互联网背景下社区商业发展趋势剖析

邻里级
中间型
社区级
外向型
何为社区商业？
社区商业特点
•需求刚性：满足日常生活需求。 •体量小，风险可控：因社区商业服务半径有限，目标客群清晰，因此，小体量 是其最根本的特点。 •空间营造，家的感觉：不同于城市级购物中心，社区商业核心特质必须打造具 备家的感觉。 •特业突出，深入社区生活圈：除却与城市商业同质化的零售、餐饮娱乐业态之 外，社区商业还有涵盖了菜场、银行、儿童教育、宠物店、汽车美容、美容美 发、咖啡、养生美体、便利店、社区餐饮、健身房等诸多品类。未来社区养老 的模式也将逐步成型。 •线上融合，升级社区模式：目前来看，社区商业的模式升级已经表现为如下两 类：结合社区电商，形成快递收纳及配送网络；线上建立社区，形成线上购物 及外包家居服务联盟。
按商圈
按服务
半径划分 对象划分 便利级 内向型
备注
便利级与内向型的商业面 积都较小，以满足本社区 基本需求为主
邻里级与中间型的商业的 正常经营主要依赖于本社 区居民的需求，同时兼顾 周边居民的消费 社区级与外向型的商业 体量都较大，辐射距离为 3-5公里，以集中式商业为 主，服务的对象是周边3-5 公里人群。
何为社区商业？
租售定位
•市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； •发展商的意图； •若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；
专业店？专卖店？ 便利店？超市？ 外向？中间？内向？
规划发展趋势
项目商业业态 项目商业规模
主题 定位
档次定位
项目整体战略 市场竞争环境 项目客群定位 项目商业规模
高档？中档？低档？ 高档？中档？低档？
高档？中档？低档？
高档？中档？低档？
档次 定位
何为社区商业？
功能定位
文化 功能 休闲 功能 购物 功能 项目整 体商业 功能
何为社区商业？
商业中心
城市型商业中心
区域型商业中心
社区商业中心
何为社区商业？
级别 社区商业中心 正文——微软雅黑 16（最小） 商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和 功能、规模
区位、辐射范 围 商业特征 商圈人口 消费属性
案例
万科万科里、华润欢乐颂
生活服务业的商业集聚区，是城市中最基本的商业单 元。 规模：2~5万M2 位于城市大型居住片区中心、区域交通枢纽。 辐射范围：3KM以内 一定的时尚度，主力店为各类超市，次主力店为影院 、儿童主题等，辅以各类生活配套设施。 商圈人口在5-10万
何为社区商业？
社区商业分类
• 内向型即便利级商业，饰品、面包房、便利店 其服务对象为本社区居民，其业态社区配套为 主，以满足家庭装修、生活用品的商业，如家 政服务、家居。 •中间型即邻里级商业，其服务对象为本社区及 部分临近社区居民，其商业业态以社区配套为 主，区域配套为辅，满足生活配套的商业，如 中型超市、银行、药品店、快餐店、洗衣店、 美容。 • 外向型即社区级商业，其服务对象为社区组团 ，商业业态以区域配套、社区配套并重、满足 生活休闲、娱乐的配套，如中西餐厅、大型超 市、休闲俱乐部、服装店、化妆品等。
以地域内和周边居 民为主要服务对象
•表明了社区商业指向的终端消费者的地域性 ，是区别与其他 商业最重要的特点。
何为社区商业？
社区商业特征：
顾客属地性 业种配套性 日常便利性 服务亲情性 盈利稳定性 需求依赖性 高圏扩展性 生活属性 社区商业的特征 决定了它的角色
何为社区商业？
社区商业的根本属性是生活属性
•基本生活属性：满足生活需求必备的商业配套，着力于解决“柴米油盐酱醋茶”、日常 生活用品，如综合超市、菜市场、24小时便利店、银行、药店等。 • 品质生活属性：更多的是增加便利性的功能需求，如餐饮店、邮局（快递）、书店、美 容美发、花店、宠物店等。 • 休闲生活属性：在生活必需的购物和服务内容外，为满足社区居民休闲需求的商业及娱 乐业态，在配备如一些茶馆（咖啡馆）、电影院、健身房、大型餐饮店等” 。
互联网背景下的社区商业发展趋势
2015.11
目录
摘要
何为社区商业 时代互联网背景 社区商业案例
摘要
近年来，城市核心商圈的大型商业中心市场竞争相当激烈，供应已近饱和；随 着城市格局的升级演变和生活方式的改变，社区型商业中心在竞争的蓝海有如 雨后春笋，应运而生；
据不完全统计，2014年全美的社会消费品零售总额中，社区型商业贡献了近 60~70%的份额！ 社区型商业拥有自己属地化的消费人群，其必将成为未来中国商业地产发展的 热点； 本课题重点分析互联网背景下社区型商业产品的发展特征。
何为社区商业？
对消费者研究
消费习惯 消费结构 消费实力 消费偏好
消 费 地 点
消 费 频 次
消 费 层 次
饮 食
日 常 用 品
服 饰
教 育 文 化
日 均 消 费 水 平
人 均 消 费 水 平
品 牌 关 注 度
时 段 偏 好
结 伴 购 物
目 的 性 消 费
何为社区商业？
主题定位
商圈现有业态
休闲？娱乐？餐饮？ 休闲？文化？购物？
wk.baidu.com海口
东莞
生活属性
何为社区商业？
是指以住宅小区为载体，以便民利民为宗旨，以地域内和周边居民为 主要服务对象的商业形态，有别于城市中心商业、区域中心商业。
以住宅小区为载体
•社区商业和住宅小区是紧密联系，直接指向 小区住户 。
社区商业
以利民便民为宗旨
•对消费者需求的满足必须具备方便的特性 ， 但无法完全满足终端消费者的所有商业需求。
业态定位
•租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； •是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； •能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；
•符合商铺建筑设计技术指示； •前期业态重点通过核心主力店吸引人流，促进主力业态招商，消化不良铺位； •主力店徐泽考虑经营特色、经营主体与项目整体统一，并以相对优惠租金吸引客户。
项目战略定位
功能支撑 娱乐 功能
社区 公共 服务 功能 餐饮 功能
保健 功能
何为社区商业？
规模定位
•区域的商业市场容量； •市场整体租售状况对项目规模的影响； •项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； •主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5； •竞争性项目、市政规划对项目规模的影响； •项目自身条件对规模的影响。