什么是小产权房,购买小产权房的法律风险有哪些

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访
问>>
什么是小产权房,购买小产权房的法律风险有哪些
生活中，人们常把国家发产权证的叫大产权房，国家不发产权证的叫小产权房，那么，什么是小产权房呢？小产权房和大产权房有哪些区别？购买小产权房的又有哪些法律风险呢？下面，赢了网小编为你详细介绍。

一、什么是小产权房
(一)概念
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦
是从房价上涨迈入快速之年的2017年开始的。

按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

(二)相关法律规定
中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

(三)小产权和大产权如何区分
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。

大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。

对小产权的解释主要有3种：
1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴
土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。

按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。

而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。

二、购买小产权房的法律风险
(一)法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。

但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(三)房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。

即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(三)政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。

购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，
而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(四)监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。

同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

∙知识产权是一种什么样的权利,其法律性质又是什么/fc/730635.html
∙房产证三证合一后三证联办需要什么资料/fc/730634.html
∙商品房交付要符合什么条件不符合条件的怎么处理/fc/730633.html
∙北京保障房竣工任务超额完成:上半年新开工37524套/fc/730632.html
∙动迁安置房限售期内买卖房屋买卖合同有效吗/fc/730631.html
∙地下停车位能否办理产权/fc/730630.html
∙拆迁协议有哪些法律特征拆迁协议主要包括哪些内容/fc/730629.html
∙商业用地、综合用地和住宅用地有什么区别/fc/730628.html
∙万达彻底告别房地产 /fc/730627.html ∙窗外新建高层挡采光_业主如何保护采光权/fc/730626.html
∙中国楼市一线城市全面下跌买房后房价下跌可以退房吗/fc/730625.html
∙变更建设用地规划许可证怎么进行/fc/730624.html
∙什么是房屋公摊面积房屋公摊面积如何计算/fc/730623.html
∙购房合同具体如何办暂住证呢/fc/730622.html
∙怎样认定开发商的交房时间哪些情形会出现双倍赔偿/fc/730621.html
∙买二手房可以贷款吗买二手房贷款需要注意哪些问题/fc/730620.html
∙二手房过户的地点在哪里/fc/730619.html
∙限房贷 /fc/730618.html
∙买二手房签阴阳合同有风险吗/fc/730617.html
∙买房没有产权证房产商违约判赔36万/fc/730616.html
∙房改房可以作为遗产继承吗房改房怎么买/fc/730615.html
∙大妈跳广场舞致房价下跌12万买二手房需要注意什么问题/fc/730614.html
∙北京租房客遭遇被网贷中介和公寓联手设置的骗人把戏/fc/730613.html
∙恶意串通购买门面损害他人利益_恶意串通合同是否有效/fc/730612.html
∙从“租购同权”到租房可落户未来租房大趋势不可逆转/fc/730611.html
∙房屋租赁合同的格式范本/fc/730610.html
∙为购房产假离婚需谨慎/fc/730609.html
∙没有通过环保检测可以验收房子吗/fc/730608.html
∙商品房产权到期后如何处理,土地使用年限到期怎么办/fc/730607.html
∙签买房合同是在楼盘里签的吗/fc/730606.html
∙在58赶集坑骗一年能挣一套房/fc/730605.html
∙物业管理员必须要上岗证吗/fc/730604.html
∙期房赠与过户的网上预约程序是怎么样的/fc/730603.html
∙重庆再现魔性建筑继楼顶公路后又现网红建筑/fc/730602.html
∙涨完房价涨租金北上广我用什么说爱你/fc/730601.html
∙集资房能够转为商品房吗,与商品房的区别/fc/730600.html
∙城市商品房拆迁赔偿项目有哪些/fc/730599.html
∙房屋租赁合同能注册公司吗/fc/730598.html
∙郁亮:租房无法解决上学难租售并举就是空话/fc/730597.html
∙私改出租房屋发生火灾中介公司应该承担责任吗/fc/730596.html
∙车位交易中的注意事项/fc/730595.html
∙广州:发布二手房房源须有证书独立经纪人被禁止发房源/fc/730594.html
∙浙江商品房销售转降为升待售面积下降明显/fc/730593.html
∙经济适用房买卖合同有效吗/fc/730592.html
∙未对订约重要信息进行调查中介承担责任吗/fc/730591.html
∙出租厂房定金怎么收 /fc/730590.html ∙什么样的房子不能租租房注意事项有哪些/fc/730589.html
∙老人留遗嘱将房屋赠与孙子赠与表示什么条件下生效/fc/730588.html
∙北京房贷七成发放刚需6月发放房贷158.46亿元/fc/730587.html
∙在南京买房后可以落户吗/fc/730586.html
∙签购房确认书后撇下中介另行交易买房人应承担什么责任/fc/730585.html
∙购房者个人自行办理产权证有什么程序2018最新/fc/730584.html
∙买的房子噪音很大怎么办房子噪音超标怎么维权/fc/730583.html
∙回迁房可以上市买卖吗/fc/730582.html
∙保时捷车主占他人车位被投诉用胶水封业主门锁/fc/730581.html
∙场地租赁合同书写格式2018 /fc/730580.html
∙廉租房补贴需要什么材料/fc/730579.html
∙墙上广告牌影响业主的通风采光业主应如何维权/fc/730578.html
∙房产证上只有夫妻一方的名字离婚怎么办/fc/730577.html
∙入住合租房遭房租上门讨债出租房被查封怎么办/fc/730576.html
∙地震中房屋损毁怎么办/fc/730575.html
∙常见房屋纠纷及处理方法/fc/730574.html
∙交房面积误差太大开发商退还多余房款就可以了/fc/730573.html
∙子女将房屋赠与父母需要缴税费吗/fc/730572.html
∙涉嫌利用内幕信息买将拆迁房房屋买卖合同可以撤销吗/fc/730571.html
∙环京楼市二手房下跌逾20%投资客着急离场无人接盘/fc/730570.html
∙二手房买卖户口未迁出_买方怎么维权/fc/730569.html
∙签订租房合同需要注意什么事项/fc/730568.html
∙人均58%的工资给了房东如何选择靠谱中介/fc/730567.html
∙国务院推动二手房买卖程序整改便民成效愈发显现/fc/730566.html
∙借名买房的行为是否有效/fc/730565.html
∙买房遇新政丧失购房资格怎么办/fc/730564.html
∙房产证有必要写夫妻双方名字/fc/730563.html
∙租房高峰期又出诈骗新手段租客一不小心＂被网贷＂/fc/730562.html
∙关于审理房地产案件若干问题的处理意见/fc/730561.html
∙商品房销售时需要具备哪些证/fc/730560.html
∙二手房转让过户的对象是谁/fc/730559.html
∙购房合同有哪些风险如何规避购房合同带来的风险/fc/730558.html
∙保姆伪造委托书并擅自处分雇主房产是否有效/fc/730557.html
∙济南物业管理费收取标准(2018年) /fc/730556.html
∙卖家隐瞒抵押事实销售房屋购房者应该如何维权/fc/730555.html
∙一方擅自将夫妻共有房屋赠与他人赠与行为有效吗/fc/730554.html
∙因房价上涨卖房者毁约购房者如何维权/fc/730553.html
∙代书遗嘱赠与房屋有效吗什么样的代书遗嘱有效/fc/730552.html
∙吴京抵押8000万豪宅拍战狼2抵押房产需注意什么/fc/730551.html
∙婚前双方出资买房,房屋产权登记在一方名下怎样分割/fc/730550.html
∙户主和房产证有关系吗/fc/730549.html
∙商品房报建具体程序是什么样子的/fc/730548.html
∙房屋出租要交税吗房产免租期间房产税也免缴吗/fc/730547.html
∙女子租房被骗3月工资这样的黑中介不止一家/fc/730546.html
∙7月北京房源报价下调多是换房价格累计下跌8% /fc/730545.html
∙业主被栏杆撞到粉碎骨折物业公司如何承担责任/fc/730544.html
∙电瓶车被盗告物业公司物业以减物业费作补偿/fc/730543.html
∙商铺收房需交哪些费用/fc/730542.html
∙部分共同共有人可否撤销房屋赠与合同/fc/730541.html
∙没经过中介的二手房买卖合同是否生效/fc/730540.html
∙出租房存在质量问题发生事故房东应担责吗/fc/730539.html
∙购房人规避政策买房谁承担违约责任/fc/730538.html
∙商品房买卖合同补充协议/fc/730537.html
∙深圳新房均价＂九连降＂7个月降幅不到1% /fc/730536.html。