熙路、盐市口、 骡马市是成都传统 商圈，在成都市中 心形成三足鼎立的 局面，有着不可动 摇的地位。
二、成都商圈概述
三大核心商圈概况
名称 范围 规模
主要品牌
春熙路商圈
盐市口商圈
属于锦江区，以春熙路步行街为核心，北至 总
府路、南达上东大街西靠北新街、东接红星 路 三段
以盐市口为核心，北至人民东 路、
重
项目的特质显著，整体规模 较小，约20万左右，通常以 主题商业带动写字楼及住宅
公寓
三级
一级
二级
凭借丰富的稀缺资源及高端 产品定位吸引区域置业高端 客户群体，发展商品牌优势 同样使其深受市场客户青睐
产品线较全，价格相对不 高，以小博大，价格战的
制造者
规模小，快速灵活，目标客 户明确，挖掘细分市场价值， 在细节创新打造难以复制的 产品以个性化的产品吸引客 户
◄近年来，在西部大开发战略的推动下，成都 经济快速发展。商业地产发展更是如火如荼， 新项目不断涌现，已经进入到从单一模式到开 发、经营多元化模式的时代； ◄同时，台湾、香港乃至世界上的众多的零售 业巨头开始挺进成都。
◄从图中可以看出，成都市城镇居民的人均可支 配收入与消费支出的绝对数量上落后于广州等一 线城市，但居民的消费倾向较高，约有75.5%的 收入用于消费，仅低于广州和沈阳； ◄随着收入的提升，将会带来消费支出的增长， 较高的消费倾向为未来的商业发展提供持续性的 需求。
老凤祥金店…
京华联、新世界百货、大业百 货、
百盛百货大型商业：
好又多、九龙服装广场、泰华 服
装批发城、锦城艺术宫、西南 影
都、太平洋影城、四川书市、
摩
尔时尚商业等
骡马市商圈
属于青羊区，以骡马市为 核
心，人民中路2段为轴的 两
侧区域
总面积约860亩，营业面 积13万平方米，商家约
150家
购物中心：铂金城大型商 业：永乐电器、创美家具、
1。宽窄巷子
成
都
重
点
项
目
三、成都重点项目：宽窄巷子
概况：
1、规模： • (１) 核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 44000(另说约70000) ㎡
（地上 35000 ㎡、地下停车场 11000㎡） • (２) 整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋
商业投资环境良好
➢现代成都继承重商主义，积极打造商业环境，更在 “2008年中国商业地产行业年会”上被评为“2008中 国商业地产投资环境最佳城市” 。
“一铺养三代”的观念深入人心
➢民间商业投资意识强，对商铺的认可度高。
一、成都商业概况
随着成都经济的快速发展及商业地产开发、经营多元化模式时代的到来，各零售业巨头 纷纷进入成都；而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了持续性的需求。
北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛万达广场（20）、绿地红星国际广场（17）
成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当广，
遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成熟，操 作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中原已知项目统计，未来 大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。
楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积 173～1100 ㎡不等，主要集中在 400～800㎡。 2、商业定位：时尚生活街区 3、文化定位： • 宽巷子-闲生活； • 窄巷子-慢生活； • 井巷子-新生活。
市的核心商圈，在各大商圈中 处于霸主地位。辐射整个成都 市区甚至部分西部城市。商圈 主要以百货、专卖店、超市、 餐饮等业态为主，人流量大， 商业繁华，租金水平较高。
除了核心商圈，在二环路 沿线分布多个次级商圈，如金 沙-光华商圈、建设路商圈等。 次级商圈的体量集中在20-30 万平方米，包含大型超市、百 货、休闲餐饮等业态，满足区 域型的购物需求。